Punkt zwrotny za rogiem

Inwestujący w nieruchomości uważają, że na europejskich rynkach wkrótce zostanie osiągnięty punkt zwrotny w cyklu koniunkturalnym. Wśród profesjonalistów z branży inwestycyjnej wzrasta więc obawa przed nietrafnym ulokowaniem środków. Docelowe poziomy rentowności są więc szacowane na nowo. Najnowsze badanie klimatu inwestycyjnego pokazuje, że większość inwestujących w nieruchomości w Niemczech, Francji i Zjednoczonym Królestwie spodziewa się ponownego wzrostu wstępnej stopy zwrotu z nieruchomości w 2019 i 2020 roku. Tylko jedna czwarta decydentów z branży inwestycyjnej uważa, że koniunktura na rynku utrzyma się po 2021 roku. Zaledwie 28 proc. ze 163 przebadanych przez Union Investment przedsiębiorstw stwierdziło, że jest gotowe bardziej ryzykować, by uzyskać tę sama stopę zwrotu. Większość inwestorów – 64 proc. w porównaniu z 56 proc. zimą 2017/2018 – ma zamiar utrzymać dotychczasową strategię dotyczącą ryzyka i zaakceptować niższe stopy zwrotu z tym związane.

– Wiarygodność kredytowa najemców i jakość wykonania nieruchomości wciąż mają największy wpływ na decyzje inwestycyjne. Reasumując, przewidywana zmiana stylu wśród europejskich inwestorów nie zmaterializowała się podczas tego niezwykle długiego cyklu rynkowego i nie powinniśmy oczekiwać jej w nowym cyklu – mówi Olaf Janßen, szef Działu Rozeznania Rynku Nieruchomości Union Investment.

Pogląd ten pokrywa się z wynikami ankiety przeprowadzonej wśród inwestorów, co potwierdza, że profesjonaliści z branży inwestycyjnej koncentrują się na bezpieczeństwie. Prawie 30 proc. badanych uznaje je za najważniejszy czynnik podczas podejmowania decyzji. Płynność jest priorytetem dla 9 proc., podczas gdy stopa zwrotu jest kluczowa dla 58 proc. W porównaniu z ankietą przeprowadzoną na przełomie 2017 i 2018 roku tylko we Francji odnotowano wzrost tolerancji dla podejmowania ryzyka.

– Koncentracja na ryzyku ogranicza możliwości inwestorów. Uderzający jest fakt, że inwestowanie w całe sektory rynku zostaje wykluczone na najbliższe miesiące – mówi Olaf Janßen.

Nieruchomości handlowe są obecnie najmniej pożądanym typem nieruchomości inwestycyjnych. 63 proc. procent respondentów zamierza trzymać się z dala od takich inwestycji w okresie najbliższych 12 miesięcy. Ważnym czynnikiem jest tu niechęć brytyjskich inwestorów – 82 proc. z nich zamierza krótkookresowo unikać tego segmentu. Podobnie wysoki wynik odnotowano we Francji. W Niemczech krajowy rynek nieruchomości handlowych wciąż obdarzany jest wysokim zaufaniem – tylko 40 proc. inwestorów stroni od angażowania się w ten segment.

Oczekiwania dotyczące rentowności inwestycji w nieruchomości w Zjednoczonym Królestwie są obecnie niższe niż na innych rynkach europejskich. Trzy czwarte inwestorów z Niemiec nie planuje obecnie inwestycji w brytyjskie nieruchomości. We Francji brytyjski rynek jest obdarzany nieznacznie większym zaufaniem, bowiem inwestycje przez najbliższe 12 miesięcy planuje wstrzymać tam 55 proc. ankietowanych.

Spojrzenie na rynek brytyjski od wewnątrz również nie nastraja pozytywnie. Niemal co trzeci brytyjski inwestor przewiduje pogorszenie warunków w ciągu najbliższych 12 miesięcy, a 56 proc. nie oczekuje poprawy klimatu dla inwestycji przez co najmniej dwa lata. Szczególny pesymizm panuje na rynku nieruchomości handlowych – 56 proc. brytyjskich inwestorów oczekuje pogorszenia warunków dla takich inwestycji, w porównaniu z zaledwie 14 proc. w przypadku powierzchni biurowych.

Analiza Wskaźnika Klimatu Inwestycyjnego pokazuje, że nastroje wśród brytyjskich inwestorów obniżyły się jeszcze bardziej w kontekście Brexitu – do poziomu 60,6 punktów (poprzednia ankieta: 63,6 punktów). Z wynikiem 67,7 punków nastroje we Francji są najlepsze spośród trzech największych gospodarek Europy, choć słabsze niż w badaniu sprzed pół roku (69,1 punktów). Wskaźnik Klimatu Inwestycyjnego dla Niemiec również nieco obniżył swoją wartość, osiągając 65,2 punktów.

– Jeśli nastroje nie poprawią się wkrótce, zaczną one przekładać się na zmniejszającą się liczbę transakcji – stwierdza Olaf Janßen.

Union Investment zainaugurował indeks nastrojów europejskich inwestorów nieruchomościowych w 2005 roku. Od wiosny 2008 roku badanie jest przeprowadzane co sześć miesięcy. Indeks jest oparty na czterech wskaźnikach: struktura rynku, ogólne otoczenie, czynniki dotyczące lokalizacji oraz oczekiwania, z których każdy ma wagę 25 proc. Instytut badawczy Ipsos przeprowadził w okresie od listopada 2017 do stycznia 2018 wywiady ze 151 firmami i inwestorami instytucjonalnymi na rynku nieruchomości w Niemczech (n=63), we Francji (n=62) i w Wielkiej Brytanii (n=26).