Zmiana warty w CEE

W pierwszym kwartale tego roku w Europie Środkowo-Wschodniej zainwestowano w sektorze nieruchomości 2,3 mld euro – wynika z raportu “CEE Real Estate Investment Compass 2017” opublikowanego przez Colliers International oraz CMS. Oznacza to odpowiednio 41- i 45-proc. wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2016 i 2015 roku. Jak wynika ze wstępnych szacunków analityków, w pierwszych trzech miesiącach roku na rynek czeski przypadło aż 62 proc. wartości inwestycji w regionie. W kolejnych miesiącach roku na Węgrzech oraz w Czechach można oczekiwać zwiększonej aktywności w związku z zaangażowaniem inwestorów lokalnych, podczas gdy w Polsce impulsem dla rynku ma być aktywność inwestorów z Tajlandii.

Zdaniem autorów raportu wzrostu zainteresowania inwestorów można spodziewać się we wszystkich trzech segmentach rynku nieruchomości komercyjnych (obiekty biurowe, handlowe oraz powierzchnie magazynowe) w Budapeszcie oraz Bukareszcie, podczas gdy w Pradze przede wszystkim w obszarze nieruchomości biurowych i magazynowych. Wstępne prognozy wskazują także na utrzymanie dotychczasowych trendów w Bratysławie (wszystkie segmenty rynku) i Warszawie (magazyny i powierzchnie handlowe), a także w Sofii (biura i magazyny).
W nadchodzących miesiącach źródła kapitału płynącego do Europy Środkowo-Wschodniej pozostaną zróżnicowane, w szczególności należy jednak oczekiwać dużego zainteresowania ze strony graczy azjatyckich oraz pochodzących z rynków środkowoeuropejskich.

Lokalni inwestorzy weszli do gry

Według wyliczeń autorów raportu w ostatnich pięciu latach inwestycje graczy z środkowoeuropejskich w krajach macierzystych, jak i na pozostałych rynkach regionu wzrosły ponad dwukrotnie, osiągając 2,6 mld euro w 2016 roku. Zwiększoną aktywność graczy lokalnych odnotowano w latach 2011-2016 w szczególności w Czechach i na Słowacji, zarówno pod względem podejmowania inwestycji, jak i skutecznego przyciągania transakcji transgranicznych realizowanych w ramach Europy Środkowo-Wschodniej. W tym samym okresie gwałtownie rosła także aktywność na rynku węgierskim, podczas gdy inwestorzy z Polski i Rumunii pozostawali mniej widoczni w regionie (odpowiednio jedynie 2 i 4 proc. wartości transakcji zawartych z udziałem lokalnych kupujących).
– Wraz z powiększającym się dystansem od 1989 roku rośnie także stopień dojrzałości rynków Europy Środkowo-Wschodniej, które stają się w mniejszym stopniu zależne od inwestorów pochodzących spoza regionu. Jest to trend, który występuje nie tylko na rynku nieruchomości, ale generalnie na rynku transakcyjnym w naszym regionie – uważa Wojciech Koczara, partner kierujący zespołem nieruchomościowym w CMS w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej.

Mark Robinson, starszy analityk na Europę Środkowo-Wschodnią w Colliersie twierdzi z kolei, że coraz bardziej dojrzałe rynki Europy Środkowo-Wschodniej mogą stanowić przeciwwagę w przypadku wystąpienia nowych ryzyk w Europie Zachodniej, takich jak Brexit i związane z nim potencjalne zawirowania, które mogą być odczuwalne w kolejnych miesiącach 2017 roku. – Na tym etapie trudno jeszcze przewidzieć jaki będzie ostateczny bilans wystąpienia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej, może się jednak okazać, że Brexit przyniesie pewne pozytywne zjawiska dla Europy Środkowo-Wschodniej – dodaje Mark Robinson.

Nowi gracze ostro licytują

Ekspercie Colliersa i CMS-u podkreślają też, że w 2016 roku w naszym regionie obserwowano gwałtowną zmianę dotychczasowego trendu – po raz pierwszy inwestorzy z Afryki Południowej, Azji oraz lokalnych rynków środkowoeuropejskich zainwestowali w regionie sumarycznie więcej niż gracze z krajów G10. Jak wynika z raportu, w kolejnych miesiącach kapitał z Azji oraz krajów środkowoeuropejskich również ma napędzać inwestycje w regionie. Analitycy zwracają też uwagę, że zważając na dostępność wielu źródeł finansowania, w 2017 roku można spodziewać się większej liczby dużych transakcji z udziałem inwestorów azjatyckich, a tym samym wartość ich zaangażowania może przekroczyć poziom obserwowany w naszej części Europy w ubiegłym roku.

Zainteresowanie graczy z Azji inwestycjami w regionie wzrosło znacząco na przestrzeni ostatnich trzech lat, osiągając w 2016 roku skalę 2 mld euro – podają autorzy raportu. Wartość inwestycji napływających do naszego regionu z Afryki Południowej z kolei wzrosła do rekordowego poziomu 2,4 mld euro w 2016 roku. Chociaż w kolejnych miesiącach może się okazać, że tegoroczne inwestycje nie osiągną porównywalnej skali, to jednak działalność ponad dziecięciu funduszy REIT w regionie powinna przełożyć się na znaczną aktywność transakcyjną w naszej części Europy – uważają eksperci. – Jeżeli ceny ropy i surowców utrzymają się na obecnym poziomie, w kolejnych miesiącach możemy także oczekiwać większego zainteresowania inwestycjami w regionie ze strony Turcji, Brazylii, Rosji, a także państw Bliskiego Wschodu i Afryki Północnej (MENA) – twierdzi Luke Dawson, dyrektor zarządzający oraz dyrektor rynków kapitałowych na Europę Środkową i Wschodnią w Colliersie.

Zachód nie odpuści?

Według raportu opublikowanego przez Colliers International i CMS, możliwe zwiększenie zysków i stabilna perspektywa wzrostu czynszów w regionie ma szansę być dla zachodnioeuropejskiego i amerykańskiego kapitału skuteczną zachętą do utrzymania inwestycji w naszej części Europy na poziomie 4,9 mld euro, odnotowanych w 2016 roku. Kraje Europy Zachodniej pozostały w ubiegłym roku głównymi inwestorami na rynkach nieruchomości w regionie (22 proc. wartości inwestycji), choć napływ kapitału z Afryki Południowej (20 proc.) oraz Azji (16 proc.) relatywnie zmniejszył wagę zaangażowania europejskiego, brytyjskiego (7 proc.) i amerykańskiego (10 proc.) w Europie Środkowo-Wschodniej.
– Na obecnym etapie nie widzimy znaczącego wpływu Brexitu na aktywność transakcyjną na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej i nic nie wskazuje na to, aby firmy brytyjskie zamierzające inwestować w regionie wstrzymały swoje plany w związku z referendum. Niemniej jednak wyniki referendum oraz niepewność związana z Brexitem sprawia, że niektóre spółki z siedzibą w Londynie rozważają alternatywne – poza Wielką Brytanią – lokalizacje dla prowadzenia części swojego biznesu. Z tego względu Brexit może mieć pewien pozytywny wpływ na wartość inwestycji w Europie Zachodniej oraz Środkowo-Wschodniej, w szczególności w Niemczech, Belgii, Francji, Polsce oraz krajach nordyckich spoza strefy euro – mówi Mark Heighton, partner stojący na czele praktyki nieruchomości CMS.

opr.TSG