Na tapecie najem długoterminowy

Na obecnym, późnym etapie cyklu inwestycyjnego perspektywy dla ogólnoeuropejskich rynków najemców są mniej optymistyczne niż w ostatnich latach. Według prognoz, w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy wzrost gospodarczy będzie się utrzymywać na niskim poziomie. Jest to związane ze spadkiem dynamiki globalnego popytu i utrzymującymi się zagrożeniami geopolitycznymi. Mimo tych czynników, w raporcie „Outlook 2020”, Savills IM spodziewa się okazji inwestycyjnych w sektorach biurowym, handlowym i logistycznym. Inwestorzy muszą jednak pamiętać o znaczeniu lokalizacji aktywów, zmian strukturalnych na rynkach nieruchomości oraz inwestowaniu w sprawdzone formaty.

– W tym momencie cyklu gospodarczego, szukamy długoterminowych strumieni przychodów. Preferujemy centralne dzielnice biznesowe (CBD), ich obrzeża oraz centralne lokalizacje miejskie, które gwarantują dostęp do dobrze rozwiniętej infrastruktury komunikacyjnej. Rynki charakteryzujące się niedoborem nowoczesnej powierzchni biurowej również stwarzają interesujące okazje inwestycyjne. Obiekty typu multi-let o krótkich okresach najmu, ale usytuowane w centralnych lokalizacjach, oferują możliwości wzrostu czynszów poprzez aktywne zarządzanie. Naszą uwagę przykuwają również obiekty handlowe, które zaspokajają potrzeby zakupowe – centra outletowe lub formaty convenience, np. parki handlowe, pod warunkiem, że mają ograniczoną konkurencję i są łatwo dostępne dla dużych skupisk ludności. Dostęp do głównych sieci komunikacyjnych i pracowników, to z kolei kluczowe elementy w branży logistycznej. W związku z tym jesteśmy zainteresowani dużymi i nowoczesnymi magazynami dystrybucyjnymi, zlokalizowanymi w pobliżu głównych sieci komunikacyjnych, jak również mniejszymi obiektami miejskimi, usytuowanymi w obrębie lub w pobliżu dużych i gęsto zaludnionych miast – komentuje Andreas Trumpp, head of research, Europe w Savills IMM.

Z uwagi na niedobór nowoczesnej powierzchni klasy A, w średnim okresie można spodziewać się ograniczonego wzrostu poziomu czynszów, niższego niż miało to miejsce w poprzednich latach. W dłuższym okresie środowisko niskich stóp procentowych przełoży się na wydłużenie okresu spadków stóp kapitalizacji, co wpłynie na wydłużenie całego procesu inwestycyjnego. Dzięki temu atrakcyjna różnica między rentownością inwestycji biurowych a rentownością „wolnych od ryzyka” obligacji skarbowych powinna pomóc w utrzymaniu wysokiego wolumenu inwestycji w nieruchomości. Wysokiej jakości aktywa o stabilnych najmach mogą stanowić bezpieczną przystań, natomiast regionalne rynki charakteryzujące się niedoborem powierzchni biurowej, wydają się atrakcyjne z perspektywy cenowej. Kluczowe kierunki to: nowoczesne budynki biurowe w dobrze skomunikowanych dzielnicach Brukseli, Luksemburga, na obrzeżach centralnych dzielnic biznesowych w siedmiu największych miastach Niemiec, a także w Paryżu, Lyonie, Mediolanie, Helsinkach, Oslo, Sztokholmie, Lizbonie, Madrycie, Barcelonie, Londynie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście oraz budynki biurowe o profilu core/core-plus w Kopenhadze, Sztokholmie, Wiedniu i Warszawie oraz w siedmiu największych miastach Niemiec (Berlinie, Kolonii, Düsseldorfie, Frankfurcie, Hamburgu, Monachium i Stuttgarcie).

Rozwój technologiczny, wyzwania demograficzne i zmieniające się zachowania konsumentów, wywołują ogromne zmiany w całym europejskim sektorze handlowym. Formaty typu convenience oraz centra handlowe, które oferują konsumentom najciekawsze doznania zakupowe, lepiej poradzą sobie z zawirowaniami spowodowanymi zmianami w nawykach konsumentów. Atrakcyjne stopy zwrotu są nadal dostępne dla inwestorów, którzy wybiorą aktywa zdolne do przetrwania zmian strukturalnych, a nawet skorzystania na nich. Dla tego rodzaju projektów kluczowe znaczenie ma aktywne zarządzanie. Kluczowe kierunki to: najlepsze parki handlowe na obszarach z dobrymi perspektywami długofalowego popytu w Holandii, Francji, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Niemczech, Włoszech i Szwecji, zwłaszcza te bazujące na branży spożywczej i uwzględniające szeroką ofertę usług oraz najlepsze aktywa przy głównych ulicach handlowych we Francji, w siedmiu największych miastach Niemiec, Londynie oraz w dużych miastach we Włoszech, a także w Kopenhadze, Aarhus, Sztokholmie, Lizbonie, Madrycie i Barcelonie.

