7 mld euro po raz trzeci?

Zgodnie z wyliczeniami Avison Young, w pierwszym kwartale 2020 roku planowane jest sfinalizowanie transakcji o wartości około 1,5 mld euro i tradycyjnie dominować będą obiekty biurowe. Analizując transakcje, które obecnie są w toku, oraz obiekty, których sprzedaż może zakończyć się w 2020 roku, eksperci są zdania, że obecny rok będzie porównywalny do roku minionego pod względem łącznej wartości obrotu i po raz trzeci z rzędu przekroczy 7 mld euro.

Biurowce na piedestale To oznacza kontynuację dobrej passy, która trwa od dwóch lat, a w ubiegłym roku przyczyniła się do osiągnięcia poziomu 7,8 mld euro. Połowa wartości wszystkich transakcji przypadła na biura, które z roku na rok stają się coraz bardziej pożądane przez inwestorów. W 2017 roku wartość sprzedanych budynków biurowych wyniosła 1,4 mld euro, w 2018 było to 2,8 mld euro, a w minionym roku już 3,9 mld euro. Eksperci Avison Young zwracają uwagę, że spora zasługa w całkowitym obrocie biurowym to wciąż rosnące zainteresowanie regionalnymi rynkami Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta oraz pozostałych ośrodków, na które w 2019 roku przypadło 37 proc. łącznej wartości inwestycji, czyli 1,4 mld euro. Zdaniem ekspertów inwestorzy doceniają Polskę ze względu na bardzo dobre perspektywy rozwoju. Duży popyt na powierzchnie biurowe powoduje, że mimo iż obecnie w budowie znajduje się 1,6 mln mkw. nowej powierzchni biurowej, której ukończenie planowane jest na lata 2020-2021, to nie dość, że nie wpłynie to negatywnie na poziom pustostanów, to jeszcze dostarczy na rynek nowe produkty inwestycyjne. Ciekawym zjawiskiem, które można zaobserwować na warszawskim rynku biurowym jest systematyczny wzrost zainteresowania obiektami wybudowanymi przed 2000 rokiem. Na podstawie danych Avison Young, w roku 2017 udział w łącznej wartości sprzedanych starszych budynków wynosił zaledwie 6 proc., a w 2019 było to aż 30 proc., czyli 1,4 mld euro. Między innymi w wyniku ogólnego wzrostu cen nieruchomości, kupujący coraz chętniej przyglądają się właśnie takim obiektom typu value-add, licząc na atrakcyjne przychody. Przy czym te starsze nieruchomości to w większości budynki które przeszły remonty i oferują wysoki standard najmu jak również posiadają bardzo dobrą lokalizację, np. Warsaw Financial Center czy Warsaw Trade Tower.

Handel na bocznym torze Na przestrzeni ostatnich lat zmniejszył się natomiast udział obiektów handlowych w łącznej wartości transakcji na rynku inwestycyjnym. Jeszcze w 2017 roku handel odpowiadał za 44 proc. wszystkich transakcji, obecnie jest to 25 proc. Zdaniem analityków, wpisuje się to w ogólnoświatowy trend odwracania się od obiektów handlowych spowodowany zmianami zachowań i nawyków zakupowych społeczeństwa, które coraz chętniej korzysta z opcji e-commerce lub na miejsce zakupów wybiera obiekty zlokalizowane najbliżej miejsca zamieszkania (convenience retail).

Największym beneficjentem zmian trendów zakupowych są obiekty magazynowe, które przy bardzo dużym popycie ze strony najemców z branży e-commerce i prężnie rozwijającej się gospodarce, powstają niczym grzyby po deszczu. Obecnie w budowie znajduje się około 1,8 mln mkw. powierzchni magazynowej, co stanowi około 10 proc. łącznej podaży. Hossa na rynku magazynowym ma również odzwierciedlenie w popycie ze strony inwestorów, zwłaszcza z Dalekiego Wschodu, których udział w obrocie inwestycyjnym systematycznie rośnie. W minionym roku dokonano transakcji magazynowych na kwotę 1,5 mld euro a azjatyccy inwestorzy odpowiadali za 38 proc. tej kwoty. Rozwój rynku magazynowego przyniósł już jakiś czas temu wyodrębnienie się nowych kategorii w ramach sektora (magazyny miejskie, cross-docki, typowe build-to-suit lub bardziej specjalistyczne – produkcyjne wynajęte na wiele lat) co zaowocowało pojawieniem się na rynku polskim wyspecjalizowanych inwestorów, zainteresowanych wyłącznie daną kategorią inwestycyjnego produktu magazynowego.

Trendy na rynku handlowym, w połączeniu z rosnącą siłą nabywczą mieszkańców mniejszych miast skutkują dynamicznym rozwojem parków handlowych, które w ostatnich latach stały się atrakcyjnym segmentem oferującym stopy zwrotu na poziomie 8-9 proc. W okresie 2015-2017 transakcje parkami handlowymi stanowiły zaledwie 1 proc. całkowitej wartości sprzedanych obiektów handlowych, jednakże już w latach 2018-2019 odsetek ten wzrósł do 4 proc. Jest to w dalszym ciągu wartość marginalna wobec całkowitego obrotu sektora, ale warto ją odnotować, ponieważ te 4 proc. stanowią 1/4 całkowitej liczby transakcji handlowych zrealizowanych w 2019 roku (8 z 32). Ze względu na powyższe czynniki oraz na podstawie licznych rozmów z inwestorami, obserwujemy, że ten produkt jest i będzie przez nich poszukiwany – twierdzą eksperci Avison Young.

Ruch w interesie Zwiększeniu uległa również liczba samych transakcji, których w 2019 było 143, a w roku 2018 i 2017 odpowiednio 97 i 79. – Większa płynność zawsze pozytywnie odbierana jest przez inwestorów, którzy mają pewność, że wyjście z inwestycji nie będzie znaczącym wyzwaniem – przypomina Michał Ćwikliński, principal, managing director Avison Young w Polsce.
Na rynku eksperci obserwująteż dalszą kompresję stóp kapitalizacji. W 2019 najlepsze obiekty biurowe osiągały stopy zwrotu na poziomie 4,5 proc., przy czym w roku 2020 planowane jest sfinalizowanie transakcji w centrum Warszawy przy stopie 4,2 proc. Zdaniem analityków wzmożony popyt na obiekty biurowe będzie wywierał presję na dalszą kompresję stóp zwrotu w tym sektorze. W segmencie magazynowym odnotowano rekordową transakcję, w której to chiński inwestor nabył centra logistyczne w całości wynajęte przez firmę Amazon, za kwotę odpowiadającą stopie zwrotu w wysokości 4,25 proc., jednakże typowe nieruchomości magazynowe typu multi-let uzyskują stopy kapitalizacji na poziomie 6,25 - 6,50 proc. w zależności od wielkości transakcji. Na rynku handlowym w ubiegłym roku nie odnotowano natomiast transakcji najlepszymi aktywami.

Kompresja stóp kapitalizacji jest obserwowana na wszystkich europejskich rynkach, przy czym jej tempo w krajach zachodnich było zdecydowanie większe. W roku 2013 różnica pomiędzy stopami kapitalizacji w sektorze biurowym pomiędzy Polską a porównywalnymi krajami takimi jak Hiszpania czy Holandia, wynosiła 0,75 proc., a w roku 2017 było to aż 1,8 proc. Obecnie różnica pomiędzy stopami kapitalizacji to 1,25 proc. i prognozowane jest jej dalsze zmniejszenie. W związku z tym Avison Young przewiduje, że stopy kapitalizacji w Polsce w sektorze biurowym w nadchodzących latach mogą spaść do poziomu 3,75 – 4 proc. w dalszym ciągu oferując większe zwroty niż porównywalne rynki zachodnie.