Europa Środkowa Wzrost, rozwój i rekordy

Cushman & Wakefield przeanalizowało trendy w 2020 roku w sektorze nieruchomości przemysłowych w pięciu krajach Europy Środkowej: Czechach, na Węgrzech, w Polsce, Rumunii i na Słowacji.

Na koniec 2020 roku w regionie było dostępnych ponad 39 mln mkw. nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej. Więcej niż połowa (53 proc.) przypadała z tego na Polskę. Czechy, dysponujące ponad 9 mln mkw., miały około 23 proc. udziału w środkowoeuropejskim rynku.

Jeśli zestawić dane z liczbą mieszkańców, Czechy trafiają w zestawieniu na pierwsze miejsce. Na 1 tys. mieszkańców w Czechach przypada około 850 mkw. powierzchni logistyczno-przemysłowej. W Polsce ten wskaźnik wynosi 542 mkw. na 1 tys. mieszkańców.

Aktualne dane wskazują, że Czechy pozostają bardzo atrakcyjną lokalizacją dla infrastruktury logistycznej ze względu na swoje położenie. Tak jak w Polsce, ten trend będzie nadal silny w przyszłości. Zasoby powierzchni logistycznej będą się zwiększały w miarę rozwoju rynku i w zależności od uwarunkowań związanych z ułatwieniami administracyjnymi – mówi Jiří Kristek, dyrektor, Industrial and Retail Warehousing Team, Cushman & Wakefield.

W Europie Środkowej zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową i produkcyjną jest wysokie, więc rynek rozwija się dynamicznie. W ciągu ostatnich trzech lat oddano do użytku ponad 11,5 mln mkw. nowej powierzchni. Najsilniejszy wzrost był obserwowany w Polsce i Czechach; również w Rumunii widać rosnące zainteresowanie inwestorów.

W regionie jest obecnie ponad 3 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnych w realizacji, z czego mniej więcej jedna trzecia jest budowana bez wstępnych umów najmu. Świadczy to o dobrej kondycji rynku, który inwestorzy uznają za niosący znacznie mniejsze ryzyko niż było to mniej więcej 10 lat temu.

Współczynnik pustostanów w regionie jest od dłuższego czasu bardzo niski. Na koniec 2020 roku najniższy historycznie współczynnik zanotowano w Czechach i na Węgrzech. W okresie od 2016 roku współczynnik pustostanów wynosił poniżej 10 proc. we wszystkich pięciu analizowanych krajach. W Czechach średnia wartość współczynnika pustostanów w okresie od 2017 roku była niższa niż 5 proc. Obecnie wynosi 4,2 proc. dla całego kraju, a dla Pragi 2,2 proc.

Współczynnik pustostanów w Pradze jest rekordowo niski, ponieważ od dłuższego czasu brak nowych projektów, a jednocześnie zapotrzebowanie stale wzrasta. Większość deweloperów jest bardzo zainteresowanych tym regionem, ale znalezienie odpowiedniego terenu i uzyskanie wszystkich wymaganych zezwoleń trwa bardzo długo, więc podaż nie nadąża za popytem. Zapotrzebowanie jest głównie wynikiem rozwoju sektora e-commerce i miejskiej logistyki. W tej chwili najważniejszą kwestią jest znalezienie odpowiednich działek spełniających wymagania tego typu inwestycji. Opcją jest też konwersja wybranych powierzchni handlowych i starszych obiektów magazynowych – tłumaczy Jiří Kristek.

W 2020 roku w regionie wynajęto ponad 8,6 mln mkw. powierzchni logistyczno-przemysłowej – to więcej niż 1/5 całego rynku. Po wyłączeniu renegocjacji istniejących umów, ta liczba wynosi 5,9 mln mkw. W rezultacie, nowe umowy stanowiły w 2020 roku około 70 proc. wszystkich transakcji (w przeliczeniu na mkw).

Większość wynajętej w 2020 roku powierzchni znajduje się w Polsce, która jest największym krajem regionu (5,1 mln mkw.). W Czechach wynajęto 1,5 mln mkw., nieco mniej niż w 2019 roku. Liczba renegocjowanych umów rośnie w Czechach z roku na rok, dając w rezultacie udział nowych umów o 1/4 niższy niż w 2019 roku.

