Rynek najemcy za progiem

Co więcej, w kontekście dużego upowszechnienia pracy zdalnej firmy muszą przemyśleć dotychczasową politykę kadrową i zadecydować o wielkości zajmowanej powierzchni. Który wariant będzie lepszy – duże biuro z zachowaniem odpowiedniego dystansu, mniejsze z systemem hot desk, a może hybryda czyli pozostanie w dobrze znanej lokalizacji i skorzystanie z powierzchni coworkingowej? Z pewnością wpływ na podejmowane decyzje będzie miała obecna i planowana sytuacja ekonomiczna firm, a jedną z kluczowych zmiennych zostanie wysokość czynszu. Jak prezentują się obecne wywoławcze stawki najmu w podziale administracyjnym stolicy w obiektach A- i B-klasowych? To postanowiła sprawdzić firma doradcza Axi Immo.
– W strukturze stawek najmu na najbliższe miesiące spodziewamy się, że trudniejsza sytuacja ekonomiczna wielu firm poskutkuje bardziej zdecydowanymi negocjacjami, co może przełożyć się na niższe stawki efektywne i zwiększenie zachęt ze strony deweloperów. Będziemy obserwować odejście od rynku wynajmującego na rzecz rynku najemcy. W nowych warunkach rynkowych mogą zyskiwać na popularności tańsze lokalizacje poza centrum, takie jak Mokotów czy Ochota. Standard biur w tych lokalizacjach bardzo często nie różni się znacząco od prestiżowego centrum – mówi Martin Lipiński, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, Axi Immo.
Top trzema najdroższymi lokalizacjami w podziale administracyjnym w kontekście powierzchni A-klasowej na warszawskim rynku biurowym są Śródmieście (19-25 euro za mkw. miesięcznie), Wola (16-23 euro) i – dość zaskakująco – Praga Północ (14-16,5 euro). Biorąc pod uwagę czynsze na powierzchniach B-klasowych, pierwsza dwójka pozostaje bez zmian: Śródmieście (15-19 euro za mkw. miesięcznie) i Wola (13-16 euro), jednak na pozycji trzeciej plasują się Praga Północ oraz Ochota (12-13,5 euro). Najtaniej powierzchnię biurową A-klasy w stolicy można wynająć na Białołęce (10,5-11 euro za mkw. miesięcznie), natomiast B-klasową – na Ursusie (7-8,5 euro). Powoli ustępująca kosztem Woli, największa biznesowa dzielnica Warszawy, czyli Mokotów z czynszami 11-15 euro i 10-13 euro plasuje się w dolnej części zestawienia.
– Zdecydowaliśmy się na klasyczną mapę z podziałem administracyjnym dzielnic w Warszawie. Odejście od przyjętego strefowego schematu pozwoliło na bardziej precyzyjne i przejrzyste zaprezentowanie obowiązujących stawek najmu nowoczesnych powierzchni biurowych w budynkach A- i B-klasowych. Podział na dzielnice pokazał także, że niektóre lokalizacje tylko z pozoru wydają się tańsze. Tu najlepszym przykładem jest Praga Północ, która w obu zestawieniach zajęła wysokie miejsca – mówi Tomasz Marsz, dyrektor Działu Klientów Korporacyjnych, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.
– Mokotów to nadal bardzo atrakcyjna dzielnica stricte biurowa oferująca jedne z najbardziej atrakcyjnych stawek najmu w całej Warszawie. Obecna tam infrastruktura biurowa i cały czas polepszająca się sytuacja komunikacyjna sprawia, że część firm przy okazji ewentualnej zmiany swojej siedziby może bardziej przychylnie rozważyć tę propozycję – dodaje Tomasz Marsz.
Całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w ostatnich dwóch latach wyniosła ponad 1,7 mln mkw. (2018 rok – 860 440 mkw., 2019 rok – 878 tys. mkw.) i choć na zakończenie pierwszego kwartału 2020 roku wyniki popytu były bardzo dobre – firmy zdecydowały się na podpisanie umów najmu na blisko 138,9 tys. mkw. (-0,5 proc. r-d-r) – kolejne miesiące w efekcie pandemii nie zapowiadają się tak optymistycznie. Uzyskanie tak wysokiego popytu w latach 2018 i 2019 było związane z planowaną na lata 2020-21 dużą podażą powierzchni biurowej, w wyniku której m.in. okolice ronda Daszyńskiego docelowo przejmą rolę największej dzielnicy biznesowej stolicy i wraz z pozostałymi lokalizacjami centralnymi skupią większość największych firm. W tym roku według zapowiedzi deweloperów możemy spodziewać się ok. 343 tys. mkw. nowej podaży, z której ok. 75 proc. zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Wśród największych tegorocznych spodziewanych projektów znajdują się m.in. Mennica Legacy Tower (66 tys. mkw., Golub GetHouse), kolejne etapy The Warsaw HUB B i C (61 tys. mkw., Ghelamco Poland), Skyliner (44 tys. mkw., Karimpol) czy Chmielna 89 (26 tys. mkw., Cavatina Holding). Natomiast w przypadku braku opóźnień na 2021 rok spodziewane jest dostarczenie kolejnych 400 tys. mkw.
– Przed nami bardzo ciekawe miesiące na warszawskim rynku biurowym. Otóż wprowadzenie polityki oszczędności w wielu firmach spowodowane gorszymi wynikami finansowymi w pierwszej połowie 2020 roku może doprowadzić do renegocjacji dotychczas podpisanych umów przednajmu lub do częściowego podnajmu swoich powierzchni. W przypadku negocjacji nowych umów, jak i renegocjacji istniejących spodziewamy się większej elastyczności ze strony wynajmujących rozumianej jako pokrycie części wydatków aranżacji biur, dłuższych okresów bezczynszowych, a w skrajnych przypadkach – krótszych umów najmu – podsumowuje Tomasz Marsz.