Polska Więcej pustostanów, więcej renegocjacji

Spodziewamy się, że właściwa skala wpływu pandemii na sektor biurowy widoczna będzie dopiero w 2021 roku, ale już teraz pojawiają się konkretne sygnały. Rozpoczęte budowy są realizowane, a nowa podaż utrzymuje się na podobnym poziomie względem pierwszych trzech kwartałów 2019 roku. Jednak mimo wszystko, jeżeli planowane inwestycje zostaną ukończone, nowa podaż w 2020 roku nie przekroczy rekordowego wyniku z 2019 roku – komentuje Jadwiga Małek, konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Franku.

Na największym polskim rynku regionalnym zasoby biurowe przekroczyły 1,5 mln mkw. W stolicy Małopolski w III kwartale ukończono cztery projekty, które zwiększyły wolumen nowej powierzchni biurowej o 38 tys. mkw.

Wynik ten jest o 10 proc. niższy niż średnia kwartalna nowa podaż w ostatnich trzech latach, jednak Kraków w dalszym ciągu jest dynamicznie rozwijającym się rynkiem regionalnym. Na potwierdzenie tego warto dodać, że w trzech kwartałach 2020 roku 35 proc. nowej podaży oddanej do użytku w miastach regionalnych powstała właśnie w Krakowie, a w budowie jest kolejne 270 tys. mkw. – dodaje Jadwiga Małek.

W Katowicach nowa podaż była trzykrotnie wyższa w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku, kiedy oddano do użytku zaledwie 10 tys. mkw. Wrocławski rynek biurowy w III kwartale tego roku w ramach trzech projektów wzbogacił się o 50 tys. mkw., a całkowite zasoby w mieście przekroczyły 1,2 mln mkw. W Trójmieście od początku roku ukończono sześć inwestycji i oddano do użytku 60,3 tys. mkw., a w budowie znajduje się prawie 200 tys. mkw. W porównaniu do tych miast poznański rynek wyróżnia się ostrożnością. Od początku roku do użytku oddano zaledwie jeden projekt o powierzchni 15,3 tys. mkw., a w budowie pozostaje 80 tys. mkw. W pierwszych trzech kwartałach 2020 roku w Łodzi ukończono pięć projektów biurowych o łącznej powierzchni 30,5 tys. mkw., co poskutkowało powiększeniem się zasobów biurowych na łódzkim rynku do prawie 560 tys. mkw.

Pandemia w dość szybki sposób zweryfikowała nasze podejście do powierzchni biurowej. Czasy kiedy dzień zaczynało się zbiorową kawą w biurowej kuchni są – miejmy nadzieję, że tylko chwilowo – przeszłością. Zmiana modelu pracy na zmianowy lub hybrydowy, a także poszukiwanie oszczędności wszędzie, gdzie to możliwe, doprowadziły do weryfikacji zajmowanej powierzchni biurowej. Najemcy, z którymi rozmawiamy, zapewniają nas, że biuro jest istotnym elementem w funkcjonowaniu ich organizacji i nawet jeżeli będą zmuszeni zrezygnować z powierzchni, to nie chcą tego robić w całości. Na pytania o decyzje w sprawie kończących się umów najmu, firmy częściej skłonne są do przeczekania, tj. podjęcia renegocjacji niż podpisania umowy w nowym miejscu. Na potwierdzenie tego w ostatnim kwartale w Krakowie blisko połowę podpisanych umów stanowiły renegocjacje. Analizując rynek krakowski zaobserwowaliśmy, że między lipcem a wrześniem 2020 roku aktywność najemców znacząco się osłabiła, a przedmiotem najmu było nieco ponad 25 tys. mkw., czyli o połowę mniej niż w ubiegłym kwartale – wyjaśnia Monika Sułdecka-Karaś, partner i dyrektor regionalna w Knight Franku.

