Lepsze działki pod Mieszkania Plus

– KZN wymaga zmian, ponieważ wtedy, gdy ustawa była tworzona, rynek nieruchomości – a zwłaszcza rynek ziemi – wyglądał zupełnie inaczej. Zmniejszyła się podaż gruntów, wzrosły ich ceny, a ceny materiałów i robocizny poszybowały w górę – wylicza Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju. – Ustawa zakładała bezpłatne przekazanie należącej do skarbu państwa ziemi do Krajowego Zasobu Nieruchomości. W efekcie ziemia, która za darmo mogła trafić do KZN, w większości przypadków nie nadawała się pod budownictwo mieszkaniowe. Z 500 tys. działek, które do tej pory przeanalizowano, tylko 500 nadawało się do banku ziemi pod budowę lokali z programu Mieszkanie Plus – dodaje Artur Soboń.
Na potrzeby programu Mieszkanie Plus będzie można wykorzystać więcej gruntów. Będą je przekazywać spółki ze 100-procentowym udziałem Skarbu Państwa oraz instytuty badawcze. Oznacza to, że prawie 150 podmiotów udostępni swoje bazy nieruchomości zbędnych do celów statutowych, które to tereny można wykorzystać pod budownictwo mieszkaniowe – będą musiały mieć odpowiednią wielkość, położenie i dostęp do infrastruktury. W zamian za przekazane nieruchomości spółkom będzie wypłacane wynagrodzenie odpowiadające 100 proc. ceny rynkowej nieruchomości. Ustawowo grunty zarządzane przez Lasy Państwowe zostaną wyłączone z przekazywania działek do KZN. Natomiast 90 proc. ceny rynkowej otrzymają za nieruchomości (zbyte na cele realizacji inwestycji budownictwa mieszkaniowego) państwowe osoby prawne – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Agencja Mienia Wojskowego.
Krajowy Zasób Nieruchomości będzie mógł budować mieszkania w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Będzie mógł tworzyć spółki budujące mieszkania nie tylko z gminami, ale także z firmami (przedsiębiorcami) zajmującymi się budową mieszkań. Przy czym wprowadzono warunek, że 50 proc. budowanych mieszkań będzie przeznaczona na wynajem. Czynsz najmu w mieszkaniach będzie oparty o cenę budowy, a nie ustalany przez urzędników.
Oprócz zmian w banku ziemi programu Mieszkanie Plus nastąpi korzystna dla dawnych użytkowników korekta w uwłaszczeniu. Pojawi się nowa, ustawowa bonifikata 99-procentowa (na gruntach samorządowych i skarbowych) dla osób będących w szczególnej sytuacji rodzinnej. To pomoc w przekształceniu dla rodzin wielodzielnych z Kartą Dużej Rodziny, osób z niepełnosprawnością (lub zamieszkujących z tymi osobami opiekunów prawnych lub przedstawicieli ustawowych), inwalidów, kombatantów oraz ofiar represji wojennych i okresu powojennego. Nastąpi uproszczenie formalności – opłaty wniesione za użytkowanie będą zaliczane automatycznie na poczet opłaty przekształceniowej i jednorazowej, a zwrot nadpłaty będzie „z urzędu”. Nowela zapewni uprawnienia do bonifikat według preferencyjnych stawek niezależnie od terminu wydania zaświadczenia o przekształceniu. Zamiana radykalnie ograniczy potrzebę podziałów geodezyjnych do przypadków, w których powierzchnia budynków o funkcji innej niż mieszkaniowa przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków mieszkalnych. Usprawniono proces potwierdzania przekształcenia na rzecz przedsiębiorców. Zasadą jest brak konieczności sporządzenia operatu i oparcie się na wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty przekształceniowej.
