Coworking na każdym rogu

Elastyczne powierzchnie biurowe stały się jedną z najważniejszych przemian, jakie zaobserwowano na rynku biurowym od czasu rezygnacji z biur w układzie gabinetowym na rzecz środowiska pracy typu open space. Do rozwoju tego segmentu przyczyniły się przede wszystkim: boom technologiczny, zmiany pokoleniowe oraz wprowadzenie koncepcji „sharing economy”. – Głównymi rynkami, które warto obserwować, są Londyn oraz Nowy Jork, ponieważ to tutaj kluczowi gracze wprowadzają do swoich ofert nowości. Coworking w odróżnieniu od biur tradycyjnych oferuje najemcom większą elastyczność, jest również bezpieczniejszy m.in. ze względu na krótszy okres najmu. Dla korporacji z kolei to doskonały produkt pozwalający na nawiązanie współpracy z mniejszymi podmiotami lub na zorganizowanie biura tymczasowego – mówi Emma Swinnerton, dyrektor działu wynajmu elastycznych powierzchni biurowych w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield. Catherine Bai, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield, wskazuje m.in. na Londyn, Nowy Jork czy Berlin jako główne i najbardziej atrakcyjne lokalizacje coworkingowe na świecie. – Rozwój sektora elastycznych powierzchni na wynajem generowany jest przede wszystkim dzięki pojawieniu się na rynku dużych operatorów takich jak np. WeWork. Dlatego każde miasto z odpowiednio przygotowanym zapleczem w postaci dostępnej od ręki wolnej powierzchni biurowej z dogodnym dostępem do miejskiej infrastruktury transportowej, może liczyć na rozwój takiej przestrzeni – dodaje Catherine Bai. W Polsce firmy oferujące powierzchnie serwisowane działają już od ponad 20 lat, a rozwój sektora powierzchni coworkingowych rozpoczął się dopiero około siedmiu lat temu. Pierwsi mali operatorzy oferowali głównie niewielkie lokale (w domach jednorodzinnych, kamienicach czy budynkach poprzemysłowych) o powierzchni wynoszącej średnio około 200 mkw., głównie poza centrami miast. Obecnie to Warszawa z 77,4 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej pod wynajem elastyczny jest liderem, jeżeli chodzi o dostępność powierzchni coworkingowej. Warszawska podaż stanowi około 70 proc. całkowitych zasobów powierzchni coworkingowej w Polsce. Poza stolicą innymi miastami o dużej koncentracji tego typu powierzchni są Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław i Katowice. W 2018 roku w Warszawie otwarto łącznie 37,6 tys. mkw. nowej powierzchni coworkingowej, dzięki czemu operatorzy tego typu centrów stali się jedną z najszybciej rozwijających się grup najemców. Wskaźnik wzrostu w tym sektorze w ostatnich pięciu latach wyniósł 70 proc. rok do roku. Na przestrzeni dwóch najbliższych lat, dzięki zakontraktowanym w 2018 roku umowom najmu, zasób powierzchni coworkingowych wzrośnie o blisko 74,1 tys. mkw., a na koniec 2020 roku wyniesie 151 tys. mkw. – Przewidujemy, że wartość ta będzie ostatecznie wyższa, ponieważ operatorzy cały czas aktywnie poszukują nowych powierzchni pod wynajem – uważa Katarzyna Kotkowska, associate w dziale wycen i doradztwa, Cushman & Wakefield. – 60 proc. łącznych zasobów tego typu powierzchni w stolicy znajduje się w lokalizacjach centralnych, które są najbardziej pożądane przez najemców, ponieważ zwykle oferują one największą wartość dodaną w postaci dobrego dojazdu środkami komunikacji miejskiej lub dogodny dostęp do różnego rodzaju usług dodatkowych, takich jak: restauracje, kawiarnie, kluby fitness czy stacje rowerów miejskich – dodaje Mikołaj Niemczycki, coworking clients manager w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield. Oprócz lokalizacji centralnych, centra coworkingowe powstają także