Polska PRS w stolicy i regionach

Przedłużający się konflikt w Ukrainie, fala uchodźców oraz znacznie obniżona zdolność kredytowa ludzi zwiększają popyt na wynajem mieszkań i tym samym wpływają na rozwój rynku PRS w Polsce. W ocenie ekspertów Avison Young sektor najmu instytucjonalnego będzie rósł także dzięki zmieniającemu się postrzeganiu kwestii własności mieszkań przez młodych ludzi. Według danych Eurostatu z 2021 roku, w Unii Europejskiej około 30 proc. ludności mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, podczas gdy w Polsce tylko około 13 proc.

Wśród czynników stwarzających dobry grunt dla rozwoju sektora PRS wymieniłabym także lukę podażową, jaką mamy w Polsce. Około 35 proc. osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy w UE wskaźnik ten szacuje się na 17 proc. – przypomina Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager, Avison Young.

Doradcy Avison Young oceniają, że ze względu na wczesną fazę rozwoju sektora, polski rynek jest atrakcyjny, zarówno dla inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, którzy mogą w Polsce uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich.

Według najnowszego raportu Avison Young, na koniec 2022 roku w puli mieszkań na wynajem instytucjonalny było w Polsce ponad 9,4 tys. lokali, a kolejne 13 tys. mieszkań znajdowało się w fazie budowy. Około 75 proc. realizowanych aktualnie projektów PRS należy do czterech funduszy inwestycyjnych: Heimstaden Bostad, Echo Investment / Griffin Real Estate (Resi4Rent), TAG Immobilien (Vantage Rent) oraz Cavatina Holding (Resi Capital).

Około 40 proc. wszystkich istniejących lokali PRS zlokalizowanych jest w Warszawie. Na etapie budowy na warszawskim rynku znajduje się ponad 4 tys. kolejnych mieszkań w tej formule. Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, natomiast to miasta regionalne odpowiadają sumarycznie za największą liczbę nowych projektów PRS.

Co ciekawe, według zapowiedzi inwestorów, na mapie PRS niebawem pojawią się również mniejsze miasta regionalne, jak Szczecin czy Zielona Góra – mówi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.

Liderem pod względem udziału lokali PRS w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest Wrocław z wynikiem 0,42 proc.; za nim plasuje się Warszawa (0,36 proc.) i Kraków (0,36 proc.).

Widać wyraźnie, że są to ciągle marginalne udziały, znacznie poniżej 1 proc. Dla porównania w Berlinie, udział PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych wynosi 30 proc. Jeśli spojrzeć na liczby, w Warszawie na przełomie roku było prawie 3,8 tys. mieszkań na wynajem instytucjonalny, w Krakowie i Wrocławiu po około 1,6 tys., w Trójmieście około 1,1 tys., w Poznaniu ponad 700, a w Łodzi 550 – wylicza Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.

Wrocław jest aktualnie drugim największym po stolicy rynkiem w Polsce pod względem zasobów mieszkaniowych PRS (istniejących i planowanych). Na koniec 2022 roku liczba mieszkań oferowanych na wrocławskim rynku w formule PRS przekroczyła 1,5 tys., a kolejne 3,1 tys. było w fazie budowy. Wrocław ma 16 proc. udział w funkcjonujących krajowych zasobach mieszkań na wynajem. Od 2020 roku liczba oddanych w mieście lokali PRS podwoiła się.

Oferta mieszkań na wynajem instytucjonalny we Wrocławiu skoncentrowana jest głównie w centrum miasta, ale rozszerza się również powoli w okolicę Popowic, Nadodrza i ul. Legnickiej. Avison Young zwraca uwagę na ciekawą enklawę mieszkań na wynajem, która powstała w Wojszycach, na południu Wrocławia. Wiodącym operatorem PRS we Wrocławiu jest Resi4Rent z 37 proc. udziałem na tym rynku, odpowiedzialny również za ponad 40 proc. mieszkań na etapie budowy.

Z analizy danych rynkowych Avison Young wynika, że mieszkania instytucjonalne charakteryzują się we Wrocławiu niższymi o około 5 proc. cenami za metr kwadratowy w porównaniu z ofertami prywatnych właścicieli, które jednak średnio mają większy metraż. Jednak jednostki PRS, w przeciwieństwie do prywatnych mieszkań oferują dodatkowe usługi, jak całodobowa ochrona, udogodnienia w częściach wspólnych, zarządzanie i wsparcie operatora.