Zapotrzebowanie w Czechach rozkłada się mniej więcej równomiernie między dystrybucję, lekką produkcję i magazyny. Udział logistyki i dystrybucji rośnie od 2018 roku. Firmy transportowe i dystrybucyjne stanowiły 39 proc. w puli umów najmu, operatorzy związani z przemysłem automotive zawarli 19 proc. umów, 13 proc. umów związanych było z firmami z sektora handlowego.

Rosnący sektor e-commerce odpowiada za istotną część popytu. Spodziewamy się dalszego wzrostu w przyszłości. Biorąc pod uwagę aktualną sytuację, modele sprzedaży zmieniają się nawet dla sklepów stacjonarnych. Można przewidywać, że niektórzy klienci pozostaną na stałe przy zakupach online, co ostatecznie będzie skutkować większym zapotrzebowaniem na przestrzeń magazynową i rozwiązania logistyczne – tłumaczy Jiří Kristek.

W Czechach najwięcej umów najmu podpisano w Pradze i okoliach stolicy (37 proc.). Dużym zainteresowaniem cieszyły się też rejon Pilzna i Moraw Południowych (odpowiednio 21 proc. i 14 proc.).

W Europie Środkowej, w porównaniu z bardziej rozwiniętymi krajami Europy Zachodniej, poziom podpisanych umów z wyłączeniem renegocjacji zbliża się do sytuacji w Niemczech. Rośnie z roku na rok, osiągając w 2020 roku 89 proc. współczynnika dla Niemiec i istotnie wyprzedzając pod tym względem wyniki w Holandii i Wielkiej Brytanii.

Rynek Europy Centralnej staje się coraz bardziej atrakcyjny i oferuje warunki, które są porównywalne z rynkami krajów Europy Zachodniej. Firmy coraz częściej biorą pod uwagę Europę Środkową, podejmując decyzje dotyczące swojego rozwoju. Wśród kwestii, nad którą będą się zastanawiać w przyszłości, jest efekt Brexitu oraz pytanie, czy budować obiekty produkcyjne w Europie zamiast w Azji – mówi Jiří Kristek.

Rynek Europy Środkowej jest stosunkowo dobrze skonsolidowany i zdominowany przez kilka głównych firm. Największy udział w całkowitej przestrzeni przemysłowej w pięciu badanych krajach należy do CTP Invest (12 proc.), Panattoni (11 proc.) i Prologis (11 proc.). Do tych trzech firm należy w sumie prawie 35 proc. całego rynku. Wszystkie te firmy są jednocześnie głównymi przemysłowymi deweloperami: Panattoni zrealizował ponad 1 mln mkw. przestrzeni logistycznej w 2020 roku, a CTP Invest - 500 tys. mkw. (mimo tego, że rozpoczął swoją aktywność w Polsce stosunkowo niedawno).

Czynsze pozostają mniej lub bardziej stabilne w całej Europie Środkowej, z wyjątkiem Budapesztu. W ciągu ostatnich 10 lat czynsze w najlepszych lokalizacjach wynosiły od 3,50 do 4,50 euro za mkw.

Rynek logistyczny jest nadal bardzo atrakcyjny dla inwestorów. W zeszłym roku miał miejsce szereg dużych transakcji – na przykład GLP zakupiło przy wsparciu Cushman & Wakefield całe środkowoeuropejskie portfolio Goodmana. Ta transakcja stanowiła 43 proc. wszystkich zeszłorocznych transakcji na rynku nieruchomości przemysłowych w Europie Środkowej, przyczyniając się istotnie do rekordowego wyniku 3,5 mld euro. Polska miała największy udział w zawartych w 2020 roku transakcjach (80 proc.), Czechy - 7,5 proc.

Inwestorzy byli zainteresowani sektorem nieruchomości przemysłowych od dawna, a ich zainteresowanie wzrosło ostatnio wraz z rozwojem segmentu logistyki ostatniej mili, który nadal ma ogromny potencjał na przyszłość. Generalizując, obiekty z dobrymi najemcami i długoterminowymi umowami są najbardziej atrakcyjne dla inwestorów – mówi Michal Soták, dyrektor, Capital Markets Team, Cushman & Wakefield.