Polska Ta stagnacja może potrwać

Popyt na biura mierzony liczbą zawartych transakcji był o prawie 18 proc. wyższy niż w rekordowym 2019 roku. Jednocześnie najemcy muszą liczyć się z kontynuacją presji na wzrost stawek czynszu i konsekwentnym spadkiem dostępnej w Warszawie powierzchni biurowej. Jak podaje Cushman & Wakefield, całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w 2023 roku wyniosły 6,23 mln mkw. i powiększyły się o blisko 61 tys. mkw. w sześciu budynkach biurowych.

Aktualnie mamy do czynienia z najniższą wartością rocznej podaży od blisko 25 lat, przy średniej dla tego okresu wynoszącej około 250 tys. mkw. Pomimo oddania do użytku nowych inwestycji, zasób powierzchni biurowych w Warszawie nie uległ zmianie względem 2022 roku – komentuje Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.

Wynika to przede wszystkim z wyłączenia z zasobu budynków, które na skutek decyzji właścicieli zmienią funkcję lub nie są obecnie oferowane na rynku ze względu na planowaną gruntowną modernizację.

Działania modernizacyjne i konwersje budynków są konieczne, aby dopasować je do coraz wyższych standardów ESG. Trend ten jest zresztą widoczny nie tylko w Polsce, bo jak szacuje Cushman & Wakefield, do 2030 roku ponad trzy czwarte (76 proc.) budynków biurowych w Europie może być przestarzała, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań – dodaje Jan Szulborski.

Według prognoz agencji Cushman & Wakefield aktywność deweloperska w Warszawie w najbliższych 12 miesiącach pozostanie ograniczona. Obecnie w budowie znajduje się około 235,8 tys. mkw., a w ostatnim kwartale ogłoszono rozpoczęcie zaledwie dwóch nowych projektów: Studio A (25,4 tys. mkw. – Skanska) oraz Vena (15 tys. mkw. – PHN). W lutym rozpocznie się budowa II fazy kompleksu Skyliner (Karimpol – 26 tys. mkw.). Cushman & Wakefield zakłada, że w nadchodzących latach liczba nowych projektów pozostanie na relatywnie niskim poziomie, a okres stagnacji może potrwać nawet do 2026 roku. W samym 2024 roku zasób powierzchni biurowych powiększy się według szacunków ekspertów o 78,4 tys. mkw. w czterech budynkach.

Całkowita aktywność najemców biurowych w 2023 roku wyniosła niecałe 750 tys. mkw., była niższa o 13 proc. względem analogicznego okresu w ubiegłym roku i nieznacznie wyższa względem średniej aktywności transakcyjnej w ostatnich pięciu latach. Co warto zaznaczyć, na aktywność najemców w ostatnich 12 miesiącach w dużym stopniu wpłynął widoczny trend optymalizacji i redukcji zajmowanej przez najemców powierzchni biurowej.

Niemniej jednak, liczba zawartych transakcji na warszawskim rynku biurowym jest o blisko 18 proc. wyższa niż w rekordowym pod względem ilości wynajętej powierzchni 2019 roku i jedynie o 5 proc. mniejsza względem analogicznego okresu w 2022 roku. Utrzymująca się relatywnie wysoka liczba finalizowanych umów świadczy o wysokiej płynności rynku najmu – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, head of research, Cushman & Wakefield.

Do największych umów zawartych w tym okresie możemy zaliczyć renegocjację umowy najmu przez GDDKiA w budynku Green Corner (12,9 tys. mkw.), umowę przednajmu zawartą przez Luxmed w budynku Lakeside (12 tys. mkw.) i renegocjacje umowy Accenture w budynku Proximo II (8,8 tys. mkw.).

W 2023 roku strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły około 53 proc. wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 43 i 4 proc. wszystkich zawartych umów. Udział renegocjacji był wyższy o blisko 4 p.p. względem 2022 roku. Prognozujemy, że w kolejnych kwartałach aktywność najemców na warszawskim rynku będzie utrzymywać się na stabilnym poziomie – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

W 2023 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro/mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. w lokalizacjach pozacentralnych. Wartości te nie uległy zmianie względem końca 2022 roku.

W 2024 roku będziemy mieć do czynienia z kontynuacją presji na wzrost stawek czynszu, zwłaszcza w przypadku projektów znajdujących się w budowie. Ponadto wpływ waloryzacji umów najmu w 2024 roku będzie dalej odczuwalny i wyniesie według prognoz około 4-5 proc. dla umów zawartych w euro. O ile waloryzacja dotyczy znacznej większości obowiązujących umów najmu, o tyle strategia właścicieli dotycząca nowych umów najmu będzie różnić się w zależności przyjętych parametrów dla zarządzanego portfela – komentuje Grzegorz Dyląg, partner, head of asset services business space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej na warszawskim rynku biurowym od początku 2022 roku utrzymuje się w trendzie spadkowym, a ograniczenie aktywności deweloperskiej będzie sprzyjać dalszej kompresji dostępnej powierzchni biurowej w 2024 roku. Dostępność powierzchni biurowej na koniec 2023 roku wyniosła prawie 647 tys. mkw. i spadła o blisko 80 tys. mkw. względem analogicznego okresu w 2022 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w IV kwartale 2023 roku wyniósł 10,4 proc., co oznacza spadek o 1,2 p.p. rok do roku i o 0,2 p.p. kwartał do kwartału.

Wskaźnik absorpcji netto dla warszawskiego rynku biurowego w 2023 roku wyniósł ponad 114,3 tys. mkw. i był o około 60 proc. niższy niż w 2022 roku. Zakładamy, ze tempo absorpcji powierzchni w 2024 roku będzie utrzymywać się na niższym poziomie niż w latach ubiegłych m.in. ze względu na kwestię optymalizacji przestrzeni biurowych przez najemców, co w długim terminie będzie wpływać negatywnie na saldo nowych wejść i ekspansji względem redukcji powierzchni – podsumowuje Joanna Blumert, head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.