Na dwóch pozostałych rynkach regionalnych Polski Południowej sytuacja jest różna. Wrocławski wolumen transakcji na poziomie 46 tys. mkw. zapewnił mu pozycję lidera na rynkach regionalnych w III kwartale. Jednocześnie ponad połowę podpisanych umów stanowiły renegocjacje. Katowice zakończyły trzeci kwartał z popytem na poziomie 7,5 tys. mkw., a ze względu na wysoką podaż w budowie – ponad 200 tys. mkw., ponad połowę wolumenu transakcji stanowiły umowy pre-let.

Pomimo ogólnego spowolnienia na rynku biurowym w Polsce, najemcy na trójmiejskim rynku pozostali aktywni. Od lipca do września bieżącego roku podpisano umowy najmu na ponad 30 tys. mkw., z czego 56 proc. stanowiły renegocjacje. Dla porównania w analogicznym okresie 2019 roku renegocjacje stanowiły 37 proc. w całej strukturze umów. W Poznaniu po wyjątkowo ożywionej, w skali lokalnego rynku, aktywności najemców w pierwszym kwartale 2020 roku kolejne okresy przyniosły spowolnienie. Od lipca do września podpisano umowy najmu na ponad 7 tys. mkw., z czego żadna z podpisanych umów nie dotyczyła biur w realizacji, a renegocjacje stanowiły 54 proc. popytu. Widoczny spadek aktywności najemców widoczny jest również w Łodzi, gdzie w pierwszej połowie roku przedmiotem najmu było 51,1 tys. mkw., pomiędzy lipcem a wrześniem 2020 roku podpisane zostały umowy na łącznie 8,6 tys. mkw.

Z zebranych danych wynika, że oddawane do użytku nowe inwestycje, które w mniejszym stopniu mają dzisiaj gwarancję w formie przednajmu, plus mniejsza aktywność najemców oraz ich ostrożność w podejmowaniu decyzji odnośnie relokacji, wpływają na wzrost współczynnika pustostanów. Średnia dla miast regionalnych na koniec III kwartału 2019 roku wynosiła 9,1 proc., a w tym roku to już 11,9 proc., czyli wzrost o 2,8 pp. Daje to 680 tys. mkw. powierzchni dostępnej na wynajem od zaraz – dodaje Monika Sułdecka-Karaś.

Analizując współczynnik pustostanów na poszczególnych rynkach regionalnych jedynie Poznań może pochwalić się jego spadkiem. Współczynnik niewynajętej powierzchni wyniósł 13,3 proc., co stanowiło spadek o 1,2 pp. w porównaniu do ubiegłego kwartału. W Katowicach współczynnik pustostanów wzrósł o 0,9 pp. i obecnie znajduje się na poziomie 7 proc. należąc do najniższych na rynkach regionalnych w Polsce. Trójmiejski rynek biurowy III kwartał zakończył wynikiem 9,4 proc. ze wzrostem o 3,3 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału.

Osłabiony popyt i znaczny udział renegocjacji, wraz z nie w pełni skomercjalizowaną powierzchnią w nowych inwestycjach przyniosły na największym rynku regionalnym – Krakowie wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec września 2020 roku wyniósł 12,4 proc. (1,3 pp. kwartał do kwartału oraz 3 pp. rok do roku). Na koniec września 2020 roku we Wrocławiu współczynnik dostępnej powierzchni wyniósł 14,3 proc., co przekłada się na 176 tys. mkw. powierzchni na wynajem. Oznacza to wzrost w ciągu kwartału o 3,1 pp. oraz 4,3 pp. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Z miesiąca na miesiąc rośnie zainteresowanie i dostępność powierzchni biurowej w formie podnajmu. O ile na koniec drugiego kwartału 2020 roku rynki regionalne oferowały 70 tys. mkw. powierzchni, to na zakończenie III kwartału dostępna na podnajem przestrzeń stanowi już 100 tys. mkw.

Czy trend ten się utrzyma w dłuższej perspektywie? Trudno to dzisiaj przewidzieć. Na pewno kolejne miesiące będą jeszcze działać na korzyść podnajmu, ale w dłuższej perspektywie raczej sądzę, że ten trend wyhamuje – komentuje Monika Sułdecka-Karaś.