Polska Wrocław biurową potęgą

Rynki regionalne aktualnie podlegają tym samym procesom ewaluacyjnym, co rynek w stolicy, choć naturalnie na mniejszą skalę. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w strukturze popytu, wskaźniku pustostanów czy wolumenie transakcji. W dłuższej perspektywie jednak, ośrodki regionalne, jak m.in. Kraków, Wrocław czy wyrosłe na czwartą potęgę regionalną Trójmiasto, które od strony biurowej wspierają rozwój sektora usług wspólnych, IT czy finansowego, nie stracą na swojej atrakcyjności. Trwająca pandemia spowodowała wprawdzie wstrzymanie ekonomicznego oddechu, a praca zdalna będąca naturalną konsekwencją, wywołała lawinę pytań o przyszłość biur, w naszej ocenie obecna sytuacja nie spowoduje jednak gwałtownego wyhamowania dalszego rozwoju rynków regionalnych, co najwyżej ich spowolnienia w następnych miesiącach. Liczne ośrodki akademickie, dobrze wykształcona kadra, rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni biurowej, relatywnie niskie koszty najmu i pracy, a także postępujący trend near-shoring dla sektora usług będą czynnikami decydującymi o dużej atrakcyjności Polski na mapie Europy i miast regionalnych na mapie Polski – mówi Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor ds. sektora biurowego & projektów strategicznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec września 2020 roku całkowite zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin) przekroczyły 5,7 mln mkw. Kraków, gdzie mieści się 1,52 mln mkw. powierzchni biurowej, co stanowi 26 proc. całkowitego wolumenu biur istniejących w regionach, niezmiennie pozostaje liderem pod tym względem. Poziomem ponad 1 mln mkw. może pochwalić się także Wrocław (około 1,2 mln mkw.), natomiast w pozostałych sześciu ośrodkach biurowych wielkość zasobów istniejącej powierzchni waha się od około 184 tys. mkw. w Szczecinie do okołó 900 tys. mkw. w Trójmieście.

W III kwartale oddano do użytkowania 14 nowych biurowców o łącznej powierzchni około 129,5 tys. mkw. Najwięcej nowej podaży – 48,5 tys. mkw. - przypadło na rynek wrocławski, gdzie najemców przyjęły trzy nowe inwestycje: Centrum Południe (23,7 tys. mkw.), I faza kompleksu West 4 Business Hub (14,4 tys. mkw.) oraz City 2 (10,9 tys. mkw.) w kompleksie City Forum. Obiekty te stanowią prawie 40 proc. wolumenu nowej podaży zrealizowanej na ośmiu rynkach regionalnych w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Drugim rynkiem pod względem wielkości nowej podaży w III kwartake jest Kraków z 38,2 tys. mkw. powierzchni. Sektor biurowy w tym mieście powiększył się o cztery obiekty, m.in kolejną fazę kompleksu Podium Park (budynek B - 16,4 tys. mkw.), etap B (12,8 tys. mkw.) parku biurowego Zabłocie Business Park oraz Eastern Office Building (7,7 tys. mkw.) w kompleksie Unity Centre. Rynek w Trójmieście z 30,4 tys. mkw. nowej powierzchni uplasował się na trzeciej pozycji. Sfinalizowane zostały trzy projekty w Gdańsku, z których największy, Wave A, mieści 23,6 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. W ostatnim kwartale wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej zanotował również rynek łódzki, gdzie w sumie oddano do użytkowania 12 tys. mkw. w trzech kameralnych biurowcach.

Chociaż w przeciągu ostatnich czterech lat rynki biurowe w regionach powiększyły się o 2 mln mkw. nowych zasobów, aktywność deweloperów wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Na koniec września na etapie budowy było 71 projektów o łącznej powierzchni biurowej około 800 tys. mkw., z terminem ukończenia do 2023 roku. Pod względem wielkości wolumenu nowej powierzchni w budowie prym wiodą: Kraków (około 24 proc. wolumenu budowanych obecnie nowych zasobów) i Katowice (również około 24 proc.).