Czynniki pobudzające popyt wśród najemców są ograniczone ze względu na słabe perspektywy gospodarcze w Europie i rosnące koszty operacyjne. Sektor logistyczny powinien jednak skorzystać na zmianach strukturalnych, takich, jak: wdrażanie nowych technologii, automatyzacja, zmiany w przyzwyczajeniach konsumentów i inicjatywy rozwoju transportu, np. stworzenie Nowego Jedwabnego Szlaku z Chin do Europy. Rosnąca liczba gotowych inwestycji nie sprzyja wzrostowi poziomu czynszów, jednak w 2020 roku sektor utrzyma dobrą kondycję ze względu na dużą ilość dostępnego kapitału i atrakcyjne stopy zwrotu w porównaniu z innymi sektorami. Kluczowe kierunki to: nowoczesne centra dystrybucyjne wzdłuż głównych korytarzy transportowych w pobliżu Wiednia, Paryża, Lyonu, Marsylii, w Irlandii (M50), północnych Włoszech, w okolicach głównych niemieckich klastrów logistycznych, Sjaelland w Danii, Helsinek, szwedzkiego trójkąta logistycznego, węzłów w Polsce (np. Warszawa i Wrocław), wzdłuż głównych korytarzy transportowych oraz w pobliżu głównych portów w Portugalii, Madrycie i Barcelonie oraz logistyka miejska oraz mniejsze i średnie magazyny w Holandii (Bleiswijk), Wielkiej Brytanii, głównych konurbacjach niemieckich, Kopenhadze, Sztokholmie, Helsinkach, Norwegii oraz selektywne możliwości w Austrii.

Polska należy do najszybciej rozwijających się gospodarek w całej Europie. Jak wskazują prognozy Oxford Economics, w 2020 roku wzrost PKB wyniesie 3,2 proc., a krajowe czynniki wzrostu powinny pozostać stabilne. Stwarza to bardzo dobre warunki do inwestowania w różnych sektorach nieruchomości. Ożywienie warszawskiego rynku biurowego jest napędzane popytem ze strony sektora technologicznego, finansowego i usługowego. Według Savills Research, w 2020 roku czynsze za powierzchnie biurowe powinny nadal wzrastać. Będzie to skorelowane ze spadkiem wskaźnika pustostanów, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Stopy zwrotu z najlepszych inwestycji biurowych będą kształtowały się na poziomie 4,5 proc., co stanowi atrakcyjną alternatywę względem rozwiniętych rynków Europy Zachodniej.

Z kolei, rozwój rynku powierzchni logistycznych i jego dywersyfikacja geograficzna są napędzane popytem ze strony najemców logistycznych i rozwijającego się sektora e-commerce. Szybkie tempo wzrostu czynszów w ostatnim czasie wyhamowało. Mimo tego w kolejnych miesiącach należy spodziewać się dalszego wzrostu poziomu stawek efektywnych, m.in. ze względu na rosnące koszty budowy. Pomimo dużych wydatków konsumenckich dojrzały sektor handlowy w Polsce staje się bardziej spolaryzowany. Według BNPPRE (BNP Paribas Real Estate) najnowocześniejsze centra handlowe cieszą się dużym popytem i wysokim poziomem komercjalizacji, ale starsze aktywa są coraz bardziej narażone na konkurencję ze strony branży e-commerce i negatywne zmiany w modelach najmu.

Kluczowe kierunki to: atrakcyjne aktywa biurowe w Warszawie, które poprzez swoją lokalizację i dogodny dostęp do infrastruktury komunikacyjnej, gwarantują stabilność przychodów. Wyselekcjonowane projekty biurowe na rynkach regionalnych: w Krakowie, we Wrocławiu oraz w Trójmieście oraz nowoczesne centra dystrybucyjne o dużym potencjale wzrostu wartości, zlokalizowane wzdłuż głównych korytarzy komunikacyjnych, wspierających transport intermodalny. Aktywa w pobliżu obszarów miejskich oraz w nowo powstających klastrach logistycznych.