na Pradze w rewitalizowanych kamienicach lub budynkach biurowych klasy A. Praskie zasoby stanowią 14 proc. całkowitej podaży powierzchni coworkingowej w Warszawie, natomiast w strefie Ursynów i Wilanów – mimo relatywnie niewielkiej ilości powierzchni biurowej – znajduje się aż 7 proc. podaży. Największym operatorem obecnym na warszawskim rynku biurowym w 2018 roku był Business Link, który ma trzy lokalizacje (Stadion Narodowy, Astoria Premium Office i Zebra Tower) o łącznej powierzchni 12 tys. mkw. WeWork otworzył swoją pierwszą lokalizację w budynku biurowym Cedet, kolejną – w styczniu 2019 roku – w pierwszej fazie kompleksu Browary Warszawskie, łącznie oferuje zatem najemcom 9,7 tys. mkw. Innymi aktywnymi graczami byli operatorzy Solutions.Rent (dwie lokalizacje w budynkach Plac Małachowskiego i Ethos o łącznej powierzchni 6,7 tys. mkw.) oraz NewWork (dwie istniejące lokalizacje w budynkach Be The One oraz Mazowiecka 2/4). – WeWork na całym świecie ma ponad 400 tys. członków, którym oferuje środowisko pracy sprzyjające nawiązywaniu współpracy, przemyślany design oraz inspirujące wydarzenia i wspiera ich w realizacji planów. Wśród nich są startupy, przedsiębiorcy, większe firmy, a także spółki wchodzące w skład indeksu FTSE 500. Ze względu na popyt ze strony naszych członków otwarcie lokalizacji w Polsce było dla nas oczywistym, kolejnym krokiem. Polska należy do największych i najszybciej rozwijających się gospodarek w Europie Środkowej oraz jest ważnym ośrodkiem dla firm z branży nowych technologii, mediów, transportu oraz instytucji rządowych – powiedział Misha Konoplev, dyrektor generalny, WeWork Central & Eastern Europe. – Najemcy powierzchni coworkingowych stanowią istotną grupę najemców w kilku budynkach biurowych klasy core na terenie całej Polski, zwłaszcza w nowych inwestycjach w lokalizacjach centralnych. Rynek inwestycyjny szybko zaakceptował ich obecność. Inwestorzy na polskim rynku są otwarci na zjawisko coworkingu – częściowo ze względu na dłuższe okresy najmu (10-15 lat), a częściowo z uwagi na trendy na rynkach najmu, na których coworking jest powszechnie uważany za wartość dodaną dla innych najemców i samego budynku. Przewidujemy, że cztery z pięciu transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym warszawskiego COB będą dotyczyły budynków, w których funkcjonują operatorzy coworkingowi – komentuje Soren Rodian Olsen, partner, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield. – W ostatnich trzech latach byliśmy świadkami bezprecedensowej ekspansji sektora powierzchni coworkingowych na całym świecie. Do niedawna centra coworkingowe były popularne wśród startupów, małych przedsiębiorstw i freelancerów, ale obecnie widzimy znaczny wzrost popytu na tego typu powierzchnię ze strony korporacji. Elastyczne powierzchnie biurowe na wynajem nadal będą zachęcać swoją ofertą małe i średnie przedsiębiorstwa szukające ciekawej alternatywy dla biur tradycyjnych, ale w najbliższych latach zaobserwujemy dywersyfikację w strukturze użytkowników powierzchni coworkingowych. Na szczycie piramidy znajdą się korporacje, które staną się największą grupą najemców korzystających z tego typu powierzchni. Popyt ze strony korporacji szacowany był dotychczas na około 8 proc., ale zważywszy na rosnące zainteresowanie, może on wkrótce wzrosnąć dwu- a nawet trzykrotnie. Możliwość elektronicznego podpisywania umów najmu („e-podpisy”) i nowe standardy rachunkowości będą istotnymi czynnikami zachęcającymi najemców do skorzystania z zalet oferowanych przez coworking – podsumowuje Anna Górska-Kwiatkowska, associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield.