Niemieckie biura w awangardzie

Świetną kondycję sektora najmu nieruchomości biurowych zawdzięczamy w szczególności znacznej liczbie umów najmu na duże powierzchnie zawartych na trzech największych rynkach europejskich. Znaczący wkład w dobrą, ubiegłoroczną kondycję miał rynek niemiecki, na którym poziom wynajmu na czterech największych rynkach regionalnych wzrósł w porównaniu z 2016 rokiem o 23 proc. Rekordowe wyniki dało się zaobserwować we Frankfurcie (wzrost o 47 proc.) i Monachium (wzrost o 28 proc.). Istotny 11-procentowy wzrost popytu w 2017 roku zauważalny był także w centrum Londynu, a 9-procentowy w centrum stolicy Francji. Autorzy analizy z BNP Paribas Real Estate podkreślają, że na kluczowych rynkach biurowych Europy królowało zainteresowanie dużymi powierzchniami w bardzo dobrze zlokalizowanych obiektach. Eksperci dodają, że wzrostowy trend związany z wynajmem biur obecny był na większości z obserwowanych rynków, za wyjątkiem Luksemburga, Brukseli i Wiednia. Nadzwyczaj dobrze w tym zestawieniu wypadł rynek biurowy w Warszawie, gdzie popyt na powierzchnię biurową w minionym roku był niemal o 30 proc. wyższy niż w roku 2016.

Coraz mniej pustostanów

Rekordowa ilość podpisanych umów spowodowała, że na koniec grudnia średnia stopa pustostanów na 14 najważniejszych rynkach biurowych w Europie zmniejszyła się w porównaniu do poziomu obserwowanego w trzecim kwartale, a sam wskaźnik zatrzymał się na poziomie 7,1 proc. Pod koniec ubiegłego roku na czterech niemieckich rynkach na najemców czekało zaledwie 3,16 mln. mkw. powierzchni, co oznacza spadek rok do roku o 16 proc. Najmniej wolnych biur odnotowano w Berlinie (2 proc. pustostanów) i Monachium (3,3 proc.). Nieznacznie więcej dostępnych powierzchni było w Hamburgu – 5,1 proc. Pułap średniego europejskiego poziomu biur czekających na najemców przekroczył jedynie rynek we Frankfurcie, osiągając poziom 8,9 proc.

Autorzy analizy z BNP Paribas Real Estate podkreślają jednak, że palma pierwszeństwa wśród rynków, które cechował największy spadek stopy pustostanów przypadła Bukaresztowi, który odnotował spadek pustostanów o 410 punktów bazowych. Wysoka podaż wpłynęła także na zmniejszenie tego poziomu w Warszawie (spadek o 300 punktów bazowych), Amsterdamie (spadek o 230 punktów bazowych) oraz Lizbonie i Madrycie (spadki o 160 punktów bazowych). Jedynym rynkiem w stawce, na którym dało się zauważyć wzrost poziomu biur bez najemców okazał się centralny Londyn, gdzie na koniec grudnia zanotowano poziom pustostanów na poziomie 6,2 proc., co oznacza wzrost rok do roku o 50 punktów bazowych.

Wyższe czynsze

Popyt na wysokiej klasy powierzchnie o doskonałej lokalizacji na większości monitorowanych rynków spowodował wzrost najwyższych stawek czynszowych, które w ciągu 12 miesięcy 2017 roku średnio zwiększyły się o 5 proc. Autorzy analizy podkreślają, że po raz pierwszy od 2015 roku odnotowano wzrost czynszów w paryskim CBD o około 6 proc. Roczny czynsz w tej lokalizacji na koniec 2017 roku wynosił 850 euro za 1 mkw. Jednak najwyższe, procentowe wzrosty stawek dało się zaobserwować w Berlinie (wzrost o 16 proc., 396 euro za 1 mkw.), Brukseli (wzrost o 13 proc., 310 euro za 1 mkw.) i Mediolanie (wzrost o 12 proc., 550 euro za 1 mkw.). Podobnie jak w przypadku pustostanów, rynek biurowy w centrum Londynu odczuł negatywny wpływ Brexitu. Nastąpił tam spadek stawek czynszowych średnio o 10 proc. w porównaniu do roku 2016.

– Poziom stawek czynszu w Warszawie pozostaje stabilny. Stawki czynszu nominalnego (tzw. prime headline) dla najlepszych powierzchni biurowych w Warszawie kształtują się w przedziale 20-22 euro za 1 mkw. miesięcznie i w perspektywie średniookresowej nie spodziewamy się ich znaczących wahań. Zmiany mogą natomiast dotyczyć wartości czynszu efektywnego, który uwzględnia wartość przyznanych najemcy zachęt. W rezultacie wyraźnego wzrostu poziomu wynajęcia budynków, znalezienie dogodnej powierzchni biurowej o większym metrażu zaczyna stanowić wyzwanie, co powoduje usztywnienie pozycji negocjacyjnej wśród właścicieli budynków o najlepszych parametrach lokalizacyjnych i jakościowych – komentuje Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

opracowanie Tomasz Cudowski