Garść wrażeń po MIPIM

W nastrojach panujących na MIPIM zauważalny był nieśmiały, umiarkowany optymizm. Dużo mówiło się o Polsce w kontekście stabilnego, silnego ekonomicznie rynku, zapewniającego dobre warunki dla inwestycji w nieruchomości. Dlatego też spodziewamy się, że kolejni, nowi gracze zadebiutują w Polsce w tym roku. Widzimy – na podstawie własnych projektów, ale również na rozmów z innymi uczestnikami rynku – że sporo obiektów z każdego sektora jest w fazie ofertowania, due diligence czy też nawet ich finalizacji. Ciągle jednak nie są to duże, spektakularne projekty, ale te powinny pojawiać się w miarę poprawy koniunktury na rynku. Patrząc optymistycznie na liczbę transakcji, liczymy na to, że wolumen inwestycyjny w 2024 roku przekroczy wynik z 2023 roku i da sygnał do wzrostu w kolejnych latach. Niemniej jednak powrót do pełnej płynności z lat ubiegłych zajmie trochę czasu.

Największym wyzwaniem ostatnich dwóch lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących – jedni chcieli sprzedać po starych cenach, drudzy – kupić z obniżką wynikającą z uwarunkowań rynkowych. To wstrzymywało finalizacje wielu transakcji. Jednak taki status quo nie mógł trwać wiecznie, transakcje musiały i muszą się dziać i dlatego obecnie obserwujemy większe kompromisy cenowe po obu stronach. Czas zrobił swoje, ale dalej rynek nie ogląda spektakularnych przecen, tak jak miało to miejsce w innych krajach europejskich, co tylko potwierdza silną i niesłabnąca pozycję Polski na międzynarodowej arenie rynku nieruchomości.

Cały rynek wyczekuje na spadek stóp procentowych, na który liczymy w II połowie roku, co dałoby sygnał na powrót tańszego pieniądza i wzrostu aktywności inwestorów. Problemem nie są obecnie pieniądze – one są na rynku – ale koszt pieniądza. Póki stopy nie zaczną spadać, rynek nie ruszy na pełnych obrotach. A kiedy spadną – zapewne przyspieszeniu ulegnie tempo zakupów. Wygrają wówczas ci, którzy wcześniej przeanalizują rynek, upatrzą sobie aktywa i będą lepiej niż konkurencja przygotowani do składania ofert i szybkiej finalizacji transakcji.

Ze względu na bieżącą sytuację gospodarczą, geopolityczną czy makroekonomiczną, najbardziej aktywni kupujący na polskim rynku to inwestorzy „value-add” oraz szukający projektów, które wymagają poprawy i solidnego asset managementu, a które w przyszłości pozwolą na wygenerowanie wyższych stóp zwrotu. Dalej utrzymuje się sytuacja, gdy to lokalny kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej jest najbardziej aktywny w Polsce – inwestorzy z Europy Zachodniej koncentrują się przede wszystkim na polowaniu na okazje w swoich rodzimych krajach. Co ciekawe, dostrzegamy coraz większą aktywność mniejszych podmiotów inwestycyjnych – tzw. family offices z krajów europejskich, a także – na co czekaliśmy od wielu lat – zwiększone zaangażowanie inwestorów z polskim kapitałem. Te ostatnie dwie grupy kupują głównie mniejsze nieruchomości komercyjne. Polscy HNWI nauczyli się, że na nieruchomościach komercyjnych też można zarabiać, nawet trochę więcej niż na mieszkaniach.

Sektor handlowy, a szczególnie segment parków handlowych i obiektów typu convenience, to obecnie niezmiennie gorący temat. Sam sektor zajął w 2023 roku drugie miejsce pod względem wolumenu, który w około 50 proc. był zbudowany w oparciu o transakcje właśnie mniejszymi formatami handlowymi. Do połowy marca tego roku mieliśmy w Polsce już trzy transakcje tego typu aktywami. A kolejne projekty będziemy finalizować niebawem. Parki handlowe stanowią niezmiennie wiarygodną i bezpieczną opcję inwestycyjną. Są także tańsze – średnia wartość pojedynczej transakcji waha się w okolicach 5-15 mln euro. Co warto podkreślić, sektor handlowy – najbardziej poturbowany przez reperkusje pandemii, wojny w Ukrainie czy inflacji – najszybciej dostosował swoje ceny do oczekiwań kupujących.

Czy biura są w kryzysie? Na aktywa z tego obszaru jest dalej apetyt, ale jest on bardzo selektywny. Inwestorzy szukają okazji, a gdy dojdzie już do transakcji, trwa ona dłużej. Co ciekawe, 2023 był rokiem Warszawy jeżeli chodzi o realizowane transakcje, a rok 2024 wykazuje rosnące zainteresowanie inwestorów również miastami regionalnymi, gdzie obecnie toczy się kilka rozmów pomiędzy sprzedającymi a kupującymi. Zauważalnym jest brak kapitału core'owego, a aktywny jest ten value-add i oportunistyczny, który co do zasady nie przepłaca za aktywa, a szuka okazji. Kluczowe dla sektora biurowego będzie obniżenie stóp procentowych – wtedy wrócą transakcje biurowcami na większą skalę.

W sektorze magazynowym mamy do czynienia z największą różnicą pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących. Dlatego, mimo że transakcje się dzieją, ich skala nie jest taka, jaka mogłaby być. Widać, że dostosowywanie oczekiwań cenowych zajmuje więcej czasu inwestorom. Brak też dużych graczy, którzy mogliby zrobić spektakularne transakcje z wolumenami przekraczającymi 100 mln euro. Ponadto obserwujemy coraz częstsze tworzenie nowych modeli współpracy pomiędzy inwestorami, deweloperami czy właścicielami nieruchomości. Rynek poszukuje alternatywnych rozwiązań i struktur transakcji, aby móc inwestować. Dlatego też tworzone są nowe platformy PRS czy student housing, coraz częstsze są też projekty typu joint-venture. Dzięki temu podmioty dzielące koszty inwestycji mają zapewnioną większą płynność i możliwość realizacji kolejnych projektów.