Rynek inwestycyjny: słońce w zenicie

Polski rynek inwestycyjny i rynek gruntów w 2017 roku biły kolejne rekordy. Dzięki znakomitym wynikom Polska, ze swoim 40-procentowym udziałem, ponownie zajęła pozycję lidera wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając m.in. Czechy (26 proc.) i Węgry (13 proc.) – podliczyli eksperci Colliers International.

Nieruchomości na fali

Nie gorzej było też w pierwszym kwartale tego roku. Według analityków rynek napędzały: wysoka aktywność deweloperów, dalszy wzrost cen gruntów oraz popularność najmu mieszkań. W kolejnych miesiącach eksperci Colliersa prognozują dalszą wysoką dynamikę zakupów w sektorze mieszkaniowym i hotelarskim, a jednocześnie spadek zainteresowania gruntami pod biura i magazyny. Istnieje szansa na znaczne przekroczenie wartości transakcji z ubiegłego roku.

– Polski rynek inwestycyjny wciąż jest na fali wznoszącej. Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w 2017 roku osiągnęła historyczny pułap 5,1 mld euro. Wysoki popyt odnotowaliśmy we wszystkich głównych klasach aktywów, z rekordami w sektorze hotelowym i magazynowym – podsumowuje Piotr Mirowski, senior partner i szef Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers International. – Obserwowaliśmy też dalszą aktywność transakcyjną w pierwszym kwartale 2018 roku – w toku są liczne transakcje i umowy przedwstępne, co zwiastuje kolejny dobry rok pod względem wartości transakcji. Co warto podkreślić, z roku na rok coraz większy udział w rynku mają miasta regionalne – 75 proc. środków z 2017 roku zainwestowane zostało poza stolicą – dodaje Piotr Mirowski.

W pierwszym kwartale tego roku właściciela zmieniły nieruchomości wyceniane na 2,05 mld euro, z czego lwia część (86 proc.) przypadła na sektor handlowy (głównie portfel Metro). – Duże zainteresowanie budzi wpływ ograniczeń handlu w niedziele na rynek centrów handlowych. Po kilku tygodniach od jego wprowadzenia nie odnotowaliśmy bezpośredniego przełożenia na wyceny nieruchomości handlowych. Według naszych danych, najemcy jeszcze nie odczuli znaczącego spadku obrotów, co ma bezpośredni wpływ na wycenę obiektów. Jednak na efekty funkcjonowania nowego prawa dla rynku będziemy musieli poczekać przynajmniej do następnego roku – twierdzi Dariusz Forysiak, dyrektor ds. obiektów handlowych w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International. Dodaje on, że wielką niewiadomą wpływającą na kondycję sektora handlowego jest rozwój handlu w sieci. – Trudno precyzyjnie określić, jaki ma to lub będzie miało wpływ na uczestników tego rynku – mówi Dariusz Forysiak.

Analitycy Colliersa spodziewają się też, że do rekordowych transakcji może dojść na rynku biurowym w stolicy Polski, gdzie stopy zwrotu mogą zejść poniżej 5 proc., a nawet poniżej 4,75 proc.

Według szacunków doradców najbardziej aktywnymi graczami na polskim rynku w ciągu ostatnich trzech lat byli inwestorzy i menedżerowie inwestycyjni z USA, RPA, Niemiec i Wielkiej Brytanii. Polscy inwestorzy stanowią w tej grupie margines, chociaż każdego roku zwiększa się zaangażowanie rodzimego kapitału. Do tego grona w 2017 roku dołączyli gracze z Chin, RPA i Malezji.

Grunty rozgrzane do czerwoności

Prawdziwa gorączka panuje na rynku gruntów. Ubiegły rok okazał się tu rekordowy – zanotowano najwyższa wartość transakcji od 2006 roku – około 3,5 mld zł. – Rozgrzany do czerwoności rynek mieszkaniowy, na którym pobito kolejne rekordy budowy i sprzedaży mieszkań, oraz bardzo dobra kondycja rynku biurowego z rekordowym poziomem wynajmu i spadkiem pustostanów, przełożyły się na wzmożone zakupy gruntów inwestycyjnych przez inwestorów i deweloperów – mówi Emil Domeracki, dyrektor ds. gruntów w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International. – Wart odnotowania jest również fakt, że malejąca dostępność gruntów w Warszawie i rozwój miast regionalnych wpłynął na większą aktywność inwestorską poza stolicą, w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się Kraków, Łódź i Trójmiasto – przekonuje Emil Domeracki. Zauważa on jednocześnie, że zasoby gotówkowe firm inwestujących w zakupy gruntów mogły się nieco wyczerpać i przy większych transakcjach mogą oni wchodzić w alianse.

Kolejne kwartały tego roku mają również upłynąć pod znakiem wzmożonych zakupów zarówno na rynku inwestycyjnym (gdzie dominować mają zakupy portfelowe), jak i gruntów. – Szacujemy, że w 2018 roku dynamika zakupów w sektorze mieszkaniowym i hotelarskim będzie nadal rosnąć, spadnie natomiast zainteresowanie gruntami biurowymi i magazynowymi. Inwestorzy poszukują rynków z szybszym zwrotem kapitału – prognozuje Emil Domeracki.

oprac. TSG