Świat biurowy na świecie na fali wznoszącej

Raport przedstawia czynniki ekonomiczne, prognozy podaży i popytu oraz perspektywy wzrostu czynszów w ponad 100 miastach całego świata. W najbliższych trzech latach popyt - podobnie jak przyrost miejsc pracy – utrzyma się na wysokim poziomie i wyniesie łącznie ponad 48 mln mkw., ale wobec znacznie wyższej podaży wzrosną wskaźniki pustostanów w większości miast. Patrząc z tej perspektywy, na świecie buduje się obecnie za dużo.
Jednak z danych rynkowych jasno wynika, że najemcy na ogół wolą nową powierzchnię wysokiej jakości od starszych budynków biurowych klasy B lub C. Na przykład w USA nowo wybudowana powierzchnia w obiektach o najwyższym standardzie stanowiła 65 proc. łącznej absorpcji od 2012 roku. W obecnym cyklu deweloperzy dostarczający na rynek budynki wysokiej jakości mogli liczyć na zwrot z inwestycji nawet na rynkach, na których utrzymuje się wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. Ponadto wzrostowi popytu na powierzchnię biurową sprzyjają przyspieszenie światowej gospodarki i niskie stopy procentowe.
– Deweloperzy z pewnością wiążą duże nadzieje z nowymi inwestycjami, z których większość koncentruje się w największych miastach świata, gdzie popyt na nowe, lśniące budynki biurowe jest najwyższy. O ile mniej obawiam się o wynajem nowej powierzchni, ponieważ oferowana podaż zaspokaja popyt i oczekiwania najemców, o tyle bardziej obawiam się o skutki obecnej fali podaży dla budynków biurowych niższej klasy – mogą one mieć problemy w rywalizacji o najemców – mówi Kevin Thorpe, główny ekonomista firmy Cushman & Wakefield.
Największy udział we wzroście aktywności deweloperskiej będzie miał region Azji i Pacyfiku (zwłaszcza Chiny), na który przypadnie blisko 60 proc. nowej podaży w ujęciu globalnym. Najwięcej nowej powierzchni powstanie w kilku miastach regionu: w Pekinie, Shenzhen, Szanghaju, Manili i w Bengaluru. Na te pięć rynków przypada obecnie 55 proc. realizowanych inwestycji deweloperskich w Azji i Pacyfiku oraz ponad jedna trzecia w skali światowej. Region ten odnotowuje także najwyższą dynamikę wzrostu popytu na powierzchnie biurowe, przy czym globalnym liderem wzrostu zarówno podaży, jak i popytu będzie Pekin.
Rynki biurowe regionu Ameryki Północnej i Południowej również dynamicznie się rozwijają, ale aktywność budowlana może nieznacznie spowolnić po 2017 roku. Niemniej jednak w kolejnych kilku latach w USA, Kanadzie i Ameryce Łacińskiej będzie powstawać więcej powierzchni biurowej, niż rynki te będą w stanie absorbować. Większość nowej podaży koncentruje się wokół największych miast, które często odnotowują najsilniejszy popyt.

– W Europie również rośnie liczba obiektów w przygotowaniu, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w innych regionach. W najbliższych dwóch latach niektóre kluczowe rynki biurowe, w tym Paryż, Londyn i Bruksela, znajdą się w najwyższej fazie cyklu aktywności deweloperskiej, ale wskaźniki powierzchni niewynajętej utrzymają się na poziomie niższym niż przed kryzysem – powiedziała Elisabeth Troni, dyrektor działu badań i analiz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Terminy ukończenia niektórych projektów mogą ulec zmianie ze względu na ostrożność deweloperów wynikającą z niepewności wokół negocjacji w sprawie wyjścia Wielkiej Brytanii z UE. Czynsze za powierzchnie biurowe będą rosły najszybciej w Madrycie, Berlinie i Sztokholmie, a w pierwszej dziesiątce miast, które mogą odnotować dynamiczny wzrost czynszów, znalazły się także Frankfurt, Mediolan i Budapeszt. Równowaga na europejskich rynkach najmu będzie sprzyjać kolejnej fazie cyklu.

– W Warszawie, w odpowiedzi na wysoki popyt na rynku najmu również powstaje lub planowanych jest wiele nowych inwestycji biurowych. W ciągu ostatnich 18 miesięcy oddano do użytku ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej, co stanowi wzrost podaży aż o 10 proc. (z 4,66 mln mkw. na koniec 2015 roku do 5,12 mln mkw. w drugim kwartale 2017 roku). Obecnie w budowie pozostaje ok. 720 tys. mkw., czyli mniej więcej tyle, ile wynosi średnia pięcioletnia. Świadczy to o stabilności stołecznego rynku biurowego i wskazuje na stabilny poziom podaży rocznej w najbliższych trzech latach – Kamila Wykrota, dyrektor działu doradztwa i analiz rynkowych, Cushman & Wakefield w Polsce.

Biurowa Europa w pigułce:

• W 2019 roku na drugim i trzecim miejscu rankingu miast świata o najniższym wskaźniku pustostanów znajdą się Berlin (3,1 proc.) i Monachium (3,3 proc.).

• W najbliższych trzech latach znacząco wzrośnie liczba nowych inwestycji oddawanych do użytku w Stambule, Londynie, Brukseli, Wiedniu i Dublinie. W 2017 roku najwięcej nowych obiektów ukończonych od czasu kryzysu finansowego z 2008 roku powstanie w Stambule, Kopenhadze i londyńskim City.

• Z drugiej strony w najbliższym czasie zasoby powierzchni biurowej powiększą się o mniej niż 2,5 proc. w Sztokholmie, Amsterdamie i Helsinkach, które mogą odnotować wzrost czynszów i spadek stopy pustostanów.

• Budapeszt, Dublin, Kopenhaga i Madryt mogą liczyć na największy wzrost stawek czynszu za powierzchnie biurowe ze względu na działające w tych miastach liczne firmy teleinformatyczne.

• Niepewność związana z Brexitem może przyczynić się do zahamowania wzrostu liczby miejsc pracy na stanowiskach biurowych, ale wskaźnik powierzchni niewynajętej w Londynie utrzyma się na poziomie poniżej 5 proc.