Cena nie czyni już cudów

EurobuildCEE: Deweloperzy budują rekordowe ilości powierzchni biurowej, trudno zachęcić najemcę do przeprowadzki?

Michał Żelski, regional sales manager w dziale biur Echo Investment: Dużo firm, które mają siedziby starsze lub położone w mniej atrakcyjnej lokalizacji, chętnie szukają nowego miejsca. Trzeba jednak zwrócić uwagę na fakt, że wskaźnik wolnych powierzchni w centrum Warszawy wynosi około 5 proc. Może się wydawać, że to raj dla deweloperów, to jednak nie jest takie proste. Mała ilość powierzchni do wynajęcia sprawia, że część najemców w ogóle nie rozważa poszukiwania nowego biura, tylko decyduje się na przedłużenie umowy w dotychczasowej lokalizacji. Poszukiwania odkładają dopiero na czas, gdy dostępność powierzchni się zwiększy.

Nie można skusić ich ceną?

Udział czynszu w kosztach operacyjnych przedsiębiorstwa wynosi zazwyczaj dwa, trzy, do maksymalnie pięciu procent. Cena nie jest zatem czynnikiem decydującym przy wyborze nowej lokalizacji. Najemcy zwracają większą uwagę na atrakcyjność projektu dla swoich pracowników. Kiedyś rozmowy w sprawie wynajęcia biura prowadziły zespoły, w których decydujące słowo mieli dyrektorzy finansowi. Od dwóch, trzech lat główne skrzypce na spotkaniach grają dyrektorzy działów HR. Dlaczego? Najemcy zwracają głównie uwagę na lokalizację, dobrą komunikację, prestiż budynku, sąsiedztwo, dostępne usługi i funkcje dodatkowe.

To jak się wyróżnić na tle konkurencji?

Szalę mogą przechylić funkcje dodatkowe zaplanowane w inwestycji. Dlatego nie skupiamy się np. na osiągnięciu maksymalnego czynszu z lokali usługowo-gastronomicznych na parterach, i zamiast popularnych sieciówek, ściągamy mniejsze, unikatowe restauracje, kawiarnie czy usługi. To dzięki takim konceptom nasze projekty zyskują charakter i duszę, a pracownicy naszych najemców czują się tu fajnie, mimo że pracują w korporacjach. Poza fajną restauracją czy kawiarnią warto też pomyśleć o usługach dodatkowych, jak np. pralnia, salon piękności, fryzjer, paczkomat lub pralniomat. W pojedynczym budynku o taki szeroki wybór usług bardzo trudno, ale w większym kompleksie, jak choćby Browary Warszawskie czy Fuzja w Łodzi, nie ma z tym najmniejszego problemu.

Potrzeby najemców poznajemy na bezpośrednich spotkaniach lub w trakcie naszej współpracy. Często przeprowadzają ankiety wśród swoich pracowników i przychodzą do nas z gotową listą potrzeb. Zdarza się, że doradzamy im takie rozwiązania czy usługi, które już się sprawdziły w jakimś innym naszym projekcie, lub które podpatrzyliśmy za granicą. Sporo uczymy się choćby od WeWorka, który na powierzchni wynajmowanego biura ma tzw. community managerów zarządzających potrzebami osób pracujących na tych piętrach, a także przepływem informacji. Podobną funkcję planujemy w Browarach Warszawskich: taka osoba będzie zarządzała społecznością najemców, będzie hubem informacyjnym dla nich i zarządzających całym terenem czy poszczególnymi budynkami. Planujemy też aplikację, która pomoże użytkownikom i mieszkańcom Browarów w codziennym korzystaniu z kompleksu: np. zamówienie stolika w restauracji, sali konferencyjnej na spotkanie lub prania.

Udaje się tym przekonać najemców?

Zdecydowanie tak. Pierwszy budynek Browarów Warszawskich został wynajęty jeszcze zanim go wybudowaliśmy. W budowie i wynajmie mamy kompleks biurowy z dwoma budynkami – Biura przy Willi oraz Biura przy Warzelni. Niedawno ogłosiliśmy, że WeWork powiększy swoją powierzchnię w tym kompleksie. Poziom najmu tych dwóch budynków to w tej chwili 23 proc., choć do zakończenia budowy jeszcze ponad rok. Prowadzimy sporo rozmów i w nadchodzących miesiącach będziemy mogli pochwalić się kolejnymi umowami najmu.

Jakie firmy są zainteresowane biurami w Browarach?

Widzimy zainteresowanie przede wszystkim firm, które kładą bardzo duży nacisk na swoich pracowników, ich potrzeby i wygodę, dla których pracownicy są najcenniejszym aktywem. Stąd na liście zainteresowanych są kancelarie prawne, firmy z branż IT, FMCG czy z sektora bankowego.

Jak dużymi powierzchniami są zainteresowane?

Firmy są zainteresowane zwykle dużymi powierzchniami: od trzech, czterech tysięcy metrów kwadratowych do nawet kilkunastu tysięcy.

W okolicy powstaje wiele wieżowców, najemcy nie wolą biura z widokiem?

W Warszawie jest już sporo wieżowców i niektórym szkło i aluminium się po prostu znudziły. Biuro na wysokim piętrze cieszy widokiem, ale zauważa się to przez kilka pierwszych miesięcy, później taki widok powszednieje. Wieżowce, poza oczywistymi zaletami, mają też swoje ograniczenia – nie da się zrobić w nich np. pięknego ogrodu, ich skala generuje anonimowość, takie budynki są bardzo „korporacyjne”. Są firmy, których charakter wymaga takich siedzib i dobrze widziane jest, by mieściły się one w budynkach wieżowych. Jednak dużo większą grupę potencjalnych najemców stanowią takie podmioty, które szukają innych rozwiązań, wygodniejszych, mniej formalnych czy bliższych człowiekowi.

Najnowsza galeria zdjęć z budowy Browarów Warszawskich