CEE Rynek mieszkaniowy w Europie Środkowo-Wschodniej

Rynek mieszkaniowy (PRS, mieszkania studenckie i co-living w szczególności) w Europie Środkowo-Wschodniej jest mniej rozwinięty niż w Europie Zachodniej, a większość zasobów mieszkaniowych w regionie nadal jest własnością osób prywatnych lub samorządów. W ostatnich latach nastąpił wzrost rynku najmu instytucjonalnego w tym regionie, szczególnie w stolicach - Warszawie, Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie, ale także w mniejszym stopniu w Sofii i Bratysławie. Rynki regionalne również zaczęły rosnąć, przede wszystkim w Polsce i Czechach - komentuje Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance & Living, Colliers, CEE

Urbanizacja i migracja
Wraz z rozwojem miast w Europie Środkowo-Wschodniej rośnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Wiele osób przenosi się z obszarów wiejskich do miast w poszukiwaniu pracy, edukacji i innych możliwości. Wiele z tych osób poszukuje elastycznych, wysokiej jakości mieszkań na wynajem, co doprowadziło do wzrostu popytu na mieszkania na wynajem i nieruchomości zarządzane.

Luka w podaży
Kolejnym motorem wzrostu rynku mieszkaniowego w Europie Środkowo-Wschodniej jest luka w podaży mieszkań, a co za tym idzie rosnąca liczba inwestorów instytucjonalnych, takich jak firmy private equity lub wyspecjalizowane fundusze, a także fundusze powiernicze inwestujące w nieruchomości, które zaczynają inwestować w regionie. Przyczyniają się do tego stosunkowo niższe koszty i wyższe potencjalne zyski w porównaniu z Europą Zachodnią, a także rosnący popyt na mieszkania na wynajem.

Rosnąca klasa średnia
Wraz z rozwojem klasy średniej w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, więcej osób może sobie pozwolić na wynajem mieszkań z funduszy PRS i może zapłacić za wyższą jakość usług, aranżację wnętrz oraz lepsze lokalizacje. Większy odsetek młodszego pokolenia preferuje wynajem niż własność. Osoby te dokonują wyborów dotyczących stylu życia, które sprzyjają mobilności i docenianiu koncepcji tzw. ekonomii współdzielenia. Najem instytucjonalny, choć droższy niż ten oferowany przez indywidualnych właścicieli, niesie ze sobą wiele korzyści i dlatego jest preferowany przez najemców - wiele istniejących aktywów PRS ma listy oczekujących na wprowadzenie się.

Przystępność cenowa
Rosnące koszty kredytów mieszkaniowych sprawiają, że części społeczeństwa nie stać na zakup mieszkania lub nie chce wiązać się długoterminowymi zobowiązaniami kredytowymi. Najem instytucjonalny jest często tańszy niż rata kredytu.

Wojna na Ukrainie
Trwająca wojna na Ukrainie ma znaczący wpływ na popyt na projekty mieszkaniowe w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, choć zakres tego wpływu może się różnić w zależności od kraju i lokalizacji. Nagły wzrost liczby ludności spowodowany przez osoby przenoszące się do innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej miał duży wpływ na wzrost popytu na mieszkania na wynajem, w tym projekty PRS, jak również mieszkania studenckie, szczególnie w krajach takich jak Rumunia, Polska i Węgry. Choć mogło się wydawać, że wzrost popytu będzie tymczasowy, utrzymuje się on na wysokim poziomie, co skutkuje ograniczoną dostępnością mieszkań i utrzymującymi się wysokimi cenami najmu w największych miastach. Oczekuje się, że sytuacja ta utrzyma się w dłuższym okresie.

Usługi wspólne
Europa Środkowo-Wschodnia jest najlepszym regionem dla sektorów BPO, SSC, IT i R&D, które nadal rosną pod względem inwestycji i miejsc pracy. Wynika to głównie z niższych kosztów operacyjnych, jak również dostępności dobrze wykształconej grupy specjalistów. Powyższe ma wpływ na popyt na projekty mieszkaniowe w największych miastach regionu CEE.

Przejście na wynajem
Historycznie kraje Europy Środkowo-Wschodniej mają bardzo silny rynek nabywcy, który jest znacznie wyższy niż w krajach Europy Zachodniej, gdzie obserwujemy wyższy udział najemców. Oczekuje się, że ten trend będzie się stopniowo odwracał w krajach CEE. Młodsze pokolenia częściej wybierają wynajem niż własność - dokonują wyborów dotyczących stylu życia, które sprzyjają mobilności. Wynajem może stać się jednym z najważniejszych trendów kształtujących rynek mieszkaniowy w najbliższych latach.

Czechy liderem rynku PRS
Jeśli przyjrzymy się zasobom istniejących obiektów PRS należących do deweloperów/inwestorów, Czechy nadal są wiodącym rynkiem z blisko 62,5 tys. lokali (+10 proc. w porównaniu z 2021 rokiem), a za nimi plasuje się Polska z ok. 10 tys. lokali (+217 proc. w porównaniu z 2021 rokiem). Warto zauważyć, że w ubiegłym roku obserwowaliśmy znaczące wzrosty podaży lokali w takich krajach jak Węgry (+301 proc.), Rumunia (+244 proc.), Słowacja (+173 proc.) i Bułgaria (151 lokali w ciągu ostatnich dwóch lat).

Wzrost rynku kwater studenckich i mieszkań współdzielonych
Rynek prywatnych mieszkań studenckich ponownie nabiera rozpędu, po spowolnieniu w czasie pandemii. Rynek mieszkań studenckich w krajach CEE-6 opiera się w dużej mierze na akademikach należących do uczelni. Prywatne mieszkania to wciąż stosunkowo nowy i rosnący segment rynku. Rynek co-living w krajach CEE jest również nowym zjawiskiem, ale powoli się rozwija. Wśród 6 analizowanych krajów Europy Środkowo-Wschodniej ta forma jest znana tylko w Czechach, Polsce i na Słowacji.

Ceny domów wciąż rosną
Ceny domów w UE w ciągu ostatnich 10 lat wykazywały stałą tendencję wzrostową. W sumie w latach 2015-2021 w UE-27 nastąpił wzrost o 38 proc. Niektóre z największych wzrostów zaobserwowano w Europie Środkowo-Wschodniej, w tym najwyższy, który odnotowano na Węgrzech (+108 proc.), z silnymi wzrostami w Czechach (+84 proc.) i na Słowacji (+54 proc.), a następnie w Bułgarii (+49 proc.), Polsce (+48 proc.) i Rumunii (+34 proc.). Najniższe wzrosty wśród krajów UE odnotowały Włochy (+3 proc.) i Cypr (+4 proc.).

Rosnąca rola budynków energooszczędnych
Rola zielonych i energooszczędnych budynków dla najemców mocno rośnie, nie tylko jako element rezultatów polityki ESG, ale także ze względu na korzyści finansowe. W najbliższym czasie będziemy mogli spodziewać się rosnącej różnicy w zakresie czynszu i wartości pomiędzy budynkami zielonymi a tradycyjnymi w przypadku wszystkich krajów z grupy CEE-6. Powinno to dotyczyć wszystkich sektorów nieruchomości, w tym mieszkaniowych.