Małe jest piękne i pożądane

Rynek mieszkaniowy w Polsce nadal kwitnie, a deweloperzy sprzedają całą swoją podaż na pniu inwestorom indywidualnym, uwzględniając ich potrzeby i preferencje, które rozmijają się z oczekiwaniami inwestorów instytucjonalnych. Jedynie nieliczni deweloperzy, którzy od początku nastawiają się na sprzedaż całych budynków inwestorom z rynku najmu uwzględniają specyfikę tego sektora – w takich dedykowanych projektach 90-95 proc. lokali to mieszkania typu studio lub z jedną sypialnią. – Deweloperów krępują przepisy nakazujące im budowę określonej liczby miejsc parkingowych proporcjonalnie do liczby mieszkań, zatem lokale w tradycyjnych projektach są zdecydowanie większe, a to z kolei nie odpowiada potrzebom naszych najemców – wskazywał Piotr Gromniak, członek zarządu platformy Resi4rent.

Hamulcem we współpracy inwestorów i deweloperów jest także specyfika rynku kredytowego w Polsce – indywidualni kredytobiorcy mogą uzyskać finansowanie zakupu mieszkania, które jest dopiero na papierze, więc deweloperzy wolą sięgać do tego źródła. – Nie mamy parcia na budowanie z uwzględnieniem potrzeb inwestorów instytucjonalnych, bo pieniądze od tych indywidualnych płyną szerokim strumieniem, a transakcje odbywają się sprawnie. Inaczej jest w sąsiednich krajach regionu CEE, gdzie kredyt na kupno własnego M można uzyskać dopiero wtedy, gdy budynek już stoi – to nastawia deweloperów znacznie przychylniej do kapitału, którym dysponuje rynek najmu – tłumaczył Tomasz Łapiński, członek zarządu i CFO Cordii Polska.

Uczestnicy rozmawiali także o zmianie pokoleniowej, jaka dokonała się wśród najemców mieszkań rynku długoterminowego – młodzi ludzie przywiązują mniejszą wagę do własności – „wolą korzystać, a nie posiadać”. A ponieważ budynki z mieszkaniami na wynajem są zlokalizowane przeważnie w centrach miast i mają bardzo dobre skomunikowanie, mniej paląca staje się potrzeba posiadania własnego samochodu, co z kolei powoduje, że parkingi w takich budynkach świecą pustkami. Wyznawcami współdzielenia są przede wszystkim single i młode, bezdzietne małżeństwa – to oni preferują nieduże mieszkania na wynajem, car sharing i komunikację miejską. Ale gdy zapadnie decyzja o powiększeniu rodziny, najemcy wolą przejść „na swoje”. – W zasadzie każdą pracującą parę stać obecnie na zakup mieszkania, głównie dzięki korzystnym stopom procentowym i dobrze funkcjonującej gospodarce. Nawet jeśli nie będzie to np. apartament na Mokotowie, to małe dwa pokoje na Białołęce są już w zasięgu, bo ceny za 1 mkw. – mimo wzrostów – nadal są akceptowalne przez klientów. Sytuacja jednak się zmieni, jeśli Polska wejdzie kiedyś do strefy euro – wówczas z pewnością napłynie do nas zachodni kapitał, np. fundusze niemieckie, akceptujące niższe zwroty w euro, co wywinduje ceny na rynku pierwotnym. Wówczas zdecydowanie mniej chętnych będzie stać na zakup własnego M, co z kolei rozkręci rynek najmu – przewidywał Tomasz Łapiński.

Uczestnicy dyskusji zgodzili się także co do tego, że instytucjonalny rynek najmu nieprędko rozprzestrzeni się poza centra miast do dzielnic bardziej peryferyjnych. Trudno się także spodziewać, by wyszedł poza siedem metropolii do mniejszych ośrodków. – Lokalizacje poza centrum po prostu nie działają. Stawki czynszowe musiałyby być niższe, co czyniłoby całą inwestycję nieopłacalną. Lepiej „spinają się” projekty w lokalizacjach centralnych – są droższe, choćby przez wyższy kosz działek, ale dzięki wyższym stawkom najmu inwestorzy wychodzą na plus. Także mniejsze miasta nie są naszą „ziemią obiecaną” – nie mają takiej siły przyciągania i raczej się wyludniają, więc stają się obszarem, w którym rynek najmu powinien być polem działania państwa i samorządów – uznali uczestnicy. – Także najem krótkoterminowy staje się coraz trudniejszy – ceny usług spadają, a pula dostępnych mieszkań rośnie lawinowo. Duże firmy konkurują tu z armią drobnych inwestorów, którzy mają 3-4 mieszkania – wskazywała Ewa Surowska, starszy konsultant z firmy Leach & Partners.

Uczestnicy dyskusji zwrócili jednak uwagę, że w dłuższej perspektywie najem długoterminowy w centrach miast nie ma dla siebie bezpośredniej konkurencji. Handel wielkopowierzchniowy mógł się przenieść z centrów do dzielnic peryferyjnych, także obiekty biurowe znalazły swoje miejsce w parkach poza śródmieściami, natomiast rynku mieszkań na wynajem nie da się wyprowadzić z centralnych lokalizacji. – Dopiero tworzymy ten produkt, z czasem będzie łatwiej. W tej chwili nie jesteśmy obiektem zainteresowania poważnego kapitału, bo nie da się w Polsce kupić portfela kilku tysięcy mieszkań. A skoro tak, to nie ma transakcji, które pozwoliłyby oszacować stopy kapitalizacji i byłyby benchmarkiem dla kolejnych. Ale tak to jest na pionierskich rynkach – przekonywał Jakub Bartos, szef działu mieszkaniowego Golub Gethouse.
– Idziemy w dobrym kierunku i są sygnały, że rynek będzie się dalej intensywnie rozwijał. Jesteśmy jeszcze na początkowym etapie rozwoju, jak biura czy handel 20 lat temu – na początku tych rynków ich przyszłość też była mglista, a inwestorzy nieufni. Dziś transakcje w tych segmentach z roku na rok ustanawiają nowe rekordy. Wierzę, że za kilka lat stanie się tak i w mieszkaniówce – podsumował Dariusz Węglicki, szef Catella Residential Investment Management na Polskę, który moderował dyskusję w tym panelu.