Popyt pędzi, podaż nie może nadążyć

W ciągu 2019 roku podpisano w Warszawie 12 umów na powierzchnie biurowe przekraczające 10 tys. mkw. Co więcej, aż cztery z nich zawarto na powierzchnię większą niż 20 tys. mkw. Tylko tych 12 wspomnianych transakcji najmu odpowiadało za niemal 30 proc. całkowitego popytu. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że rekordowa umowa była również największą w całej historii polskiego rynku biurowego. W lipcu ubiegłego roku Mbank sfinalizował umowę, na mocy której zajmie 45,6 tys. mkw., czyli niemal całą powierzchnię biurowca Mennica Legacy Tower. Zresztą cały sektor bankowy i ubezpieczeniowy był bardzo aktywny na tym rynku. Poza wspomnianym Mbankiem, dużymi transakcjami mogą się pochwalić m.in. PKO BP, który na swoją nową siedzibę wybrał budowany obecnie biurowiec Chmielna 89, Getin Noble Bank, który już wkrótce wprowadzi się do budynku C kompleksu The Warsaw Hub oraz jeden z największych polskich ubezpieczycieli – firma Warta, której nową siedzibą stanie się wieżowiec Warsaw Unit.

Nie tylko nowe budynki cieszyły się w ubiegłym roku dużym zainteresowaniem. Wielu najemców dobrze czuje się w swoich dotychczasowych lokalizacjach i zdecydowało się w nich pozostać. Przykładem tego mogą być giganci branży telekomunikacyjnej: Orange, który odnowił umowę na najem niemal 45 tys. mkw. w dedykowanym mu kompleksie Miasteczko Orange czy T-Mobile, który przez kolejne lata będzie funkcjonował w biurowcu Marynarska 12.

Ogromny popyt na nowe powierzchnie biurowe sprawił, że deweloperzy nie nadążali za zainteresowaniem najemców. W zeszłym roku całkowity popyt osiągnął 878 tys. mkw., czyli był wyższy niż rekordowy rezultat z 2018 roku. Popyt netto, z wyłączeniem odnowionych umów na dotychczas zajmowane powierzchnie, wyniósł 583 tys. mkw. i zdecydowanie przewyższył wartość nowej podaży. W ciągu dwunastu miesięcy 2019 roku oddano do użytku 17 obiektów o łączonej powierzchni 162,2 tys. mkw. Wysoki poziom absorpcji netto skutkował dalszym spadkiem wskaźnika pustostanów. – Na koniec grudnia zeszłego roku średnia dla całej Warszawy wyniosła 7,8 proc. To wynik o 0,9 p. proc. niższy w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku, a przy tym najniższy od siedmiu lat. Najemcy najchętniej poszukiwali nowych lokalizacji w strefie centralnej, co przyniosło spadek wakatów w tym rejonie do poziomu 5,3 proc. Znalezienie w centrum Warszawy powierzchni powyżej 5 tys. mkw. dostępnej jeszcze w tym roku jest obecnie niemal niewykonalne. Dopiero przyszłe dwa-trzy lata przyniosą najemcom więcej możliwości wyboru – mówi Mikołaj Laskowski, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Natomiast poza strefą centrum miasta około 9,4 proc. powierzchni pozostawało bez najemcy, co jest znaczącym spadkiem w stosunku do 10,8 proc. notowanego rok wcześniej. W dużej mierze przyczyniła się do tego poprawa sytuacji w strefie Mokotów, gdzie co prawda wskaźnik jest wciąż stosunkowo wysoki (13,4 proc.), ale w ciągu roku obniżył się on o 2 p.p. Warto podkreślić, że zwłaszcza w tym regionie wielu najemców decyduje się na pozostanie w zajmowanych biurach na dłużej.

Zdaniem analityków, pogłębiona analiza wskaźnika pustej powierzchni wskazuje na pilną potrzebę podjęcia zdecydowanych kroków zaradczych w stosunku do starszych budynków, tych funkcjonujących już na rynku ponad 10 lat, dla których średni wskaźnik wakatów wynosi około 10 proc. Zjawisko to jest szczególnie odczuwalne w podstrefie Służewiec, która od kilku lat boryka się z wysokim udziałem pustostanów. Zwłaszcza starsze biurowce (te mające obecnie ponad 10 lat) stoją obecnie puste aż w 25 proc. Na stan ten złożyło się wiele mankamentów, również natury infrastrukturalnej. – Starsze budynki biurowe, zwłaszcza te w lokalizacjach, które przestały być atrakcyjne dla najemców ze względu na ewolucję biurowej mapy Warszawy i powstawanie nowych, bardziej nowoczesnych i lepiej skomunikowanych skupisk biurowych, wymagają szczególnej uwagi. Spodziewamy się, że najbliższych latach w części z nich funkcja biurowa zostanie zastąpiona inną działalnością. Jednak duża część starszych biurowców nadal przejawia spory potencjał – są atrakcyjnie usytuowane, nieźle skomunikowane, rozrasta się w ich sąsiedztwie mieszkaniówka albo po prostu część najemców preferuje z różnych względów pewne lokalizacje. Podjęcie odpowiednich działań w kierunku poprawy jakości oferty i odpowiedniego sprofilowania może pozwolić takiemu budynkowi funkcjonować jeszcze przez wiele lat – mówi Patrycja Dzikowska, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland.

Obserwowany w ostatnich latach wysoki popyt najemców skłonił wielu deweloperów do realizacji swoich projektów. Aktualnie w budowie jest około 780 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a strefa centrum, zwłaszcza jej zachodnie obrzeże czyli okolice ronda Daszyńskiego, jest wielkim placem budowy. Do końca 2021 roku przy rondzie Daszyńskiego i w jego bliskiej okolicy ukończone zostaną wieżowce The Warsaw Hub, Warsaw Unit, Skyliner, Generation Park Y i Mennica Legacy Tower oraz inne, bardziej kameralne, choć nie mniej atrakcyjne projekty jak kolejne fazy Browarów Warszawskich, Fabryka Norblina czy Lixa. Wyczekiwana jest też inwestycja Varso Place i powstająca w jej ramach najwyższa wieża Unii Europejskiej – Varso Tower. Z perspektywy ostatnich lat rok 2020 będzie bardzo owocny pod względem nowej podaży, poprawiając wynik z 2016 roku, kiedy w ręce najemców przekazano m. in. Q22 i Warsaw Spire. Stosunkowo wysokia liczba nowej powierzchni może wpłynąć na wzrost wskaźnika pustostanów. Analitycy twierdzą jednak, że w strefie centralnej będzie on jednak tylko tymczasowy, gdyż najemcy, a zwłaszcza ich pracownicy, zdecydowanie cenią sobie dogodne, zapewniające dobrą komunikację i szeroki wachlarz dodatkowych funkcji, lokalizacje w centrum Warszawy. W bardziej odległych rejonach stolicy wzrost wakatów będzie zapewne bardziej długotrwały.