Więcej pustostanów w magazynach

Jeszcze w pierwszej połowie 2014 roku całkowite zasoby nowoczesnych przestrzeni magazynowych w Polsce wynosiły niewiele ponad 8 mln mkw. Rosnący popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne bezpośrednio przełożył się na ożywienie na rynku, a prawdziwy boom zaczął się trzy lata temu. Jedynie w 2017 i 2018 roku oddano do użytku obiekty o całkowitej wielkości odpowiednio 2,4 i 2,2 mln mkw., a dotychczasowe dane z 2019 roku wskazują, że ten rok nie będzie gorszy. – Tylko w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku, w ręce najemców przekazano magazyny o łącznej powierzchni ponad 1,97 mln mkw., co jest absolutnym rekordem. W rezultacie na koniec września całkowite zasoby nowoczesnych przestrzeni magazynowych w kraju osiągnęły poziom 17,6 mln mkw. – podaje Szymon Dołęga, konsultant w Dziale Analiz Rynkowych i Doradztwa BNP Paribas Real Estate.

Analizując największe umowy najmu z ostatnich lat wyraźnie widać, że większość z nich dotyczy międzynarodowych potentatów z branży handlu elektronicznego. Z racji specyfiki sektora e-commerce, firmy te zajmują specjalnie dla siebie stworzone obiekty idealnie odpowiadające ich potrzebom (BTS). W trzecim kwartale tego roku byliśmy świadkami oddania do użytku kolejnego z takich centrów dystrybucyjnych – gigant położony w Gliwicach oferuje łącznie ponad 210 tys. mkw., co czyni go największym tego typu obiektem w Polsce i jednym z największych w Europie. – Polski rynek powierzchni magazynowych stale przykuwa uwagę zagranicznych graczy. Inwestorzy, również największe i znane na całym świecie firm, decydują się lokować w naszym kraju główne centra przeładunkowe i logistyczne. Na ich decyzje wpływają szczególnie takie czynniki, jak lokalizacja, stale rozwijająca się infrastruktura transportowa oraz niskie koszty operacyjne. Biorąc jednak pod uwagę dostępność wolnych działek oraz siły roboczej, zainteresowanie inwestorów skutkuje szybkim przyrostem nowej powierzchni i wysoką aktywnością deweloperów nie tylko na głównych rynkach. To zaś przyczynia się do generowania nowych miejsc pracy i rozwoju regionów – uważa Igor Roguski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych dla Europy Środkowo-Wschodniej BNP Paribas Real Estate.

Pomimo postępującej automatyzacji procesów magazynowych i logistycznych, integralną cechą sektora przemysłowo-logistycznego jest nieustannie wysokie zapotrzebowanie na siłę roboczą. Tymczasem w Polsce mamy do czynienia z najniższym bezrobociem od kilkudziesięciu lat. Coraz atrakcyjniejsze stają się lokalizacje wciąż oferujące większy dostęp do kapitału ludzkiego, zapewniające jednocześnie bliskość tras szybkiego ruchu. W konsekwencji, stajemy się świadkami „otwierania nowych obszarów” poprzez rozwój dróg ekspresowych i autostrad. – Ostatnim przykładami alternatywnych lokalizacji mogą być m. in. kompleks powstający na północ od Wrocławia, w bezpośrednim sąsiedztwie trasy S5, czy rozbudowa jednego z dwóch nowoczesnych kompleksów w okolicach Kielc, położonego przy niedawno oddanym fragmencie trasy S7 – wymienia Hanna Milczarek, dyrektor w dziale Magazyny i Logistyka, Rynki Kapitałowe BNP Paribas Real Estate.

Trzeci kwartał, oprócz imponujących danych dotyczących wielkości podaży nowej powierzchni, pokazał również wzrost średniej stopy pustostanów. Na koniec września bez najemców pozostawało 6,7 proc. istniejącej powierzchni magazynowo-logistycznej, o 1,3 p.p. więcej niż w poprzednim okresie bieżącego roku. Należy jednak zaznaczyć, że – biorąc pod uwagę ogromną ilość powierzchni dostarczonej na rynek w ostatnich latach – to poziom wciąż relatywnie niski. Dodatkowo, całkowita wielkość powierzchni w budowie, mimo że wciąż wygląda imponująco (1,8 mln mkw.), jest najmniejsza od początku 2018 roku. Czy oznacza to, że szczyt koniunktury mamy już za sobą, czy może są to jedynie tymczasowe wahania spowodowane kumulacją nowej podaży – przekonamy się w kolejnych miesiącach.