Z duchem czasu

Julia Cudowska: W Warszawie Zeitgeist rozpoczął prace na terenie kwartału ulic Nowogrodzka – Św. Barbary – Poznańska. Proszę powiedzieć, co to za projekt i na czym polega jego wyjątkowość?

Maximilian Mendel, dyrektor zarządzający Zeitgeist AM w Polsce: Między innymi na tym, że zajmuje ogromną przestrzeń – to hektar gruntu w samym centrum miasta. W innych polskich aglomeracjach trudno uświadczyć takiej skali dostępnych powierzchni. Ponadto znajdujący się tam budynek ma potężną wartość historyczną. Tworząc nasz projekt mixed-use, obejmujący przede wszystkim biura i mieszkania (pierwsze – w remontowanej kamienicy przy ul. Św. Barbary 6/8, gotowe mają być w 2024 roku), chcemy zachować jedyny w swoim rodzaju charakter tego miejsca. Zastanawiamy się także nad stworzeniem tam segmentu hotelowego. Obecnie trwa etap dyskusji wewnętrznych, a także rozmów z miastem.

Co jest najważniejsze w tworzeniu tego typu projektów rewitalizacyjnych?

Naszą największą ambicją, jeśli chodzi o tę inwestycję, jest otwarcie jej dla lokalnej społeczności: stąd uruchomiona przez nas inicjatywa Projekt Podwórko, obejmująca m.in. rodzaj forum społecznego, którego celem jest spotykanie się i zbieranie opinii na temat remontu dziedzińca i funkcji, jakie miałby pełnić. Chcemy otworzyć to miejsce, niegdyś dostępne tylko dla pracowników Orange, a wcześniej Urzędu Telekomunikacji i Telegrafu. Zamierzamy umożliwić tam prowadzenie działalności kulturalnej, a także stworzenie miejsca rekreacji i odpoczynku. Realizując podobne projekty, trzeba wsłuchać się w głosy mieszkańców okolicy, ale też wziąć pod uwagę opinie konserwatora zabytków oraz władz miasta, jest to więc dość delikatny proces.

Czym jeszcze zajmuje się obecnie Zeitgeist? Czy rozwija się także w innych segmentach?

Prowadzimy kilka innych rewitalizacji, w tym kamienicy przy ul. Wrzesińskiej w Warszawie, a nasze bliskie plany obejmują unikatowy obiekt historyczny, jakim jest gmach Poczty Głównej w zabytkowej części Krakowa. Tworzymy też prywatne akademiki – zaawansowane prace remontowe trwają choćby na warszawskim Solcu, gdzie powstanie nasz flagowy obiekt. Domami studenckimi i apartamentami serwisowanymi zajmuje się nasza spółka Zeitraum. Te drugie – apartamenty serwisowane, jak projekt Racławicka w Krakowie – wypełniają lukę między najmem długoterminowym a zakwaterowaniem w hotelu, oferując opcje zamieszkania na mniej niż rok. Gdy pojawia się konieczność przeprowadzki do innego miasta na krótki okres, np. z powodu kilkumiesięcznego projektu zawodowego, odpowiedzi na takie zapotrzebowanie nie ma tak naprawdę ani rynek najmu, ani sektor hotelowy. W tym pierwszym przypadku kontrakty są najczęściej roczne, w drugim zaś wynajem pokoju jest niejednokrotnie zbyt kosztowny. Projekty oferujące średnioterminowy najem to nisza, która wciąż nie jest w Polsce wypełniona, a podobne projekty z sukcesem realizowaliśmy już w Czechach. Takie „domowe” elementy, jak kuchnia ułatwiają codzienne funkcjonowanie, a ceny najmu są konkurencyjne względem pokoju hotelowego. Mieszkania na wynajem w okresie długoterminowym (czyli PRS) i apartamenty serwisowane w okresie krótko- i średnioterminowym oraz akademiki stanowią podstawę naszej oferty w sektorze living.

Jak ocenia Pan perspektywy rynku PRS w Polsce?

Jeśli chodzi o popyt, przyszłość sektora jest pewna. Co prawda na polskim rynku od lat 90. domyślną decyzją jest kupowanie mieszkań. To zdecydowanie popularniejszy trend niż np. w Niemczech czy Szwajcarii, za czym oczywiście stoi historia i konkretne przyczyny. Polacy potrzebują coraz bardziej elastycznych rozwiązań mieszkaniowych. Byłoby dobrze, gdyby rynek najmu stanowił 15, a nawet 30 proc. całego sektora mieszkaniowego, oferując komfortową dla każdego portfela rozpiętość cenową. Z pewnością nie możemy jednak na to liczyć w najbliższym czasie. Warto podkreślić, że rynek komercyjny nie załatwi tu wszystkiego, potrzebne są również regulacje państwowe. Wprowadzane póki co produkty mieszkaniowe – także w takich lukach, jak produkty dla studentów czy seniorów – to wciąż kropla w morzu potrzeb. Większość lokali na wynajem jest wciąż w rękach prywatnych właścicieli, a to mniejsza stabilność warunków i niższy poziom partnerstwa. Nowe zasoby od inwestorów instytucjonalnych mają w mojej ocenie szansę nieco „ucywilizować” branżę.

Co w ciągu najbliższego roku-dwóch będzie największym wyzwaniem dla inwestorów?

W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z kilkoma poważnymi tąpnięciami globalnymi, takimi jak pandemia, wybuch wojny w Ukrainie, teraz na Bliskim Wschodzie. Ceny surowców poszły w górę, rosły też wydatki na budowę, koszty finansowania i ceny gruntów. Koszty operacyjne, takie jak media, podatki czy użytkowanie wieczyste, także nie maleją. Bardzo ważne jest, aby nie przeinwestować na samym początku, dlatego obecnie warto zachować ostrożność i przyglądać się sytuacji, nie podejmując pochopnych decyzji. Zeitgeist preferuje podejście długoterminowe, dlatego staramy się patrzeć na 10 i więcej lat naprzód. Rynek zdecydowanie musi się trochę uspokoić, zanim będzie można na nim działać z większym rozmachem. Ale w branży panuje przekonanie, że sektor najmu ma olbrzymi potencjał i choć obecnie nie jest z pewnością najłatwiejszym środowiskiem, nadal można tu znaleźć ciekawe okazje.