W stolicy Małopolski największe z powstających obecnie biurowców to Kreo w strefie Południowy-Wschód oraz kolejny etap kompleksu Unity Centre - Unity Tower - w strefie Centrum. W Katowicach, które są wiodącym rynkiem Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej, powstaje 14 biurowców. Największym rozmachem mogą pochwalić się .Ktw II, I faza Silesia 4 Business, Global Office Park, który po zrealizowaniu całego projektu zaoferuje prawie 50 tys. mkw. biur oraz II faza kompleksu Face 2 Face, wszystkie usytuowane w największej w mieście i całym regionie strefie biurowej Korytarz DTŚ. We Wrocławiu, na który przypada około 13 proc. realizowanej obecnie powierzchni biurowej, na etapie budowy jest Mid Point 71, mieszczący się na południowym obrzeżu ścisłego centrum miasta.

Do końca przyszłego roku najbardziej dynamiczny rozwój spodziewany jest w Krakowie i Wrocławiu, natomiast Trójmiasto może dołączyć do grona rynków regionalnych o wolumenie istniejących zasobów przekraczającym pułap 1 mln mkw. powierzchni biurowej.

Chociaż rynek stara się zachować racjonalny optymizm, wielkość popytu brutto w III kwartale i jego struktura w podziale na typy zawieranych umów odzwierciedlają niepokój spowodowany trwającym koronakryzysem. W okresie lipiec – wrzesień na ośmiu rynkach regionalnych wynajęto łącznie 126,5 tys. mkw. powierzchni, czyli o 10 proc. więcej niż w poprzednim kwartale, ale aż o prawie 40 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Kolejny kwartał z rzędu w strukturze najmu biur dominowały umowy odnowienia, na które przypadła ponad połowa wielkości popytu brutto. Wolumen umów podpisanych na nowe lokalizacje wyniósł około 36 proc., a około 17 proc. dotyczyło powiększenia zajmowanej już powierzchni.

W III kwartale 2020 roku największym zainteresowaniem najemców cieszył się Wrocław, gdzie wynajęto około 46 tys. mkw. powierzchni, czyli 37 proc. wolumenu całkowitego popytu. Na drugim i trzecim miejscu pod względem ilości wynajętej powierzchni w III kwartale znalazły się: Trójmiasto (30,4 tys. mkw.) i Kraków (25,4 tys. mkw.). We Wrocławiu największe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe pochodziło z sektora IT, który odpowiadał za ponad 60 proc. wolumenu zawartych transakcji. W Trójmieście prawie połowa wynajętej powierzchni przypadł na sektor handlowy, natomiast w Krakowie za prawie 60 proc. wolumenu podpisanych umów, mniej więcej w równych częściach, odpowiadały branża bankowa i handlowa.

Stopa pustostanów na ośmiu rynkach regionalnych osiągnęła poziom 11,9 proc., co w porównaniu z II kwartałem oznacza wzrost o 1,7 p.p., a w porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku oznacza wzrost aż o 2,8 p.p. Duży wzrost powierzchni niewynajętej w III kwartale wynika między innymi z dostarczenia na rynek 129,5 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego najwięcej przypada na Wrocław i Kraków (odpowiednio 38 i 30 proc.). Najwyższe współczynniki powierzchni niewynajętej, wynoszące po 14,3 proc. zarejestrowano we Wrocławiu i Łodzi (wzrost odpowiednio o 3,1 p.p i 1,1 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału), najniższy natomiast, wynoszący 7 proc., odnotowano w Katowicach (wzrost o 0,9 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału). Rynek łódzki zanotował wzrost poziomu pustostanów ze względu na oddanie do użytkowania 12 tys. mkw. powierzchni w trzech kameralnych biurowcach.