JLL przewiduje lukę podażową

Do tej pory na największych rynkach regionalnych w Polsce (m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Lublinie i Szczecinie) w budowie znajdowało się blisko 800 tys. mkw nowoczesnej powierzchni biurowej. W ostatnim czasie widoczne jest jednak spowolnienie po stronie deweloperów, którzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji m.in. ze względu na rosnące koszty finansowania. W przypadku znacznej części planowanych projektów rozpoczęcie budowy uzależnione jest od pozyskania kluczowego najemcy.

Na koniec III kwartału 2022 roku w budowie znajdowało się blisko 560 tys. mkw, z czego większość trafi na rynek do końca 2024 roku. Prawdopodobnie nie wszystkie z tych projektów zostaną ukończone w terminie, a niektóre zostaną nawet czasowo zawieszone ze względu na brak kluczowego najemcy. W wyniku takiego poziomu aktywności deweloperów oraz obecnej sytuacji gospodarczej, na największych rynkach biurowych w Polsce należy spodziewać się nowej luki podażowej począwszy od 2024 roku.

Wrocław na szczycie

Obecnie największą aktywność budowlaną odnotowuje się we Wrocławiu - ponad 170 tys. mkw. Na drugim miejscu jest Kraków (145 tys. mkw), a następnie Trójmiasto (76 tys. mkw). Na regionalnych rynkach biurowych w III kwartale 2022 roku oddano do użytku tylko dwie inwestycje: Quorum Office Park D (16,2 tys. mkw) oraz L'Uni (4 tys. mkw) - oba budynki znajdują się we Wrocławiu. Łącznie w I-III kwartale 2022 roku deweloperzy oddali do użytku ponad 330 tys. mkw nowych biur. Najwięcej powierzchni oddano w Katowicach (117 tys. mkw), Trójmieście (50,6 tys. mkw) i Krakowie (47,7 tys. mkw).

Mniejsza aktywność najemców

W ujęciu kwartalnym zauważalne było delikatne spowolnienie aktywności najemców. Po bardzo dobrej pierwszej połowie roku, w której popyt na biura wyniósł ponad 340 tys. mkw, w III kwartale powyższy wolumen wyniósł 106,3 tys. mkw.
Prognozowana całkowita aktywność najemców w 2022 roku może przekroczyć 600 tys. mkw, utrzymując się na podobnym poziomie w kolejnych latach. Warto zauważyć, że na rynkach poza Warszawą popyt biurowy pozostaje w dużej mierze generowany przez relokacje najemców do lepszych jakościowo biurowców – komentuje Hanna Wyrzykowska, analityk ds. badań, Dział Badań i Doradztwa, JLL.

Udział pustostanów stabilny

Na koniec września 2022 roku wskaźnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 15,2 proc. Indeks pozostał na porównywalnym poziomie do II kwartału tego roku, ale i tak był o 1,7 p.p. wyższy niż w analogicznym okresie 2021 roku. Wraz z dostarczaniem na rynek nowych projektów biurowych w najbliższych kwartałach, wskaźnik pustostanów będzie wykazywał tendencję wzrostową, natomiast jego stopniowy spadek może nastąpić wraz z luką w nowej podaży szacowaną na 2024 rok.

Wzrost czynszów

Na większości głównych rynków biurowych w pierwszych trzech kwartałach tego roku czynsze za najlepsze nieruchomości wzrosły o 0,25-0,50 euro/mkw. miesięcznie. Na koniec III kwartału 2022 roku najwyższe czynsze odnotowano w Krakowie (14-16 euro/mkw.), Wrocławiu (14-15,50 euro/mkw.) i Trójmieście (13,50-15,50 euro/mkw.). Deweloperzy zaczynają oferować dłuższe okresy najmu (7 lat), jednak w przeciwieństwie do Warszawy nie jest to jeszcze powszechna praktyka.
Na rynku nadal obserwujemy presję na wzrost czynszów za najlepsze biura, spowodowaną wysokimi kosztami związanymi z aranżacją powierzchni czy kosztami budowy nowych budynków – mówi Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych, JLL.

Rekordowa wartość inwestycji w 2022 roku

Na koniec września 2022 roku całkowity wolumen inwestycji biurowych w Polsce osiągnął 1,8 mld euro, przewyższając całoroczny wynik z 2021 roku. Co więcej, biorąc pod uwagę transakcje w toku, rok 2022 może odnotować jeden z najwyższych wyników w historii, znacznie przewyższając rok 2021 i 2020. Tak duża wartość w sektorze biurowym została osiągnięta dzięki dwóm warszawskim transakcjom o bezprecedensowej skali, a także szeregowi transakcji w miastach regionalnych, obejmujących głównie nieruchomości "core" i "core+".
Transakcje zawarte na rynkach regionalnych odpowiadały za 45 proc. całkowitego wolumenu odnotowanego od początku 2022 roku. Znacząca jego część inwestycji przypadła na Kraków i Wrocław.