Polska W Krakowie mniejszy popyt na biura

Kondycję krakowskiego sektora biurowego opisywały w ostatnich latach kolejne rekordy. Jest to największy regionalny rynek biurowy w Polsce, drugie po Warszawie miasto, które w 2017 roku przekroczyło próg 1 mln mkw. powierzchni, a także główna lokalizacja dla firm BPO/SSC w Europie Środkowo-Wschodniej. Jednak globalna pandemia, która dotknęła wszystkie segmenty gospodarki, bez wątpienia wpłynęła również na sektor biurowy. W jaki sposób? Z najnowszego raportu firmy doradczej JLL „Kraków 2020” wynika, że w pierwszej połowie roku popyt na biura w stolicy Małopolski był o około 15 proc. niższy niż w analogicznym okresie w 2019 roku. Ponadto, wzrost popularności pracy zdalnej skłania część pracodawców do reorganizacji swoich biur.

Jedną z głównych przewag konkurencyjnych Krakowa jest zdolność przyciągania firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Zatrudnienie w tej branży jest tu najwyższe w Polsce – według danych ABSL, firmy BPO/SSC zatrudniają w stolicy Małopolski już 77,7 tys. osób. Sektor ma perspektywy dalszego wzrostu i jest głównym najemcą krakowskich biurowców.

Tylko w 2019 roku firmy z sektora usług odpowiadały za prawie 200 tys. mkw. popytu i 90 tys. mkw. w pierwszej połowie tego roku. Aktualnie, około 60 proc. wynajętej powierzchni biurowej w mieście zajmują centra usług. Te liczby bardzo dobrze ilustrują, dlaczego spodziewany wzrost zainteresowania ze strony nowych firm BPO/SSC na fali post-COVID napawa inwestorów biurowych ostrożnym optymizmem. Podobną sytuację mogliśmy obserwować po globalnym kryzysie w latach 2008-2010. Wtedy centra usług zaczęły masowo napływać do regionu CEE, a Kraków był jednym z głównych beneficjentów tego trendu. Spodziewamy się jednak, że do końca roku aktywność najemców, również z tej branży, będzie niższa niż zazwyczaj – komentuje Dorota Gruchała, dyrektor biura JLL w Krakowie.

Wybuch globalnej pandemii spowolnił rozwój tego sektora, sprawiając, że pracodawcy zrewidowali swoje strategie rekrutacyjne i odłożyli plany ekspansji. Wydaje się jednak, że podejście to miało charakter tymczasowy.

Od maja centra usług wznowiły procesy rekrutacyjne w Krakowie, a nowi inwestorzy – którzy przeczekali okres lockdownu – zaczęli zatrudniać specjalistów do całkiem nowych projektów biznesowych. To dobrze rokuje na przyszłość. Bardzo zasobny krakowski rynek pracy i fakt, że atrakcyjność miasta sprzyja relokacji pracowników, również z zagranicy, będzie przyciągać tu kolejne centra usług w momencie, kiedy firmy z tego sektora będą dywersyfikować swoje portfele – komentuje Anna Podolska, branch manager, Hays Poland.

Dotychczasowy dynamiczny rozwój firm z sektora usług w Krakowie napędzał aktywność deweloperów. W 2019 roku na rynek trafiło prawie 160 tys. mkw. powierzchni biurowej, a niemal 70 tys. mkw. zostało oddanych w pierwszej połowie 2020 roku, dzięki czemu podaż osiągnęła poziom prawie 1,5 mln mkw. W budowie pozostaje natomiast 200 tys. mkw. powierzchni.

W ciągu ostatniej dekady w całym mieście pojawiło się wiele nowych lokalizacji biurowych, dzięki czemu Kraków stał się wszechstronnym centrum biznesowym, dostosowanym do potrzeb każdego najemcy. Jednym z najciekawszych hubów biurowych w mieście jest dynamicznie rozwijająca się dzielnica Podgórze, gdzie powstaje kompleks The Park Kraków. Po ukończeniu prac budowlanych będzie to jeden z największych parków biurowych w Krakowie – dodaje Dorota Gruchała.

Ostatnie lata stały także pod znakiem wyjątkowo wysokiej aktywności najemców, którzy w 2019 roku podpisali umowy na rekordowe 267 000 mkw. powierzchni. W pierwszym półroczu 2020 można jednak było zaobserwować wyraźne spowolnienie – popyt był wtedy o 15 proc. niższy niż w tym samym okresie 2019 roku.

COVID-19 spowodował zwiększoną ostrożność najemców i odraczanie części decyzji np. związanych z planami zmiany lokalizacji. Co więcej, 76 proc. popytu zarejestrowanego w drugim kwartale pochodziło z odnowień, do których firmy są aktualnie bardziej skłonne. Z drugiej strony, w czasie pandemii zawarto tu kilka transakcji na dużą skalę, co potwierdza, że biuro jest strategicznym elementem biznesu firm. Zmieni się natomiast jego funkcja. Większa otwartość pracodawców na pracę zdalną, czy wprowadzenie hybrydowego modelu pracy będzie wymagało przedefiniowana roli biur w naszej codziennej pracy – mówi Dorota Gruchała.

W ciągu ostatnich pięciu lat średnia roczna wartość inwestycji dla Krakowa przekraczała 630 mln euro. Dla przykładu, w samym 2019 roku podpisano tu 18 umów kupna/sprzedaży o wartości 666 mln euro, co było drugim najlepszym wynikiem w historii tego rynku. Czy pandemia zmieni ten trend? Póki co stolica Małopolski okazuje się stosunkowo odporna na zawirowania związane z COVID-19. Od stycznia do lipca w Krakowie sfinalizowano osiem umów kupna/sprzedaży o łącznej wartości 455 mln euro, a toczy się kilka transakcji, które mogą wywindować rynek na rekordowo wysokie poziomy. Podobnie jak w latach poprzednich, rynek został zdominowany przez sektor biurowy, na którym najbardziej znaczącą transakcją w tym roku była na razie sprzedaż dwóch budynków w ramach kompleksu High5ive – komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Z kolei krakowski sektor nieruchomości magazynowych zanotował najwyższy w swojej historii wynik. Wartość transakcji w tym segmencie sięgnęła w pierwszym półroczu 156 mln euro, z czego największą umową był zakup portfela Goodman przez GLP.

Historycznie Kraków charakteryzował się wyjątkowo niskimi wskaźnikami pustostanów. Jednak duże wolumeny nowej podaży w latach 2017–2019 spowodowały niewielki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, który na koniec 2019 roku wyniósł 10,7 proc., a teraz oscyluje na poziomie 11,1%. Co istotne, w inwestycjach oddanych do użytku w I półroczu 2020 tego roku jedynie 1,5 proc. powierzchni nie znalazło jeszcze swoich najemców.

Niektóre ze starszych obiektów, które są zlokalizowane z dala od transportu publicznego, borykają się z trudnościami i właśnie te inwestycje wymagają ulepszenia oferty, aby przyciągnąć nowych najemców. Na rynku rośnie również wolumen powierzchni podnajmu, co może stanowić kolejne wyzwanie i konkurencję dla starszych aktywów – podsumowuje Dorota Gruchała.