Inwestorzy łasi na portfele

Największymi transakcjami odnotowanymi w tym okresie były przejęcie portfela centrów handlowych M1, Auchan, Power Park, Bi1 oraz Praktiker o łącznej wartości około 1 mld euro przez grupę Chariot Top, za którą stoją fundusze PIMCO, Oaktree i Redefine oraz pierwsza transza odsprzedaży części tego portfela (cztery centra M1 o wartości 358,7 mln euro) do grupy EPP.

Największą transakcją pojedynczego obiektu był z kolei zakup Galerii Katowickiej, której wartość szacowana jest na blisko 300 mln euro. – Czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji w ostatnich miesiącach uległ znacznemu wydłużeniu, m.in. ze względów prawno-podatkowych. Wpłynęło to na przesunięcie w czasie wielu planowanych od dawna transakcji. Gdyby nie ten czynnik, zamiast najwyższego w historii naszego rynku wolumenu transakcji inwestycyjnych w pierwszym kwartale, mielibyśmy do czynienia z jeszcze bardziej spektakularnym wynikiem za 2017 rok – przekonuje Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills w Polsce. – Pierwszy kwartał 2018 roku upłynął pod znakiem dużej aktywności w sektorze handlowym. To niewątpliwie kontynuacja skomplikowanych procesów które rozpoczęły się jeszcze w roku ubiegłym. Obecnie obserwujemy dużą aktywność w sektorze biurowym i magazynowym i to właśnie w tych sektorach, zarówno w regionach, jak i w Warszawie spodziewamy się największej liczby transakcji w najbliższych miesiącach – zapowiada szef polskiego Savillsa.

Biura odbiją

Według wyliczeń analityków firmy w pierwszym kwartale 2018 roku transakcje w sektorze biurowym stanowiły zaledwie 6 proc. całkowitego obrotu. – Liczba transakcji w toku i wolumen nieruchomości biurowych oferowanych na sprzedaż wskazują jednak, że należy się spodziewać znacznie wyższej aktywność w tym segmencie w kolejnych miesiącach – przekonują analitycy.

– Zainteresowanie miastami regionalnymi w sektorze biurowym pozostaje wysokie. W pierwszym kwartale 2018 zostały sfinalizowane dwie transakcje na rynku wrocławskim, a w najbliższym czasie spodziewamy się kolejnych na każdym z wiodących rynków regionalnych – mówi Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savillsa. – Znacznie wyższej aktywności spodziewamy się w tym roku na rynku warszawskim, który w ostatnim czasie był raczej przykładem podejścia „czekaj i obserwuj” z racji na głębokie zmiany krajobrazu stołecznego rynku biurowego oraz relatywnie wysoką podaż nowych powierzchni. Sentyment inwestycyjny na rynku stołecznym wyraźnie się poprawił, przede wszystkim ze względu na bardzo dobre sygnały płynące z rynku najmu biur. Mamy do czynienia z wysoką absorpcją oraz widzimy pierwsze oznaki wzrostu stawek czynszu. Zainteresowaniem inwestorów cieszą się nie tylko najlepsze budynki biurowe, ale też obiekty starsze, z dobrze zabezpieczonym przychodem lub z potencjałem wzrostu wartości – podkreśla dyrektor Savillsa.

Magazyny w formie

Według ekspertów firmy doradczej na celowniku inwestorów pozostaje również sektor magazynowy. W pierwszym kwartale 2018 sfinalizowano trzy transakcje w tym sektorze. Właściciela zmieniły Prologis Park Sochaczew (kupiony przez Ares), Ideal Idea IV (Segro) oraz Good Point II (Hillwood). – W kolejnych miesiącach można spodziewać się kolejnych transakcji w sektorze magazynowym, zarówno portfelowych, jak i dużych transakcji pojedynczymi aktywami – zapowiadają analitycy.

Hotele nadal na celowniku

Nie słabnie również apetyt inwestorów hotelowych. – Po rekordowym 2017 roku w sektorze hotelowym, w którym zainwestowano ponad 340 mln euro, przewidujemy, iż zainteresowanie tym segmentem rynku będzie nadal wysokie – prognozuje Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savillsie. – W pierwszym kwartale 2018 roku właściciela zmienił hotel Holiday Inn Warsaw City Center, zakupiony przez Union Investment. Coraz większe zainteresowanie obserwujemy również w sektorze nieruchomości alternatywnych – mieszkań na wynajem, domów studenckich, placówek medycznych, domów spokojnej starości. Inwestycje w tego typu aktywa będą niewątpliwie coraz popularniejsze w nadchodzących latach – przekonuje Michał Stępień.

Gorące stopy

Według danych Savillsa duża aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przełożyła się na kompresję stóp kapitalizacji. W przypadku wiodących centrów handlowych w Warszawie i głównych miastach regionalnych stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 5-5,25 proc. – W przypadku najlepszych obiektów biurowych w centrum Warszawy spodziewamy się w tym roku stóp na poziomie 5 proc. i poniżej, a w miastach regionalnych stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie od około 6 proc. (Kraków i Wrocław) do 6,5-7,25 proc. (na pozostałych wiodących rynkach regionalnych). Dla nieruchomości magazynowych stopy kapitalizacji wahają się od 6,5 do 7 proc., przy czym w przypadku obiektów wynajętych przez największe światowe koncerny, takie jak Amazon, na okres powyżej 10 lat, stopy kapitalizacji są zwykle znacznie niższe – podliczają eksperci Savillsa.