Polska PRS w blokach startowych

Wysoki popyt ze strony najemców wpływa na szybko kurczącą się dostępność mieszkań, co potwierdza niski współczynnik pustostanów na poziomie 3 proc. (z wyjątkiem obiektów oddanych w 2022 roku).

Sektor PRS jest atrakcyjną alternatywą dla inwestorów i najemców. Kilka miesięcy temu w mediach często odnoszono się do rynku niemieckiego, trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że w Polsce sektor najmu instytucjonalnego jest wciąż w fazie początkowej. Na koniec 2022 na rynku znajdowało się ponad 10,3 tys. mieszkań na wynajem w ramach PRS. Dla porównania rynek najmu prywatnego szacuje się na około 1,2 mln mieszkań. Rachunek jest prosty, lokale na wynajem od podmiotów instytucjonalnych stanowią jedynie 1 proc. wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce – komentuje Sylwia Jankowska, investment broker w zespole rynków kapitałowych w Knight Franku.

Zmieniająca się w ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna wpłynęła na decyzje inwestorów, którzy zaczęli dywersyfikować swoje portfolia poprzez inwestowanie m.in. na rynku najmu instytucjonalnego.

Zmiany, których jesteśmy obecnie świadkami, stwarzają nowe możliwości na dalszą ekspansję rynku mieszkaniowego w Polsce. Mam tutaj na myśli wysokie ceny mieszkań oraz utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, które znacznie ograniczają siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym. Wpływa to bezpośrednio na ograniczony popyt na zakup mieszkań. Potwierdzeniem tego jest liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych, która w 2022 spadła o 50 proc. względem 2021 roku. Z tego powodu potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są poprzez wynajem – wyjaśnia Bożena Garbarczyk, starsza konsultantka w dziale badań rynku w Knight Franku.

Istotny wpływ na popularność wynajmu ma następująca aktualnie w Polsce zmiana pokoleniowa. Młode osoby nie priorytetyzują posiadania własnego mieszkania. Co więcej, są one zainteresowane lokalami w atrakcyjnych lokalizacjach, a to często przewaga obiektów należących do podmiotów instytucjonalnych.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy popyt na wynajem mieszkań w Polsce znacząco wzrósł, również za sprawą napływu emigrantów z Ukrainy. W związku z tym także sektor PRS charakteryzował się wysokim tempem komercjalizacji. Szacuje się, że wskaźnik pustostanów znajduje się na poziomie mniejszym niż 3 proc., z wyjątkiem obiektów otwartych w 2022. Szybka komercjalizacja budynków przemawia za stałym zainteresowaniem tym sektorem wśród inwestorów – dodaje Bożena Garbarczyk.

Utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na mieszkania na wynajem spowodował znaczący wzrost czynszów w sektorze PRS. Uzasadnienia wzrostu wiązały się z ograniczoną dostępnością lokali mieszkaniowych na wynajem w Polsce, wyższych kosztów budowy i pracy, jak i finansowania nowych inwestycji. Odnotowane w obiektach PRS czynsze wzrosły w drugiej połowie 2022 roku o około 30-40 proc. w Warszawie i 10-30 proc. w miastach regionalnych. Największym obecnie rynkiem w ramach sektora PRS jest Warszawa, gdzie zlokalizowane jest 40 proc. istniejących zasobów.

Z badania Knight Frank, przeprowadzonego wśród 25 podmiotów instytucjonalnych, banków oraz deweloperów obecnych na rynku PRS w Polsce wynika, że w 2023 roku około 85 proc. inwestorów planuje rozpocząć nowe projekty mieszkaniowe na terenie stolicy. Duży udział w sektorze najmu instytucjonalnego ma również Wrocław (ponad 2,3 tys. mieszkań), a Kraków śmiało można nazwać najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem w obszarze PRS, gdyż zasoby mieszkań na wynajem zostały w 2022 roku podwojone względem 2021 roku. Warto tutaj również dodać, że banki ziemi w Polsce zostały zabezpieczone na potrzeby budowy 35 tys. nowych mieszkań – zaznacza Sylwia Jankowska.

Pod koniec 2022 roku na etapie realizacji znajdowało się około 8,3 tys. apartamentów na wynajem w niemal 40 projektach. Jeżeli deweloperzy zrealizują założone plany, około 6,9 tys. mieszkań zostanie oddanych do końca 2023 roku. Na polskim rynku PRS obecni są zarówno inwestorzy krajowi jak i zagraniczni, posiadający międzynarodowe doświadczenie w sektorze mieszkań na wynajem. Pod koniec 2022 roku, największy udział w istniejących zasobach (29 proc.) miało Echo Investment z niemal 3 tys. mieszkań zrealizowanych w 11 obiektach w ramach platformy Resi4Rent. Poza tym istotną rolę odgrywają tacy inwestorzy jak: Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 tys. mieszkań) oraz TAG Immobilien (1,5 tys. lokali w ramach platformy Vantage Rent). Pozytywne perspektywy rozwoju rynku PRS w Polsce zachęciły nowych inwestorów do rozpoczęcia działalności w tym segmencie w minionym roku. Syrena, Van der Vorm i AFI otworzyli w 2022 roku swoje pierwsze projekty mieszkań na wynajem w Polsce.

Z naszych globalnych badań wynika, że sektor mieszkaniowy miał drugi największy, zaraz za biurami, udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w Europie w ubiegłym roku. To dobry moment na inwestowanie w PRS. W IV kwartale 2022 stopy kapitalizacji dla inwestycji PRS w najbardziej popularnych miastach Europy Zachodniej wyniosły średnio 3,25-3,75 proc. Dla porównania stopy kapitalizacji dla obiektów prime w Warszawie szacowane były na 5-5,25 proc. – wyjaśnia Sylwia Jankowska.