Polska Flexy zyskują

Dla Skanski pierwsze półrocze bieżącego roku okazało się bardzo intensywne. Dążąc do utrzymania założonych celów biznesowych, spółka pozostawała aktywna zarówno w kontekście najmu powierzchni, jak i sprzedaży poszczególnych projektów biurowych. Zwieńczeniem tych działań była rekordowa umowa najmu, zawarta pomiędzy Skanska i Powszechnym Zakładem Ubezpieczeń, która okazała się jednocześnie największą tego typu transakcją w historii szwedzkiej spółki biurowej.

W kontekście decyzji dotyczących najmu wszystko wskazuje, że obok nominalnej wartości stawek czynszowych, coraz więcej decydentów będzie zwracać uwagę także na czas zawieranych umów. Według JLL globalna pandemia już teraz wpływa na to, gdzie i jak pracujemy, uwypuklając wartość, jaką niesie ze sobą elastyczność. Długofalowo przełoży się to na wzrost zainteresowania powierzchniami flex, które przez lata bardzo niesłusznie były oceniane jako fanaberia, przelotny trend i drogie miejsce pracy.

W momencie wybuchu epidemii, możliwość sprawnego dostosowania umowy najmu z operatorem biura flex, pozwoliła ich użytkownikom na optymalizację kosztową, przegrupowanie i powiązanie liczby stanowisk pracy zgodnie z aktualnymi potrzebami biznesu – komentuje sytuację Adam Lis, doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.

Podobnego zdania jest także Maciej K. Król, acting managing director w Business Link, według którego nadrzędną przewagą oferty biur elastycznych nad tradycyjnymi jest możliwość wynajmu na dni, tygodnie czy nawet miesiące – czego nie ma w przypadku tradycyjnego najmu.

Możliwość kształtowania biura według faktycznych potrzeb, bez konieczności kontraktowania przestrzeni biurowej na okres np. 5 lat, to bez wątpienia także korzyść w wymiarze finansowym – wskazuje Maciej K. Król i dodaje, że na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy zweryfikowane zostało przekonanie panujące powszechnie wśród najemców. – Dotyczy ono roli biur jako pewnego rodzaju twierdzy, zapewniającej bezpieczeństwo danych, infrastruktury IT i gwarantującej dochowanie szeroko rozumianej poufności. Większość firm musiała dostosować się do nowej rzeczywistości i zdała ten egzamin bardzo dobrze.

Nowa rzeczywistość dotyczy jednak także otoczenia biznesowego, w tym sytuacji na finansowym, która bezpośrednio wpływa na branżę nieruchomości. Już dziś wiadomo, że zarówno w średniej, jak i w dłuższej perspektywie, wszyscy odczujemy skutki kryzysu spowodowanego pandemią. Dla biznesu będzie to oznaczało konieczność poszukiwania jeszcze większej niż dotychczas stabilności, a także budowania na stabilnym fundamencie w postaci finansowania własnego.

Na decyzje podejmowane przez najemców wpływ mają m.in. nowe zasady, w tym obowiązujący obecnie social distancing. W związku z nowymi zasadami bezpieczeństwa pojawiają się trudności z rozproszeniem miejsc pracy czy obsadzaniem pracowników co drugie biurko. Tym samym okazuje się, że firmy są w stanie zmieścić w biurze tylko około 50-60 proc. zespołów.

Epidemia istotnie przedefiniowała sposób, w jaki chcemy pracować. Do niedawna kluczowy dla wielu z nas był tzw. work-life balance. Według tej zasady, pracę należało zostawić w biurze, a w domu w stu procentach skupić się na życiu prywatnym. Moment masowego przejścia w tryb home office udowodnił jednak, że potrafimy pracować w sposób elastyczny, a biuro szczególnie cenimy w kontekście integracji i socjalizacji z kolegami z firmy. Czynnik społeczny to największa wartość, jaką niesie ze sobą przebywanie w przestrzeni biurowej. W naszym badaniu blisko 74 proc. respondentów jednoznacznie stwierdziło, że odczuwa silną przynależność do swojej organizacji pracując z biura, podczas gdy będąc w domu tak samo uważa jedynie 45 proc. ankietowanych. Podobny odsetek wskazał też, że praca w biurze wśród innych osób pozytywnie wpływa na ich poziom motywacji – tłumaczy Adam Lis.

