Każdy miliard potrzebuje miejsca

Prognozy Banku Światowego i Oxford Economics dotyczące populacji 26 największych europejskich miast przewidują, że do 2050 roku 414 mln osób, czyli 80 proc. populacji tych państw będzie mieszkało w miastach. Wraz ze wzrostem populacji w miastach nawyki zakupowe również będą ewoluować w kierunku rosnącej sprzedaży on-line i większego zapotrzebowania na powierzchnię magazynową. W najnowszym raporcie „Europe’s Last Mile. European Logstics Report 2022”, analitycy Knight Frank przedstawiają analizę europejskiego rynku logistyki ostatniej mili i tego jak będzie się ten sektor rozwijał w ciągu najbliższych lat.

Na podstawie analizy działalności operatorów w segmencie logistyki ostatniej mili w Wielkiej Brytanii i w Europie (gdzie głownie wykorzystywany jest model hub & spoke w dystrybucji), 20-25 proc. całkowitej powierzchni magazynowej znajdowało się w obiektach satelitarnych dedykowanych do obsługi ostatniej mili. Potrzeba powierzchni magazynowej rosła wprost proporcjonalnie do wzrostu sprzedaży on-line. Konieczność optymalizacji, poprzez chociażby automatyzację procesów, wzrost zainteresowania usługą fulfillment mogą te proporcje zmienić. Mając to na względzie oceniamy, że na każdy wydany miliard euro w segmencie detalicznej sprzedaży online będzie potrzebne 24 tys mkw. miejskiej powierzchni magazynowej. Na siedmiu największych rynkach e-commerce Europy kontynentalnej – Francja, Niemcy, Włochy, Hiszpania, Niderlandy, Szwecja i Polska – wartość sprzedaży detalicznej online wyniosła około 293 mld euro w 2021 roku. Wraz z jej przewidywanym wzrostem na poziomie 48 proc. do 2026 roku można oszacować, że w wymienionych krajach rynek do tego czasu będzie potrzebował dodatkowo 3,5 mln mkw. powierzchni ostatniej mili do jej obsługi. W Polsce może to być 536 tys. mkw. Ograniczona dostępność gruntów może jednak podnieść ceny najmu powierzchni. Deweloperzy wolą bowiem przekształcać grunty w granicach miast z funkcji przemysłowych na mieszkaniowe, które gwarantują wyższy zwrot z inwestycji.

Czynnikami determinującymi wybór lokalizacji pod magazyny ostatniej mili są: gęstość zaludnienia, poziom przychodu gospodarstw domowych i współczynnik penetracji sprzedaży online. Pod kątem gęstości zaludnienia przodują Paryż, Berlin i Monachium. Znaczenie ma również czynnik demograficzny, ponieważ ludzie młodsi są skłonniejsi wybrać zakupy online. Profil demograficzny deklasuje zatem Barcelonę, Rzym i Mediolan jako lokalizacje z potencjałem rozwoju logistyki ostatniej mili. Pod kątem przychodów gospodarstw domowych przodują miasta niemieckie, a współczynnika penetracji Holandia. Naszej analizie poddaliśmy Francję, Niemcy, Włochy, Holandię, Hiszpanię, Szwecję i Polskę. Spośród tych krajów miasta, które zidentyfikowaliśmy jako najbardziej perspektywiczne pod kątem wzrostu sprzedaży detalicznej online, a jednocześnie największego wzrostu zapotrzebowania na logistykę ostatniej mili to Warszawa, Lipsk, Berlin, Drezno i ​​Offenbach nad Menem.

Z siedmiu poddanych analizie państw to Polska i Hiszpania będą najszybciej rozwijającymi się gospodarkami w ciągu najbliższych pięciu lat, ze wzrostem PKB na poziomie odpowiednio 3,1 proc. i 2,8 proc. (źródło: Oxford Economics, wrzesień 2022). Dla Polski przewiduje się również najszybsze tempo wzrostu sprzedaży detalicznej online, na poziomie 18,7 proc. w latach 2022-2026. Polska jest szóstym krajem z największą populacją w Europie i pomimo obecnie stosunkowo niewielkiego rynku e-commerce, prognozy dotyczące wzrostu gospodarczego, sprzedaży detalicznej oraz współczynnika penetracji będą wpływać na dalszy, szybki rozwój rynku magazynowego, głównie w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie od firm dystrybucyjnych i z sektora e-commerce. Warszawa, w zestawieniu, jest na szóstym miejscu pod względem prognoz dotyczących wysokości wydatków konsumentów na zakupy online, za Berlinem, Paryżem, Monachium, Hamburgiem i Hauts-de-Seine.