Zmiany poprawiające warunki pomocy w programie Mieszkanie na Start to umożliwienie większej grupie osób skorzystanie z dopłat do czynszu. Będzie to możliwe dzięki podniesieniu progu dochodowego o 40 p.p. (do 100 proc.) przy dopłatach dla jednej osoby i o 10 p.p. (do 40 proc.) dla każdej kolejnej osoby w gospodarstwie domowym najemcy. Ważne zmiany nastąpią w pomocy dla osób mieszkających w lokalach komunalnych. Obowiązujące dla umów najmu komunalnego zawartych po 21 kwietnia 2019 r. przepisy o weryfikacji dochodów najemców (nie częściej niż co 2,5 roku) nie będą stosowane w stosunku do osób, które były najemcami lokalu komunalnego przed tą datą i będą musiały się przenieść do innego lokalu (zamiennego) oraz podpisać nową umowę najmu w związku ze złym stanem technicznym budynku lub koniecznością przeprowadzenia remontu kapitalnego. Ustawa wydłuża także do końca 2021 r. obowiązek zapewnienia przez gminę lokalu zamiennego w przypadku konieczności wyprowadzki wynikającej z potrzeby rozbiórki budynku (dotyczy najemców opłacających w lipcu 2001 r. czynsz regulowany).
W nowelizacji ustawy o KZN zaproponowano także zmiany w programie społecznego budownictwa czynszowego. Nie będzie obowiązku składania deklaracji o dochodach co dwa lata. Wprowadzono obowiązek uzyskania zgody TBS-u w przypadku cesji partycypacji przez osoby fizyczne. Będzie zwiększenie maksymalnego udziału finansowania zwrotnego z 75 proc. kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego do 80 proc. i ograniczenie progów dochodowych najemców do dwóch.
Nastąpi także korekta standardów urbanistycznych określonych w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej "specustawą mieszkaniową". Będzie dostosowanie standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych w zakresie zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieci przyszłych mieszkańców tych inwestycji do przepisów prawa oświatowego. Obowiązująca specustawa mieszkaniowa w zakresie zapewnienia wychowania przedszkolnego w standardzie lokalizacji odwołuje się do przedszkoli, biorąc pod uwagę kryterium lokalizacyjne. Natomiast zgodnie z prawem oświatowym system opieki przedszkolnej nie jest organizowany przy pomocy obwodów i przyjmowanie dzieci nie odbywa się "z urzędu". Gmina ma obowiązek zapewnienia wychowania przedszkolnego na całym swoim terenie, a w przypadku większej liczby kandydatów do przedszkola niż liczba wolnych miejsc w przedszkolu, podczas rekrutacji bierze pod uwagę przede wszystkim kryteria socjalne, a nie lokalizacyjne. W związku z tym gminy nie mają podstaw do wydania zaświadczenia zapewniającego wychowanie przedszkolne dzieciom wskazanego w specustawie mieszkaniowej.
Natomiast w przypadku standardów dotyczących odległości od szkół podstawowych zostają zachowane bardziej rygorystyczne wymogi niż określone w prawie oświatowym w odniesieniu do miast, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. Prawo oświatowe zakłada, że droga dziecka z domu do szkoły nie może przekraczać 3 km w przypadku uczniów klas I-IV , a w przypadku uczniów klas V-VIII – 4 km. Bardziej rygorystyczny standard urbanistyczny (1,5 km) ma przeciwdziałać rozlewaniu się miast i służyć zapewnieniu ładu przestrzennego. Gmina jest zobowiązana do zorganizowania sieci publicznych szkół podstawowych w sposób umożliwiający realizację obowiązku szkolnego, a także powinna posiadać wiedzę na temat innych placówek szkolnych. Dlatego zasadne jest zachowanie uprawnienia do wydawania zaświadczeń w zakresie spełnienia tego standardu. Gmina w dalszym ciągu będzie uprawniona do zmniejszenia lub zwiększenia odległości inwestycji mieszkaniowej do szkoły podstawowej oraz wskaźnika procentowego w zależności od lokalnych uwarunkowań dostępności do tych placówek.