Polska Sprzedaż mieszkań w dół

W II kwartale w sześciu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali łącznie 9,2 tys. mieszkań. Jest to o 11,5 proc. mniej niż w I kwartale 2022 roku – kiedy to rynek mieszkaniowy znajdował się w fazie spowolnienia. To najgorszy wynik odnotowany od czasu lockdownu, czyli II kwartału 2020 roku, kiedy kupionych zostało 6,9 tys. mieszkań.

W I połowie roku zostało zawartych około 19,5 tys. transakcji. To aż o 50 proc. mniej w porównaniu do najlepszego pod względem sprzedaży I półrocza 2021 roku.

Znaczne zróżnicowanie lokalnych rynków

Sytuacja związana ze spadkiem sprzedaży mieszkań w II kwartale 2022 roku znacząco się różniła w zależności od rynku. Największe zmiany odnotowano w Łodzi i Trójmieście, gdzie kwartał do kwartału sprzedaż spadła o 25 proc. W porównaniu z I kwartałem 2022 roku w Warszawie sprzedaż mieszkań była o 13 proc., a we Wrocławiu o 9 proc. mniejsza. Wyraźnie lepsze wyniki odnotowane zostały w Krakowie – tutaj sprzedaż zmniejszyła się zaledwie o 2 proc. Dobre dane napłynęły również z Poznania, gdzie sprzedaż pozostała praktycznie na takim samym poziomie, jak w okresie od stycznia do marca 2022 roku.

Aby sprzedaż osiągnęła takie wyniki w II kwartale 2022 roku, kupujący za gotówkę musieli być tak samo, a w niektórych miastach jeszcze bardziej aktywni niż w I kwartale.

Ciekawe zjawiska po stronie podaży

Jak zauważają eksperci JLL, wejście w życie 1 lipca 2022 roku przepisów ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i nieprzewidywalność otoczenia rynku mieszkaniowego sprawiły, że w podaży można obecnie wyróżnić dwa główne rodzaje – prawdziwą i półprawdziwą.

Prawdziwa nowa podaż – inwestycje, które deweloper chce zacząć budować – składa się z dwóch podkategorii. Po pierwsze, są to mieszkania z ustaloną „jawną” ceną ofertową, którą można łatwo uzyskać po kontakcie z biurem sprzedaży. Drugą opcją są mieszkania z „ukrytą” ceną ofertową – takie, które deweloper rzeczywiście chciałby sprzedać, jednak nie chce publicznie ujawniać ceny. Ustalenie realnej ceny takich lokali jest w praktyce możliwe tylko poprzez badanie „mystery client”. Część z tej prawdziwej oferty może jednak nie mieć ustalonych cen dlatego, że deweloper nie zna jeszcze ani realnych kosztów realizacji, ani aktualnej skali popytu – twierdzi Aleksandra Gawrońska, director, head of Residential Research JLL.

Z kolei półprawdziwa oferta nie jest przeznaczona do sprzedaży, a jej celem jest zapewnienie możliwości rozpoczęcia rzeczywistej sprzedaży w niedalekiej przyszłości. Wprowadzenie jej do sprzedaży będzie zależeć od tego, jak będą sprzedawać się inwestycje, które obecnie są rzeczywiście oferowane.

Dane dotyczące nowych wprowadzeń, cen i wielkości oferty z różnych źródeł mogą się w tej sytuacji poważnie różnić. Podmioty, które opierają informacje dotyczące rynku o dane pochodzące z ich własnych platform sprzedaży mieszkań, zapewne nie będą pokazywać podaży, której deweloperzy celowo tam nie umieszczą. W tym przypadku sprawdzi się więc zasada, że realne jest tylko to, co wirtualne, a to, co znajduje się poza światem wirtualnym – w istocie nie istnieje. Taki polski deweloperski matrix – mówi Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL.

Deweloperzy gotowi do zmian

Rzeczywista oferta dostępna po II kwartale 2022 z pewnością wynosi powyżej 40 tys. jednostek, natomiast dodając „półprawdziwą” nową podaż, możemy mówić nawet o ponad 50 tys. mieszkań i oferowanych obecnie do zakupu, i tych, których sprzedaż prawdopodobnie ruszy z pełną parą w kilku najbliższych kwartałach.

Mamy nadzieję, że te wprowadzenia nie są fikcyjne, ale jedynie przedwczesne. Trzeba pamiętać, że deweloperzy po doświadczeniach z 2021 roku byli przygotowani, żeby w tym roku wprowadzić inwestycje z niewiele mniejszą liczbą mieszkań. Tymczasem zmiana sytuacji rynkowej powoduje, że starają się oni dopasować bieżącą podaż do obecnej sprzedaży. Niemniej jednak zapas, o którym mowa, wziął się właśnie z tych przygotowanych wcześniej inwestycji. Warto podkreślić, że mamy do czynienia z pewnym opóźnieniem i rzeczywistym przesunięciem wprowadzenia do sprzedaży nowych projektów najprawdopodobniej na rok 2023 – przekonuje Aleksandra Gawrońska.