Biura jak świeże bułeczki

Według Savillsa ponad połowa (51 proc.) powierzchni biurowej będącej obecnie w budowie z planowanym terminem oddania do użytku w drugiej połowie 2018 roku i w 2019 roku została już wynajęta – odpowiednio 58 proc. i 40 proc. planowanej, nowej podaży na drugie półrocze i przyszły rok. W związku z tym dostępna powierzchnia biurowa zarówno w istniejących, jak i nowych budynkach stanowić będzie około 7 proc. zasobów w miastach Europy (łącznie z przyszłorocznymi inwestycjami o charakterze spekulacyjnym). Rynki, na których najemcy będą mieli największe możliwości wyboru, to Warszawa, Dublin i Madryt.

Aktywność deweloperów w Warszawie jest dość wysoka. W budowie pozostaje obecnie około 740 tys. mkw., ale powierzchnia ta będzie dostarczana na rynek stopniowo, na przestrzeni trzech lat, gdyż znajdują się tam również projekty, których ukończenie planowane jest na 2021 rok. Całkowita podaż nowej powierzchni biurowej w stolicy Polski w 2018 roku wyniesie łącznie prawie 235 tys. mkw. Większość z niej została już oddana do użytkowania w pierwszej połowie roku, a w drugiej połowie spodziewane jest dostarczenie zaledwie 60 tys. mkw. – W 2019 roku warszawski rynek biurowy urośnie o kolejne 255 tys. mkw. – uważają eksperci.

W Warszawie dostępność powierzchni biurowej w projektach w trakcie budowy wynosi około 80 proc., co oznacza, że około 145 tys. mkw. zostało już wynajęte. Ze względu na dość wysoki poziom wynajęcia projektów, które zostaną dostarczone na rynek w drugiej połowie 2018 i w 2019 roku (około 35 proc.) oraz wysoką aktywność najemców, w Warszawie należy się spodziewać dalszego spadku wskaźnika pustostanów. Jak podaje Savills, średnia stopa pustostanów w największych miastach europejskich osiągnęła historyczne minimum wynoszące 5,9 proc., a do końca roku może się jeszcze obniżyć do zaledwie 5,6 proc. zasobów powierzchni biurowej w 17 analizowanych miastach.

Według Savillsa najmniej dostępnej powierzchni biurowej jest w Berlinie (wskaźnik pustostanów pod koniec roku może wynieść tam 1,4 proc.), w paryskim COB (2,1 proc.) i w Monachium (2,5 proc.). Niewystarczająca podaż na największych rynkach spowodowała spadek łącznej wielkości transakcji najmu, ponieważ firmy nie były w stanie znaleźć dla siebie budynków spełniających ich oczekiwania. Od 2013 roku popyt na rynkach najmu rósł średnio o 5 proc. rocznie i w 2017 roku osiągnął ponad 9,9 mln mkw. A to w wyniku rosnącego zatrudnienia i ekspansji firm. W tym roku tempo wzrostu spowolni wskutek niewystarczającej podaży, a ilość wynajętej powierzchni nie przekroczy 9 mln mkw.

Matthew Fitzgerald, dyrektor, reprezentacja najemców międzynarodowych w Savillsie przekonuje, że dzięki aktualnie realizowanym przez deweloperów inwestycjom, w niektórych miastach najemcy będą mieli w czym wybierać, ale daleko jeszcze do nadpodaży. W 2019 roku utrzyma się bardzo silna konkurencja na rynku najmu, co przełoży się na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe, a firmy będą odkładać w czasie podjęcie decyzji o wynajmie oczekując na pojawienie się nowej powierzchni. Umowy przednajmu nadal będą stanowiły atrakcyjną opcję ze względu na możliwość ograniczenia ryzyka. Z kolei rozwiązanie w postaci elastycznej powierzchni biurowej będzie wciąż cieszyć się dużym zainteresowaniem, ponieważ pozwala zaspokoić najpilniejsze potrzeby najemców – uważa Matthew Fitzgerald

Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills dodaje z kolei, że liczba pracowników w biurach będzie nadal rosła w całej Europie. Według prognoz Oxford Economics, w przyszłym roku powstanie dodatkowo 180 tys. nowych miejsc pracy na stanowiskach biurowych na 18 rynkach, które uwzględniliśmy w naszym badaniu. Oznacza to konieczność zapewnienia ponad 2 mln mkw. tradycyjnej powierzchni biurowej. W związku z tym, teoretycznie, rynek będzie w stanie łatwo wchłonąć całość nowej podaży, która w przyszłym roku może wynieść około 2 mln mkw. Mimo iż zawarte umowy przednajmu odpowiadają już w pewnym stopniu za ten prognozowany wzrost, łączna podaż spekulacyjna nie przekracza szacowanego zapotrzebowania na powierzchnię biurową wśród firm planujących ekspansję, co świadczy o równowadze pomiędzy popytem a podażą – twierdzi Eri Mitsostergiou.

Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego w Savillsie przekonuje natomiast, że w Warszawie, w pasie między rondem ONZ i rondem Daszyńskiego, obserwujemy wiele nowych projektów biurowych będących w budowie lub w fazie planowania. Budynki te nie pojawią się jednak na rynku przed 2020 rokiem, przez co obecnie mamy do czynienia z pewnego rodzaju luką podażową. Najemcy poszukujący powierzchni powyżej 3 tys. mkw. w nowych projektach nie mają z czego wybierać, a bieżące procesy renegocjacji lub zmiany lokalizacji biurowej obsługiwane są przez istniejące budynki. Pomimo, że sytuacja po 2020 roku ulegnie zmianie, to wysoki popyt oraz ilość powierzchni wynajmowanej w nowych biurowcach na zasadzie umów przednajmu sprawia, że deweloperzy nie powinni mieć raczej powodów do obaw przed podjęciem decyzji o wbiciu łopaty pod kolejne inwestycje – uważa Daniel Czarnecki,