Nowe warunki techniczne raczej korzystne

Likwiduje również sporą część nieprzystających do rzeczywistości ograniczeń w aranżacji mieszkań, a tym samym – dostosowuje sytuację do obecnych trendów w projektowaniu wnętrz. W kilku znaczących obszarach następuje liberalizacja warunków koniecznych do spełnienia przez architekta i dewelopera, co stwarza większą możliwość podjęcia decyzji dotyczących np. lokowania nowych inwestycji.

Większa chłonność działek w strefie Śródmieścia oraz możliwość zaprojektowania większej liczby miejsc postojowych zewnętrznych to korzystne regulacje przewidziane w projekcie nowelizacji, wpływające pozytywnie na redukcję kosztów budowy. To jednak jeszcze wciąż zbyt mało, aby zmniejszyć koszty budowy mieszkań do poziomu pozwalającego, aby deweloperzy zaoferowali tanie mieszkania w odpowiedzi na Narodowy Program Mieszkaniowy. Jednym z jego założeń jest m.in. wprowadzenie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który pomógłby obniżyć koszty budowy.

– W nowelizacji znalazło się wiele dobrych rozwiązań, jak choćby możliwość lokalizowania miejsc postojowych dla niepełnosprawnych bliżej budynków, czy zniesienie reliktu PRL polegającego na konieczności projektowania kawalerek z kuchnią w korytarzu – do tej pory przepisy zabraniały projektowania aneksu kuchennego w salonie. To krok w dobrą stronę, chociaż nie ukrywamy, że liczyliśmy na dużo głębszą deregulację. Ponadto wprowadzono kilka regulacji, które – choć podniosą komfort użytkowników – będą wpływały negatywnie na cenę. Przykładem są np. powiększone garaże podziemne – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

O rodzaju zabudowy i ostatecznym kształcie inwestycji decydują urbanista, architekt i deweloper. Obecna wersja nowelizacji rozporządzenia, z 12 maja 2017 roku, optymalizuje lokowanie nowych projektów także na terenach śródmiejskich, które są lub nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. – W przypadku braku planu miejscowego, deweloperzy będą mogli odwoływać się do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Takie regulacje mają przeciwdziałać rozlewaniu się miast i sprzyjać zwartej zabudowie w ich centrach – dodaje Konrad Płochocki.

Nowelizacja zakłada także pozytywne zmiany związane z miejscami postojowymi dla samochodów osobowych. Zachowując odpowiednią odległość od zabudowań, będzie można zaprojektować łącznie więcej stanowisk usytuowanych w odległości 7 m od okna, a także więcej miejsc w odległości 3 m od granicy działki sąsiada. Dodatkowo, w przypadku domów bliźniaczych czy szeregowych na jednej działce, stanowisko postojowe dla właściciela będzie mogło być zlokalizowane pod oknem. Wcześniej w takiej sytuacji konieczne było odstępstwo od warunków technicznych. – Z perspektywy inwestora mogę powiedzieć, że idziemy w dobrym kierunku. Analizując wcześniej realizowane projekty i to, jak mogłyby one wyglądać już na nowych warunkach technicznych, dostrzegam wiele korzystnych aspektów. Przykładem tego są właśnie miejsca postojowe. Odległość naziemnych miejsc postojowych od okna czy granicy działki sąsiada nie ulega zmianie. Parkingi będą więc usytuowane z zachowaniem tych samych wymogów. Zwiększy się natomiast dopuszczalna liczba miejsc postojowych, które przy budynku będzie mógł zaprojektować deweloper – wyjaśnia Marcin Walewski, dyrektor ds. projektów mieszkaniowych w Bouygues Immobilier Polska oraz członek grupy roboczej PZFD ws. warunków technicznych.

Nowelizacja rozporządzenia pod wieloma względami dostosowuje wymogi techniczne do obecnych realiów. Minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania określona została na 25 mkw., bez jednoczesnego określania minimalnych szerokości poszczególnych pomieszczeń. Zgodnie z nowymi przepisami, w kawalerkach będzie można zaprojektować aneks kuchenny połączony z pokojem, co dotychczas nie było możliwe. Warunkiem, który należy przy tym spełnić, jest zastosowanie odpowiedniej wentylacji. W przypadku połączenia aneksu kuchennego z salonem hol wejściowy może zostać wykorzystany na dodatkowe szafy lub stanowisko dla roweru. Ponadto pojęcie „wnęki kuchennej” zmieniono na „aneks kuchenny”. Nowelizacja przewiduje również, że w łazience nie będzie już trzeba uwzględniać miejsca na pralkę ani pojemnika na brudną bieliznę, co wiąże się m.in. ze zmianą trendów i coraz częstszym umieszczaniem pralek w pomieszczeniu innym niż łazienka. – Nabywcy mieszkań mają duże i wciąż rosnące oczekiwania co do jakości. Zmieniają się też ich preferencje i trendy w aranżacji wnętrz. To właśnie decyzje klientów faktycznie weryfikują popyt na mieszkania w danej inwestycji. Dlatego deweloperzy stale dbają o odpowiedni standard i komfort, a wręcz prześcigają się w dogodnej aranżacji. Zmiany przewidziane w nowelizacji sprzyjają nowoczesnym rozwiązaniom, uelastyczniają sposób projektowania pomieszczeń oraz umożliwiają efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni w kawalerkach – podkreśla Marcin Walewski.

Obecna wersja nowelizacji rozporządzenia nie uwzględnia jednak postulowanej przez środowisko deweloperów zmiany, która mogłaby doprowadzić do zmniejszenia kosztów budowy do kwoty około 2,5 tys. zł za 1 mkw. PUM. W tym celu należałoby zliberalizować warunki techniczne. Byłoby to możliwe m.in. w przypadku zastosowania podziału warunków na odpowiednie kategorie: obowiązkowe (związane z bezpieczeństwem, higieną i zdrowiem, a także ochroną) oraz fakultatywne (związane ze standardem i komfortem użytkowania). Przy takim podziale warunków technicznych deweloperzy mogliby sprostać programowi „Mieszkanie Plus” i zaoferować tanie mieszkania mniej zamożnym klientom lub operatorom mieszkań na wynajem. Jest jeszcze szansa, że zmiany takie pojawią się w kolejnych nowelizacjach warunków technicznych oraz podczas tworzenia kodeksu.

Na razie trudno określić dokładny termin wejścia w życie projektu rozporządzenia nowelizującego warunki techniczne. Projekt został rozpatrzony przez Komisję Prawniczą, a następnie notyfikowany 11 lipca tego roku, co wiąże się z nałożonym na państwa członkowskie UE obowiązkiem informowania o przygotowywanych aktach prawa krajowego. W związku z tym procedura legislacyjna wstrzymana zostanie na kolejne trzy miesiące. W przypadku niezgłoszenia uwag przez państwa członkowskie ani odpowiednie organy UE, projekt zostanie skierowany do podpisu ministra, a następnie do ogłoszenia. Zgodnie z przepisem końcowym vacatio legis wynosić będzie 90 dni.