Polskie galerie społecznościowe według Savillsa

Inwestorzy i zarządcy galerii handlowych muszą zwracać uwagę na coraz więcej czynników, które przesądzają o dobrym funkcjonowaniu obiektu. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez Savills i firmę Neurohm, obecnie oferta rozrykowa i dobre restauracje są już ważniejsze dla klientów niż bliska lokalizacja czy ceny w sklepach w konkretnym centrum. Zmiana potrzeb konsumentów ma przełożenie na rynek nieruchomości, na którym wytworzyła się nowa generacja centrów handlowych – galerie społecznościowe.

Galeria społecznościowa to nieruchomość, w której funkcje handlowe nie są nadrzędne w stosunku do usług dodatkowych. Nie musi być to jednoznaczne z większą powierzchnią zajmowaną przez ofertę spoza tradycyjnego zestawu najemców handlowych, ale musi mieć odzwierciedlenie w całościowym wizerunku obiektu i sposobie jego pozycjonowania na rynku. Galeria społecznościowa sprzyja kontaktom z innymi ludźmi i wspólnemu przeżywaniu emocji. Znajduje się często w obiektach poprzemysłowych i zwykle tworzy przestrzeń publiczną. W gronie najemców pożądane są lokalne marki oraz dedykowane danemu obiektowi unikalne koncepty znanych sieci. Oferta skupiona jest na usługach i produktach, które nie mają swojej alternatywy w sferze wirtualnej. – Galeria społecznościowa to przede wszystkim miejsce do spędzania wolnego czasu. To odpowiedź na rozwój sektora e-commerce. Obiekty te oferują usługi, z których nie sposób jest skorzystać przez internet – mówi Marta Mikołajczyk-Pyrć, dyrektor Pionu Nieruchomości Handlowych w Dziale Zarządzania Nieruchomościami i Aktywami Savills.

Polskie galerie społecznościowe

– Otwarcie warszawskiej Hali Koszyki to najbardziej przełomowe wydarzenie na rynku handlowym w Polsce od czasu otwarcia Galerii Mokotów w 2000 roku. Pomimo, że oba projekty są nieporównywalne do siebie pod względem skali, to stały się wzorem do naśladowania dla innych obiektów. Na przestrzeni 16 lat dzielących ich debiuty na rynku zmieniło się wszystko. Rozwój sieci multipleksów i klubów fitness, moda na zdrową żywność, pierwszy smartfon i rosnąca popularność mediów społecznościowych. Wszystko to wpłynęło na to, jak robimy zakupy i czego oczekujemy od współczesnych galerii. Tradycyjny handel musiał znaleźć sposób, by odpowiedzieć na aktualne potrzeby konsumentów. Tak powstały galerie społecznościowe – mówi Jarosław Tutaj, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Savills.

Według ekspertów Savillsa jednym z prekursorów galerii społecznościowych w Polsce był poznański Stary Browar. Otwarty w 2003 roku obiekt łączy funkcję handlową ze sztuką. Wiele istniejących centrów przeszło w ostatnim czasie modernizacje, które przybliżyły je do definicji galerii społecznościowej – należą do nich m.in. Arkadia i Galeria Mokotów, które poszerzyły swoje strefy gastronomiczne. Pierwszym obiektem w Polsce, który można uznać w pełni za galerię społecznościową, jest warszawska Hala Koszyki. W jej centralnej części znajdują się bary i lokale gastronomiczne; jedna z restauracji czynna jest całą dobę. Takimi obiektami będą również m.in. łączące w jednym obiekcie różne funkcje Browary Warszawskie, Elektrownia Powiśle (EC Powiśle) czy Towarowa 22.

– Obecnie udział w rynku obiektów, które posiadają wiele cech galerii społecznościowej nie przekracza 10 proc. całkowitych zasobów powierzchni handlowej w Polsce. Zdecydowana większość spośród wszystkich 430 centrów handlowych w kraju, to projekty, w których strefa gastronomiczna i rozrywkowa stanowi jedynie niewielki ułamek powierzchni – mówi Wioleta Wojtczak z Działu Badań i Doradztwa, Savills.

W 18 największych polskich miastach o populacji powyżej 150 tys. mieszkańców istnieje 400 centrów handlowych. W nich funkcjonuje około 765 najemców z sektora gastronomicznego, którzy operują w blisko 2,1 tys. lokali. Dotychczas oferta z tej kategorii stanowiła około 5 proc. całkowitej powierzchni najmu centrum handlowego. Obecnie rekomendowany poziom wynosi około 20 proc., a niektóre obiekty, takie jak Hala Gwardii, w całości będą dedykowane jedynie kulinariom. W dużych miastach funkcjonuje też około 210 najemców z sektora rozrywki, którzy łącznie zajmują ponad 400 lokali.

Chwila wahania, czyli unikalna metodologia badania

Firma Neurohm, we współpracy z Savills na potrzeby raportu przeprowadziła badanie na grupie ponad tysiąca klientów centrów handlowych. Zastosowana metodologia pozwoliła przeanalizować nie tylko to, co respondenci deklarowali, ale także zmierzyła czas, jaki zajęło im udzielenie odpowiedzi. Pozwoliło to określić emocjonalną pewność deklarowanych postaw.

– Z naszych badań wynika, że czysto emocjonalne aspekty, a nie racjonalna oferta handlowa czy lista użytecznych funkcjonalności, są dziś najistotniejsze dla Polaków przy opisywaniu cech ulubionej galerii handlowej – mówi Paulina Poławska, koordynator projektów Działu Analiz, Neurohm. 88 proc. respondentów stwierdziło, że idealna galeria handlowa to taka, która poprawia samopoczucie. Jednocześnie, taki sam odsetek badanych zgodził się z cechą „ja i moi znajomi mamy tu blisko”. Na bazie samych deklaracji można byłoby założyć, że obie te cechy są równie istotne. Analiza czasu reakcji ujawnia diametralną różnicę – 60 proc. respondentów wskazuje atrybut „poprawia mi samopoczucie” bez wahania, podczas gdy atrybut „ja i moi znajomi mamy tu blisko” osiągnął wynik zaledwie 39 proc. Oznacza to, że tylko pierwszy z tych elementów jest prawdziwą cechą idealnej galerii handlowej w oczach współczesnego konsumenta. Na podstawie badania wskazano, że niezbędnymi atrybutami idealnej galerii handlowej są m.in. „bogata oferta rozrywkowa” i „restauracje z dobrą opinią”.

Społecznościowe wyzwania dla zarządcy

Galerie społecznościowe są konceptem dużo bardziej złożonym od tradycyjnego centrum handlowego. Wiąże się z tym wiele wyzwań chociażby dla zarządcy nieruchomości, który musi aktywniej dbać o codzienne funkcjonowanie obiektu. Galerie społecznościowe narażone są na zmienność mody i preferencji wielkomiejskich klientów. Zarządca musi zatem dbać o dostarczanie odwiedzającym doznań, jakich oczekują.

Nowa generacja galerii to również nowy produkt na rynku inwestycyjnym. Pojawiły się na rynku niedawno, co nie sprzyja długoterminowym analizom generowanych przez nich wyników. Czynnikiem ryzyka są również preferencje najemców z sektora rozrywka i gastronomia do rozliczania się w formie czynszu obrotowego. Jednak inwestorzy nie mogą sobie pozwolić na ignorowanie zmian zachodzących na rynku. Galerie społecznościowe wkrótce mogą stać się pożądanym produktem na rynku.