Będzie 20 milionów

W ciągu 12 miesięcy ubiegłego roku oddano do użytku obiekty magazynowe o łącznej powierzchni 2,7 mln mkw., czyli o 24 proc. więcej niż w 2018 roku – wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland. Uzyskany wynik stanowi absolutny rekord rocznej nowej podaży na polskim rynku. Najwięcej powierzchni magazynowej przybyło w rejonie Polski Centralnej (604 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (555 tys. mkw.), a do największych obiektów przekazanych w ręce najemców należały obiekty dedykowane gigantom branży e-commerce.

W 2019 roku ukończono budowę kilku dużych obiektów, które w całości zajmą światowi liderzy branży handlu elektronicznego. Na szczególną uwagę zasługuje centrum logistyczne położone w Gliwicach dedykowane firmie Amazon.

– Na czterech kondygnacjach o łącznej powierzchni 210 tys. mkw. zatrudnienie znajdzie nawet 1 tys. pracowników i niemal 4 tys. robotów. Co ciekawe, nie była to jedyna inwestycja realizowana w Polsce dla amerykańskiego giganta e-commerce. W drugiej połowie zeszłego roku zakończono pracę nad dwoma innymi obiektami, które co prawda pod względem powierzchni nie dorównują lokalizacji w Gliwicach, ale mimo wszystko również imponują wielkością – mówi Igor Roguski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wspomniane centra logistyczne położone są w okolicach Bolesławca oraz Łodzi i powiększyły zasoby powierzchni magazynowej użytkowanej przez Amazona w Polsce o odpowiednio 60,5 tys. mkw. i 45 tys. mkw.

Drugim największym obiektem magazynowym, oddanym w zeszłym roku do użytku, był Distribution Park Olsztynek o łącznej powierzchni 120 tys. mkw. Jego najemcą został inny, światowy przedstawiciel branży e-commerce – firma Zalando. Nowy magazyn ma obsługiwać dostawy dla klientów klubu zakupowego Zalando Lounge.

Rekordowy poziom nowej podaży w 2019 roku nie zniechęca deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. Według raportu BNP Paribas Real Estate Poland, na koniec grudnia ubiegłego roku wolumen realizowanej powierzchni osiągnął poziom niemal 1,9 mln mkw. Najwięcej budowanej powierzchni przypada na rejon Górnego Śląska (478 tys. mkw.) oraz Warszawy II (425 tys. mkw). Hanna Milczarek, dyrektor, Magazyny i Logistyka w dziale Rynki Kapitałowe z BNP Paribas Real Estate Poland, podkreśla wciąż dominującą rolę głównych klastrów magazynowych w całkowitej wielkości nowej podaży obiektów logistycznych.

– Mają one duży, bo aż prawie 70-proc. udział w całkowitym wolumenie powierzchni w budowie. Za to wśród klastrów rozwojowych, czyli takich o wielkości nieprzekraczającej 1 mln mkw. powierzchni magazynowej, warto zwrócić uwagę na Trójmiasto. Budują się tam obiekty magazynowe o łącznej powierzchni przekraczającej 260 tys. mkw., w tym jeden z największych obecnie powstających w Polsce obiektów – Panattoni Park Gdańsk Airport (68,5 tys. mkw.) – mówi Hanna Milczarek.

Już wkrótce ma wprowadzić się tam pierwszy najemca – Home&You, a docelowo kompleks ma składać się z czterech budynków magazynowych.

Jak szacują eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland, planowe przekazanie w ręce najemców wszystkich budowanych obecnie obiektów sprawi, że w 2020 roku zostanie złamana kolejna granica – całkowite zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce przekroczą pułap 20 mln mkw.

W raportowanym okresie popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe utrzymywał się na stabilnym, bardzo wysokim poziomie. W efekcie, trzeci rok z rzędu łączna wartość popytu przekroczyła granicę 4 mln mkw. Największym zainteresowaniem cieszył się obszar Warszawa II, gdzie wynajęto prawie 1,1 mln mkw. Dzięki bliskości stolicy, rozbudowanej sieci transportowej oraz atrakcyjnym kosztom najmu dużych powierzchni, obszar ten jest szczególnie popularny wśród firm logistycznych oraz sieci handlowych.

Wysoki poziom popytu w połączeniu z rosnącymi kosztami pracy i materiałów budowlanych przyczyniły się do systematycznego, aczkolwiek powolnego, wzrostu stawek czynszów, głównie tzw. stawek bazowych.

– Z drugiej strony duża konkurencja na rynku zmuszała wynajmujących do walki o klienta poprzez oferowanie różnorodnych zachęt czynszowych, które w efekcie przyczyniają się do redukcji wysokości kosztów efektywnych po stronie najemców. Przed znaczącym wzrostem kosztów najmu powierzchni chroni wysoki poziom nowej podaży, zarówno tej zrealizowanej w roku minionym jak spodziewanej w ciągu najbliższych kwartałów – mówi Robert Pawłowski, zastępca dyrektora, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W ciągu 2019 roku wskaźnik pustostanów w Polsce wzrósł o 2,3 pkt. proc. do 7,4 proc. na koniec czwartego kwartału, w ten sposób osiągając poziom najwyższy od pięciu lat. Biorąc pod uwagę rekordowo szybki przyrost nowej podaży w ostatnich latach, udział dostępnej powierzchni pozostaje wciąż na relatywnie niskim poziomie. Duża w tym zasługa projektów typu BTS, czyli magazynów „szytych na miarę” oraz specyfiki całego segmentu, w którym obiekty w budowie wynajęte są średnio w 49 proc., a w momencie oddania do użytku są już często w całości zapełnione najemcami. Najwyższy odsetek niewynajętej powierzchni – 13 proc. – zanotowano w rejonie Warszawa I, a najniższy w strefie Zachód obejmującej lokalizacje wzdłuż granicy polsko-niemieckiej, gdzie istniejące budynki są wynajęte w 100 proc. Niski poziom wskaźnika pustostanów odnotowano także w regionach: Wschód (1,9 proc.), Szczecin (2,9 proc.) i Dolny Śląsk (3,2 proc.).