Czy z Mordoru da się zrobić Rivendell?

Służewiec Przemysłowy w liczbach to 83 tys. pracowników, 75 budynków biurowych i co najmniej 30 tys. samochodów dziennie. To największy obszar biznesowy w Polsce. Znany także dzięki korkom, problemom z parkowaniem i chaosem przestrzennym.
– W ponad 75 nowoczesnych budynkach biurowych znajduje się ponad 1 mln mkw. powierzchni – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Jak podkreślają eksperci, jednym z największych błędów na Służewcu był brak planu zabudowy na początku rozwoju tego obszaru. Znaczna część biurowców powstała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a nie w efekcie spójnej koncepcji urbanistycznej. Brak ten spowodował kolejne trudności. – Podczas rozmów z przedstawicielami firm, które mają swoje biura na Służewcu, zidentyfikowaliśmy kilka problemów i barier. Pierwszym z nich jest kwestia komunikacji – zarówno transportu publicznego, jak i prywatnego, czyli korków. Kolejnym wyzwaniem jest parkowanie – w godzinach funkcjonowania biur praktycznie każdy fragment wolnej przestrzeni wypełniony jest autami. Obszarem do poprawy jest również niewystarczająca jakość planowania przestrzennego – biurowce na Służewcu nie tworzą spójnej zabudowy. Brakuje atrakcyjnej przestrzeni publicznej, ciągów pieszych, a dzielnica nie ma swojego centrum. Wyraźnie dominuje funkcja biurowa. Wpływa to na wizerunek, Służewiec postrzegany jest jako miejsce pracy, a nie jako wielofunkcyjny obszar oferujący możliwości spędzania wolnego czasu – wylicza jednym tchem Jan Jakub Zombirt, dyrektor w JLL, odpowiedzialny za doradztwo strategiczne.

30 tys. samochodów dziennie

JLL podaje, że z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec wynika, że średnio 36 proc. pracowników biur dojeżdża codziennie do pracy własnym autem. Oznacza to, że – przy założeniu, że w biurowcach na Służewcu pracuje około 83 tys. osób – każdego dnia do tego rejonu dojeżdża około 30 tys. samochodów. Ta liczba nie obejmuje pracowników zakładów przemysłowych, biurowców starszego typu czy osób dojeżdżających na Służewiec tymczasowo – np. w celu zakupów w Galerii Mokotów.

Analitycy wskazują, że wadą istniejącego systemu drogowego jest brak alternatywnych połączeń z innymi dzielnicami oraz ruch tranzytowy przez Służewiec. Przedłużenie ul. Woronicza do al. Żwirki i Wigury, przedłużenie ul. Suwak w obu kierunkach, planowana modernizacja Marynarskiej czy przedłużenie na wschód drogi ekspresowej S2 wpłyną na poprawę sytuacji komunikacyjnej.

Z analiz JLL wynika, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas dojazdu transportem publicznym na Służewiec jest niemal dwa razy dłuższy od podróży samochodem. Brakuje np. szybkiego połączenia tramwajowego pomiędzy stacją metra Wilanowska a Rondem Unii Europejskiej (jest to planowane). Niedługo powstanie nowy tor odstawczy przy stacji Wierzbno, który pozwoli na wahadłowy ruch tramwajów pomiędzy metrem a Służewcem, znacznie zwiększając przepustowość tej linii. W przyszłości dostępność kolejową Służewca zwiększy planowana modernizacja linii kolejowej nr 8 wraz z budową dodatkowych torów do zawracania obok stacji Piaseczno. Inną kwestią jest słaba dostępność samego peronu na stacji Służewiec (miasto z kolejarzami analizuje obecnie możliwość jej poprawy). W sezonie letnim 8 proc. podróży na Służewiec odbywa się rowerem. W dzielnicy działa już dziewięć stacji roweru miejskiego Veturilo. Rozwija się sieć dróg rowerowych.

– Dzielnicami, w których zamieszkuje najwięcej pracowników biurowych Służewca, są Mokotów, Ursynów i Wola, a w dalszej kolejności Praga Południe oraz Bemowo. Duża koncentracja pracowników jest w takich rejonach jak Skorosze w Ursusie, Miasteczko Wilanów, Kabaty i centralna część Ursynowa, a także pogranicza Śródmieścia i tzw. bliskiej Woli. Spośród miejscowości podwarszawskich, największa liczba zatrudnionych na Służewcu mieszka w Piasecznie. Takie rozmieszczenie pracowników pokazuje, że potoki pasażerów komunikacji miejskiej oraz aut prywatnych są rozłożone w miarę równomiernie na wszystkie główne ciągi komunikacyjne prowadzące w stronę Służewca. Duża koncentracja pracowników mieszkających na Ursynowie oznacza wyższe zapotrzebowanie na sprawny transport z tej dzielnicy – wskazuje Jan Zombirt.

