Biurowy pokaz mody

Pod uwagę zostały wzięte jedynie nowe umowy – bez odnowień istniejących kontraktów oraz ekspansji – w Warszawie (w roku 2012 i 2016) oraz Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi (w roku 2011 i 2016).
– Niektóre miejskie lokalizacje biurowe co roku cieszą się ogromną popularnością, podczas gdy inne tracą na znaczeniu z biegiem czasu. Kluczową rolę w tym procesie mają usprawnienia infrastrukturalne i w transporcie publicznym, które tworzą atrakcyjne otoczenie dla nieruchomości i zmieniają biznesowe mapy miasta. Dynamiczny rozwój rynku biurowego w Polsce w ciągu ostatnich lat spowodował „wysyp” nowych lokalizacji biurowych. Doskonałym przykładem są tereny położone wzdłuż drugiej linii metra w Warszawie oraz obszar przy ulicy Czerwone Maki w Krakowie – mówi Łukasz Dziedzic, konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Najbardziej widoczną zmianą na warszawskim rynku biurowym jest spory spadek zainteresowania najemców Mokotowem (40 proc. udziału w popycie w 2012, przy czym nowe umowy obejmowały 28 proc. stołecznego rynku. W 2016 roku natomiast nowe umowy na Mokotowie odpowiadały tylko za 10 proc. popytu w skali miasta), na rzecz tzw. bliskiej Woli (rejon Ronda Daszyńskiego) czy okolic Dworca Gdańskiego. – W Warszawie najpełniej widać wpływ rozwoju infrastruktury komunikacyjnej na rynek biurowy. Utrudnienia komunikacyjne – korki, remonty – na Służewcu w połączeniu np. z oddaniem do użytku części II linii metra zmieniły układ sił – właśnie na korzyść okolic Ronda Daszyńskiego – piszą eksperci JLL.

W Krakowie z kolei centrum biurowe znajduje się poza centrum miasta. – Ze względu na historyczną zabudowę i brak dostępnych działek w sercu Krakowa, huby biurowe kształtują się przede wszystkim poza ścisłym centrum. W ostatnich latach do rozwiniętych lokalizacji biurowych, takich jak Bonarka, Lubicz i Lublańska/Bora Komorowskiego, Armii Krajowej oraz ul. Czerwone Maki czy rejon Powstańców Wielkopolskich/Klimeckiego dołączyły okolice centralnie położonego dworca Kraków Główny i Ronda Mogilskiego np. dzięki inwestycjom High 5ive czy Unity Tower, oraz okolice Jana Pawła II/Życzkowskiego – wymienia Rafał Oprocha, szef biura JLL w Krakowie.

We Wrocławiu natomiast najemcy wracają do centrum miasta. – W ostatnich latach po wybudowaniu biurowców Pegaz i Dominikański obserwujemy napływ dużych najemców do centrum, którzy wcześniej ze względu na brak projektów biurowych o odpowiedniej skali wybierali inne lokalizacje. Obserwujemy również rozwój rejonu biurowego w okolicach dworca Wrocław Główny. Ważnym rejonem, chętnie wybieranym przez najemców, pozostaje też obszar na zachód od centrum, w okolicy Legnickiej i Strzegomskiej, gdzie znajdują się takie obiekty, jak Business Garden, Green Towers, Millenium Towers czy West House – wymienia Katarzyna Krokosińska, szefująca oddziałowi JLL we Wrocławiu.

Odmienne tendencje zanotowano w Trójmieście, które jest niezwykle spolaryzowanym rynkiem. Większość zasobów koncentruje się w jednej dzielnicy: Gdańsk Przymorze, gdzie znajdują się kompleksy – Olivia Business Centre, Alchemia i Arkońska Business Centre. – Trójmiasto jest aglomeracją linearną, co powoduje, że dużą atrakcyjnością mogą cieszyć się także inne projekty, zlokalizowane wzdłuż jego głównej osi. W ten sposób w Gdańsku rozwijają się takie mikrolokalizacje jak Neptun Business Center czy Opera Office, a zainteresowaniem cieszą się także tereny w pobliżu lotniska. Warto zwrócić też uwagę na rozwój lokalizacji w okolicy Głównego Miasta, w tym również terenów postoczniowych, gdzie niedawno powstały takie budynki, jak Tryton Business House i C200, a w budowie pozostaje budynek Heweliusza 18. Poza Gdańskiem najbardziej znaczącym centrum biurowym jest obszar przy ulicy Łużyckiej w Gdyni. Głównymi obiektami w tej okolicy są Łużycka Office Park oraz kompleks biurowy Tensor – podaje Marcin Faleńczyk, szef biura JLL w Trójmieście.

Poznań tymczasem charakteryzuje równomierny rozkład popytu na biurowej mapie miasta. W 2016 roku największy nowy popyt zarejestrowano w biurowcu Maraton, zlokalizowanym w centrum. Tradycyjnie budynki w pobliżu centrum miasta są atrakcyjne dla nowych najemców. Kupiec Poznański, Andersia Tower, Kwadraciak i Okrąglak stale przyciągają uwagę firm szukających powierzchni biurowych w Poznaniu. Uznaną lokalizację stanowi także obszar obejmujący Jezioro Maltańskie, czego potwierdzeniem jest sukces takich inwestycji, jak Malta Office Park oraz Malta House. Kolejnym istotnym centrum biznesowym jest obszar przy ulicy Bułgarskiej, gdzie ważną rolę pełni Business Garden – wymieniają analitycy JLL.

Znaczna część nowego popytu w Katowicach w 2011 roku i w 2016 roku z kolei przypadła na biurowce w centrum miasta. Jednak w porównaniu do roku 2011, w 2016 pojawiło się kilka nowych lokalizacji biznesowych, ale również w pobliżu centrum, dzięki takim inwestycjom, jak Silesia Business Park czy Silesia Star.

Łódzki rynek biurowy rozwija się w zawrotnym tempie. Kilka lat temu trzy lokalizacje biurowe w Łodzi cieszyły się zainteresowaniem najemców, a były to Green Horizon, Sterlinga Business Centre oraz University Business Park. Dziś takich hubów biznesowych jest zdecydowanie więcej – przekonują eksperci JLL. – Obecnie w Łodzi tworzą się nowe lokalizacje biurowe przyciągające najemców. Zagłębie biznesowe powstaje w okolicy niedawno oddanego do użytku dworca Łódź Fabryczna. Najemców przyciągają również dwa kolejne centra biznesowe: Ogrodowa Office i Symetris Business Park, oferujące wysokiej klasy biurowce. Dużym zainteresowaniem najemców cieszą się nadal takie obiekty, jak University Business Park, w którym podpisano największą zeszłoroczną umowę najmu w Łodzi – mówi Łukasz Dziedzic.


Popyt na powierzchnię biurową w poszczególnych miastach. Fioletowy – mniejszy popyt, czerwony i żółty – wysoki. Źródło: JLL