Od luxury po economy, czyli rynek hotelowy w segmentach

Czy w Polsce jest miejsce na kolejne inwestycje z segmentu luxury? Dlaczego sektor economy jest tak skromnie reprezentowany w największych polskich miastach? I czym właściwie są hotele z kategorii lifestyle? Na te i wiele innych tematów dotyczących segmentacji rynku hotelowego dyskutowali uczestnicy jednego z paneli 8. Konferencji Inwestycji Hotelowych, która odbyła się 8 czerwca w hotelu Westin w Warszawie.

Rynek hotelowy w Polsce nadal jest bardzo chłonny; w największych polskich miastach buduje się wiele nowych hoteli – w Warszawie w różnych obiektach powstaje około 4,7 tys. pokoi hotelowych, w Krakowie i Gdańsku po 1,5 tys. Emocje wywołuje nowy warszawski hotel z segmentu luxury, Raffels; poza tym w stolicy widać przewagę hoteli z segmentów upscale i midscale (odpowiednio 42,3 i 45,3 proc. w przeliczeniu na pokoje). W Warszawie nie powstaje za to ani jeden nowy obiekt z klasy ekonomicznej.

Nowe hotele budowane w Krakowie są przeważnie wyżej pozycjonowane i należą głównie do segmentów upscale (57,9 proc. w przeliczeniu na pokoje) i upper upscale (28,9 proc.), najmniej jest obiektów midscale (4,4 proc.). W Gdańsku buduje się najwięcej w segmentach upscale i midscale. To właśnie tutaj z trzech porównywanych polskich miast powstaje też najwięcej hoteli z segmentu economy (15,8 proc. w przeliczeniu na pokoje).

Dorota Malinowska, partner w firmie ProValue, zajmującej się doradztwem na rynku nieruchomości komercyjnych, zwraca uwagę, że nie zawsze granice pomiędzy segmentami są wyraźne. Niektóre marki, np. Moxy (nowa warszawska inwestycja grupy Marriot) czy Ibis Styles wymykają się definicjom opartym na cenach i gwiazdkach.

Rynek na luksus

Na całym świecie – zapewne poza Dubajem, gdzie mamy nadreprezentację segmentu luxury – na rynku dominują hotele economy, a podział na segmenty przypomina piramidę z najbardziej przyjaznymi cenowo obiektami na samym dole. W Polsce sytuacja wygląda inaczej. Laurent Bonnefous (chief development officer, członek zarządu, B&B Hotels) uważa, że wynika to z małej dostępności dobrych lokalizacji w centrach dużych miasta. – Działki są drogie. Często toczy się o nie zacięta walka, w której sektor ekonomiczny przegrywa z wyżej pozycjonowanymi markami. Jednak prawdopodobnie z czasem sytuacja się zmieni – mówi Laurent Bonnefous. W tej chwili, co ciekawe, w polskich hotelach największe średnie obłożenie widać w segmentach upper upscale i luxury. – Ale to dlatego, że po prostu brak tańszych hoteli w najlepszych lokalizacjach – przekonywał Laurent Bonnefous.

Jedną z najbardziej ekscytujących obecnie inwestycji jest Raffels, który niedługo otworzy się w Warszawie, naprzeciwko innego hotelu luxury, czyli Bristolu (grupa Marriot International). – Dwa, trzy lata temu zadawaliśmy sobie pytanie, czy w Warszawie jest miejsce na nowe projekty luxury. Dziś z zainteresowaniem patrzymy, jak poradzi sobie Raffels. Od tego zależy, czy pojawią się inne tej klasy inwestycje – mówi Małgorzata Morek, dyrektor ds. rozwoju franczyzy, Accor Hotels.

Janusz Mitulski, dyrektor do spraw międzynarodowego rozwoju Marriot International, uważa, że inwestorzy na nowo zainteresowali się tym właśnie segmentem ze względu na tegoroczne transakcje. – Emocje rozgrzała przede wszystkim sprzedaż krakowskiego pięciogwiazdkowego Sheratona.

Lifestyle – o co chodzi?

Granice segmentów przekraczają hotele typu lifestyle – pozycjonowane czasem nawet w klasie economy, ale przyciągające bardziej wymagających klientów czymś wyjątkowym i unikalnym. Czy lifestyle to najnowsza wersja hoteli butikowych? Jaki ma potencjał? Czy to konieczność czy przejściowa moda? Wygląda na to, że wszyscy istotni operatorzy w Polsce starają się na swój sposób wykorzystać ten trend i dopasować do nowych wymagań klientów.

– Zjawisko lifestyle dotyka wszystkich marek, niezależnie od pozycjonowania w konkretnych segmentach. Coraz bardziej liczy się doświadczenie klienta (customer experience), a nie produkt, którym jest hotel. Rozrasta się strefa lobby, klientów przyciąga się kuchnią i barem (food &beverage). Tak właśnie będzie wyglądać Moxy, powstający w warszawskim Koneserze – mówi Janusz Mitulski. – Klienci są teraz nastawieni na nowe technologie i nowe doświadczenia. Coraz mniej liczy się główna marka, coraz bardziej konkretne miejsce. Zmiany to konieczność – dodaje.

Małgorzata Morek (Accor Hotels) uważa, że na rynku zawsze będzie miejsce dla tradycyjnych hoteli o standardzie związanym z konkretną marką. – Ale oczywiście jesteśmy też wrażliwi na nowości i potrzeby klientów. Dlatego szukamy kolejnych lokalizacji dla hoteli Ibis Styles. Co dla nas znaczy lifestyle? Te hotele muszą mieć coś, co je wyróżnia: to może być historyczny budynek, wyjątkowa lokalizacja albo designerski wystrój – mówiła na konferencji Małgorzata Morek.

Dla Laurenta Bonnefous lifestyle to po prostu pewna cecha hotelu, oznaczająca unikalność i brak standaryzacji. – W naszych hotelach nie ma odrębnej kategorii lifestyle. Ale mamy hotele sieci B&B, np. w Mediolanie i Madrycie, które nie są standaryzowane, są za to niepowtarzalne. W tym sensie są lifestylowe – podkreśla.

Podział na segmenty marek hotelowych obecnych w Polsce:




Pipeline, czyli hotele w budowie w trzech polskich miastach