Wszystko to sprawia, że krótkoterminowo najemcy nie będą zmniejszać swoich powierzchni, ale coraz częściej będą rozważali skorzystanie z powierzchni elastycznych – podkreśla Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. wynajmu i sprzedaży w spółce biurowej Skanska w CEE. – Prawdopodobnie także w umowach najmu pojawi się więcej rozwiązań mieszanych – część powierzchni wynajmowana będzie w tradycyjnym biurze i w oparciu o standardową umowę, a część u operatorów biur flex, które posiadają wszystkie atrybuty pod względem adaptacji do aktualnych uwarunkowań – dodaje.

Popyt na powierzchnie biurowe nie spadnie, ale z całą pewnością zmienią się oczekiwania klientów i użytkowników tradycyjnych biur. Klienci mocniej niż dotychczas docenią możliwość regulowania rozmiaru wynajmowanej przestrzeni czy liczby akredytowanych pracowników, co w zależności od szybko zmieniających się potrzeb może istotnie wpłynąć na całą branżę i sam produkt.

Rynek zachowuje się dziś w dosyć specyficzny sposób. W segmencie biur elastycznych, widzieliśmy to bardzo szybko, ponieważ część klientów skorzystała z możliwości zerwania umów, a inni, mimo okresu spowolnienia, decydowali się na podpisanie nowych kontraktów i wciąż je zawierają. Możemy z całym przekonaniem stwierdzić, że wraz z końcem kwietnia, ilość zapytań ofertowych powoli wraca do naturalnego poziomu. Przypuszczamy przy tym, że druga połowa roku będzie wyglądała podobnie – ocenia Maciej K. Król i dodaje, że spodziewa się, iż stawki najmu w kontekście biur flex powinny utrzymać się na dotychczasowym poziomie. – Podyktowane jest to określonymi kosztami utrzymania tego typu powierzchni. Są to wartości realne i nie możemy oczekiwać, że koszt związany z wytworzeniem tych usług się zmieni – podkreśla.

Brak przesłanek do tego, aby stawki czynszowe zaczęły spadać dostrzega także JLL, wskazując jednak na inne wyzwanie, z którym będzie musiał się zmierzyć rynek.

Przedstawiciele rynku nieruchomości powinni czuwać nad tym, aby nie dopuścić do zachwiania relacji między wynajmującymi a najemcami. Do zaburzenia obustronnego zaufania może dojść na przykład w momencie próby renegocjowania warunków najmu przez podmioty, które gospodarczo nie zostały dotknięte skutkami pandemii. Powinniśmy mieć to wszyscy na uwadze – zauważa Adam Lis.

Wiele podmiotów zmaga się obecnie także z różnego rodzaju wyzwaniami ekonomicznymi i wszyscy szukają rozwiązania, które pozwoli środowisku biznesowemu skutecznie kontynuować operacje.

Dla zachowania ciągłości biznesowej bardzo ważna jest płynność finansowa, która w przypadku wielu firm będzie wymagała odważnych decyzji w dłuższej perspektywie – w wielu przypadkach także w zakresie restrukturyzacji modelu biznesowego, który do tej pory okazywał się skuteczny. Poszukiwanie optymalizacji z pewnością będzie mieć także wymiar geograficzny. W średniej perspektywie czasu możemy spodziewać się, że wiele firm, w tym także z Europy Zachodniej, zacznie rozważać lokowanie swoich zasobów i centrów wsparcia biznesu w regionie CEE. Dzięki temu osiągną one optymalizację kosztową, a jednocześnie wciąż będą miały dostęp do wykwalifikowanych pracowników, pozostając w znacznie bliższym dystansie do macierzystego rynku niż w przypadku prowadzenia podobnych operacji w Indiach czy Chinach – podsumowuje Maciej K. Król.