W ankiecie przeprowadzonej przez Urząd Miasta oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec 48 proc. respondentów wskazywało, że istnienie bezpośredniego połączenia pomiędzy miejscem zamieszkania a pracy zmotywowałoby ich do przesiadki do transportu publicznego.

Parking, chodnik, trawnik... błotko

Nowoczesne budynki biurowe na Służewcu oferują około 29,5 tys. miejsc, jednak nie są one wykorzystywane w 100 proc. JLL szacuje, że na Służewcu funkcjonuje 15 płatnych parkingów oferujących niecały tysiąc miejsc i 2,35 tys. bezpłatnych miejsc publicznych (przy ulicach). Z analiz firmy wynika, że około 1,3 tys. aut parkuje nielegalnie (np. na trawnikach). Służewiec oferuje zbyt mało miejsc parkingowych, a liczba ta będzie się zmniejszać wraz z kolejnymi inwestycjami biurowymi.

Z danych analityków JLL wynika, że aż 87 proc. samochodów osobowych wjeżdżających na ściśle biurowy obszar Służewca w szczycie porannym przewozi jedynie kierowcę. – Miasto powinno inicjować, koordynować i patronować inicjatywom mającym na celu poprawę sytuacji komunikacyjnej i parkingowej, a deweloperzy mogliby udostępnić na zasadach komercyjnych swoje niewykorzystane parkingi. Z kolei pracodawcy powinni rozważyć możliwość wprowadzenia elastycznego czasu pracy, który pozwoli na rozciągnięcie w czasie szczytów przewozowych – wymienia Jan Zombirt.

Przestrzenie publiczne

Czynnikiem kształtującym charakter danego obszaru i jego społeczny odbiór jest nie tylko zabudowa, ale przede wszystkim przestrzeń pomiędzy budynkami – jej jakość, funkcjonalność i estetyka. Powstanie ogólnodostępnych placów miejskich i lokali gastronomicznych sprzyjałoby poprawie wizerunku Służewca Przemysłowego i podniesieniu prestiżu dzielnicy jako miejsca nowoczesnego i przyjaznego. Ożywiłoby również ten obszar po godzinach funkcjonowania biurowców.
Służewiec Przemysłowy jest nadal atrakcyjny dla najemców, ale bez planowanych inwestycji może on tracić na rzecz innych klastrów biurowych i być w coraz większym stopniu postrzegany jako lokalizacja back office dla firm, które przy wyborze siedziby kierują się głównie ceną. – W perspektywie pięciu lat na Służewcu Przemysłowym może powstać kolejne 300 tys. mkw. biur, niemniej jednak niektórzy deweloperzy rozpatrują możliwość zamiany funkcji części planowanych inwestycji na projekty mieszkaniowe. Jednocześnie napływ nowych firm do tej dzielnicy biurowej nie jest już tak silny jak jeszcze kilka lat temu. Służewiec konkuruje z okolicami Dworca Gdańskiego czy Ronda Daszyńskiego, które – mimo że droższe – przyciągają firmy rozwiniętą ofertą transportu publicznego. Kilka relokacji dużych najemców wpłynęło na wzrost poziomu pustostanów do 17,6 proc. na koniec pierwszego kwartału 2016 roku – informuje Mateusz Polkowski.
– Należy dążyć do zróżnicowania nie tylko funkcji zabudowy, ale także profilu biznesowego Służewca. Korzystne w przełamaniu wizerunku dzielnicy może być pojawienie się obiektów dedykowanych start-up’om, np. pod auspicjami Uniwersytetu Warszawskiego. Warto pozostawić część istniejących elementów poprzemysłowych, które świadczą o tożsamości Służewca sprzed rewolucji biurowej i wykorzystać takie obiekty w celach wystawienniczych, kulturalnych, gastronomicznych i rozrywkowych – zaleca Jan Zombirt. – Dostrzegamy duże możliwości poprawy sytuacji Służewca Przemysłowego. Inwestycje w infrastrukturę, stworzenie przyjaznych przestrzeni publicznych, alternatywne formy transportu, rozwinięcie oferty handlowo – usługowej to niektóre z nich. Co istotne, wszelkie działania w tym kierunku powinny być prowadzone we współpracy miasta z deweloperami, inwestorami, najemcami oraz mieszkańcami. Warto również uczyć się od najlepszych i przyjrzeć się rozwiązaniom wdrożonym w takich wielofunkcyjnych ośrodkach biurowych jak Canary Wharf w Londynie, La Defense w Paryżu, HafenCity w Hamburgu czy Zuidas w Amsterdamie. Służewiec nadal ma szansę rozwinąć się w kierunku w pełni funkcjonalnej dzielnicy miasta – podsumowuje Jan Zombirt.

O zmianach w postrzeganiu powierzchni biurowej piszemy też w najnowszym wydaniu Eurobuild CEE, w artykule "Ucieczka od Mordoru"