10 lat Polski w Unii Europejskiej – spojrzenie z perspektywy rynku mieszkaniowego

Dziesięć lat w Unii Europejskiej zmieniło wiele aspektów życia w Polsce, w tym także rynek mieszkaniowy. W tym okresie przeszliśmy przez dwie zasadnicze fazy. Pierwsza faza przypadła na lata 2004-2008, czyli okres hossy. W tym czasie mieliśmy do czynienia z bardzo wysokim popytem napędzanym łatwym dostępem do tanich kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Rynek rozwijał się bardzo dynamicznie wychodząc po raz pierwszy od czasu transformacji ustrojowej poza obszar największych miast oraz wprowadzając na polski rynek niedostępne wcześniej produkty, jak budynki apartamentowe najwyższej klasy czy apartamenty wakacyjne. Pojawili się także po raz pierwszy na naszym rynku na większą skalę deweloperzy z krajów UE, przeżywaliśmy również „najazd” nabywców z tych krajów, kupujących mieszkania w Polsce w celach inwestycyjnych. Niestety wyraźna przewaga popytu nad podażą w krótkim czasie doprowadziła do bardzo szybkich wzrostów cen, co w konsekwencji ograniczyło dostępność mieszkań dla przeciętnych nabywców. Tak jak dla świata symbolicznym początkiem kryzysu był upadek banku Lehman Brothers, tak dla polskiego rynku mieszkaniowego symboliczne przejście z fazy hossy w fazę kryzysu wiąże się z końcem tanich kredytów we frankach.

Druga faza, ta kryzysowa, przypada na lata 2009-2014. Nie jest to okres całkowicie zły, gdyż powstała w nim podobna ilość mieszkań, jak w fazie hossy. Podstawowa różnica polega na tym, że w związku wycofaniem się z rynku klientów spekulacyjnych oraz z mniejszą dostępnością mieszkań dla potencjalnych „zwykłych” nabywców (wysokie ceny, trudniejszy dostęp do finansowania, wyższe koszty kredytów) deweloperzy zostali zmuszeni do dostosowania swojej oferty do skromniejszych portfeli nabywców. Efektem tego jest konsekwentne postawienie na mieszkania małe, kompaktowe, o niewygórowanej cenie całkowitej oraz wprawdzie powolny, ale stały trend spadku cen mieszkań w przeliczeniu na 1 mkw. Należy podkreślić, że polski rynek mieszkaniowy dosyć łagodnie przeszedł przez okres kryzysu, pomimo że na typowe trudności, z którymi należy się w okresie kryzysu liczyć, jak np. utrudnione finansowanie inwestycji czy wolniejszy okres sprzedaży projektów, nałożyły się dodatkowe ograniczenia takie jak tzw. „ustawa deweloperska”, czy kolejne restrykcyjne regulacje KNF ograniczające akcję kredytową banków w segmencie kredytów mieszkaniowych.

Sądzę, że największym osiągnięciem 10 lat Polski w UE dla branży mieszkaniowej jest stosunkowo duża liczba nowoczesnych mieszkań, które powstały w trakcie tej dekady. Po stronie sukcesów zapisałbym również stosunkowo łagodne przejście przez kryzys branży deweloperskiej. Porównując z niektórymi innymi krajami, jak np. Hiszpania czy Irlandia należy ocenić, że polscy deweloperzy potrafili znacznie lepiej dostosować się do trudnych warunków, dzięki czemu uniknęliśmy dużej ilości spektakularnych upadłości, niesprzedanej dużej nadpodaży mieszkań oraz masowych przejęć prze banki nieruchomości, których właściciele nie są w stanie obsługiwać kredytów.

Największą porażką tego okresu wydaje mi się fakt, że ciągle nie udało się skutecznie rozwiązać kwestii planów zagospodarowania przestrzennego. Nadal tylko nieznaczna cześć kraju jest pokryta tymi planami, co ogranicza podaż gruntów gotowych do zainwestowania i niepotrzebnie komplikuje wprowadzanie nowych inwestycji na rynek. Brak przejrzystych zasad planistycznych przyczynia się do podrożenia i wydłużenia procesów budowlanych. W konsekwencji w Polsce wciąż nie ma dobrych warunków dla harmonijnego rozwoju miast. Innym problem jest wciąż niska dostępność mieszkań dla osób młodych, spowodowana zbyt wysokimi cenami w relacji do dochodów. Problemu nie rozwiązał program rządowy „Rodzina na Swoim”, a prawdopodobieństwo, że uda się to „Mieszkaniu dla Młodych” również jest niskie.