Polska Więcej mieszkań na wynajem

W ciągu pół roku całkowite zasoby PRS w Polsce wzrosły o około 40 proc. (dane za Axi Immo, wrzesień 2022 rok.). Deweloperzy i fundusze informują, że na kolejne okolo 9 tys. mieszkań pozostaje na etapie przygotowania lub budowy, a około 12 tys. znajduje się w planach inwestorów na najbliższe lata. Według zapowiedzi deweloperów do 2027 roku oferta sektora powinna zostać wzbogacona o kolejne 21 tys. mieszkań.

Na dziś największym polskim rynkiem PRS pozostaje Warszawa z około 5 tys. jednostek do wynajęcia, na kolejnych miejscach plasują się Wrocław (około 2,3 tys.) i Poznań (około 1,7 tys.). Wymienione trzy miasta odpowiadają za 75 proc. całkowitych zasobów w sektorze, a sama stolica za 42 proc. tego rynku.

Spośród lokalnych rynków PRS powinniśmy zwrócić uwagę na rozwój sektora w Łodzi. Na dziś zasoby tego miasta nie przekraczają 5 proc. całkowitego wolumenu. Przy czym według naszych wyliczeń wraz z pomyślną realizacją wszystkich zapowiadanych projektów, rynek ten powinien urosnąć i osiągnąć udział 12 proc. w strukturze zasobów, co będzie oznaczać najwyższe tempo wzrostu w okresie najbliższych czterech lat we wszystkich regionach w Polsce. Niemniej sytuacja w sektorze PRS jest na tyle dynamiczna i niejednorodna, że zakup dużego pakietu mieszkań przez jeden większy podmiot lub decyzja o budowie bloku mieszkalnego może szybko zweryfikować zapowiadany rozkład wielkości lokalnych rynków - analizuje Lidia Zawiła, manager w Dziale Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Najwięcej nowych jednostek mieszkalnych w przygotowaniu i w planach znajduje się w Warszawie (8,5 tys.), Łodzi (3,3 tys.) oraz w Krakowie (3 tys.). W puli miast, w których zauważalne jest tempo rozwoju najmu instytucjonalnego, znajdują się także Trójmiasto i Katowice. W tych lokalizacjach na etapie realizacji znajduje się łącznie 2,5 tys. mieszkań w formule PRS.

Spodziewamy się, że wraz z profesjonalizacją rynku najmu instytucjonalnego oferta PRS będzie się poszerzać, a na mapie Polski pojawią się kolejne wschodzące lokalizacje. Za przykład mogą posłużyć Szczecin oraz Elbląg, gdzie PFR Nieruchomości planuje uruchomienie projektów z mieszkaniami na długoterminowy najem - wskazuje Joanna Lewandowska, associate director w Dziale Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

W sektorze PRS w Polsce funkcjonuje stabilna grupa około 20 platform, wśród których największymi podmiotami z portfelami składającymi się z ponad 2 tys. mieszkań należy wskazać platformę Resi4Rent należącą do R4R Sarl i Echo Investment, rynkową część programu PFR – Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz Vantage Rent kontrolowaną i rozwijaną przez fundusz Tag Immobilien. Z kolei w grupie platform posiadających największy zasób projektów w przygotowaniu warto wyróżnić LifeSpot (Griffin Real Estate, Ares, Murapol) i Heimstaden.

Warto podkreślić, że coraz więcej deweloperów decyduje się na dywersyfikację swojej strategii biznesowej i otworzenie się na współpracę z podmiotami instytucjonalnymi w różnych formach. Niektórzy decydują się na budowanie elastycznie, tworząc równolegle projekty odpowiadające zarówno preferencjom funduszy inwestycyjnych, jak i potrzebom nabywców indywidualnych - wyjaśnia Joanna Lewandowska.

W ostatnich kilku miesiącach na rynku najmu instytucjonalnego, podobnie do prywatnego sektora najmu, zaobserwowano wzrost stawek czynszu o około 20-30 proc. Najdroższym lokalem w zestawieniu jest czteropokojowy apartament (+65 mkw.) z segmentu premium w Warszawie, gdzie ceny przekraczają poziom nawet 10 tys. zł/miesiąc. Koszty najmu w miastach regionalnych pozostają raczej na zbliżonym, niższym poziomie. Do czynszu najmu należy doliczyć jeszcze opłaty za media, a także opcjonalnie koszt wynajmu komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego (nawet 500-700 zł/miesiąc). Niezmiennie standardowy czas trwania umowy najmu w sektorze PRS to zazwyczaj od 6 do 12 miesięcy, przy czym niektóre podmioty zachowują większą elastyczność co do długości kontraktu.

W nadchodzących latach sektor PRS będzie stawiał czoła trudnościom związanym z niepewnością prawną i podatkową, wysokimi stopami procentowymi w strefie euro oraz koniecznością wprowadzenia rozwiązań z zakresu zrównoważonego budownictwa. Ponadto, wprowadzenie programu tanich kredytów hipotecznych może utrudnić sytuację dla funduszy, które chcą wejść na polski rynek PRS. Z drugiej strony, duże zainteresowanie wynajmem wynika z dwóch czynników: wzrostu liczby uchodźców oraz ograniczeń w zdolności kredytowej osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Decyzje podmiotów działających na rynku będą również kształtowane przez wprowadzenie programu ograniczającego masowe zakupy mieszkań. Pomimo tego, wynajem instytucjonalny zdobywa na popularności, co potwierdzają liczne planowane projekty PRS na przyszłe lata oraz wysoki poziom komercjalizacji tych projektów, który często osiąga 100 proc. - podsumowuje Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, Axi Immo.