Polska Magazyny rekordowe i rozwojowe

Zmiany, które wywołała pandemia, przyniosły między innymi rekordowo wysoki popyt na powierzchnie magazynowe. W pierwszych trzech miesiącach 2021 roku przedmiotem transakcji najmu w sektorze magazynowym było 1,6 mln mkw. powierzchni. To nowy rekord kwartalny w historii polskiego rynku. Odnotowany rezultat był aż o 25 proc. wyższy od średniego kwartalnego wolumenu najmu rejestrowanego w 2020 roku.

Znaczenie logistyki i magazynowania wzrasta w naszym kraju w miarę rozwoju rynku e-commerce. W minionym roku nastąpił na nim ponad 30 proc. wzrost sprzedaży. Naturalną konsekwencją jest wiec rosnące zapotrzebowanie na magazyny, zgłaszane przede wszystkim przez operatorów logistycznych i firmy kurierskie, które od stycznia do marca br. wygenerowały niemal połowę popytu na powierzchnie magazynowe - podkreśla Piotr Krawczyk, director industrial & logistics w Walter Herz.

W I kwartale bieżącego roku największym powodzeniem cieszyły się magazyny zlokalizowane na terenie województwa wielkopolskiego, w którym wynajęte zostało 380 tys. mkw. powierzchni, a także na Mazowszu, gdzie zawarte zostały transakcje na 325 tys. mkw. powierzchni. Wartym odnotowania jest także bardzo wysoki poziom najmu w województwie kujawsko-pomorskim, w którym podpisane zostały umowy na blisko 80 tys. mkw. powierzchni magazynowych. To wynik godny uwagi, szczególnie jeśli zestawimy wynik z wysokością tamtejszej podaży.

Obok rynku magazynowego największym beneficjentem ostatnich przetasowań rynkowych jest sektor mieszkaniowy. Początek 2021 roku także w tym segmencie przyniósł kwartalny rekord sprzedaży. Wzrost w zestawieniu rok do roku był jednak znacznie niższy niż w przypadku magazynów, bo tylko kilkuprocentowy. W podobnym stopniu wzrosła też w segmencie mieszkaniowym podaż. Podaż mieszkań nie nadąża za wysokim popytem, a oferta rynkowa jest aktualnie najmniejsza od siedmiu lat.

Tymczasem pod względem podażowym rynek magazynowy jest w fazie dynamicznego rozwoju. W I kwartale tego roku zostało dostarczone 765 tys. mkw. powierzchni magazynowych. Najwięcej, bo blisko jedna trzecia trafiła do oferty w województwie śląskim. Mazowsze wzbogaciło się o prawie 150 tys. mkw. nowej powierzchni, a pomorskie o 137 tys. mkw. Na terenie pozostałych województw nowa podaż nie przekroczyła 100 tys. mkw.

W całej Polsce pozostaje aktualnie w budowie niemal 2,5 mln mkw. powierzchni magazynowych. To jeden z najwyższych wyników notowanych na naszym rynku. Prawie połowa z tych powierzchni realizowana jest w projektach, które wystartowały w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku.

Deweloperzy są szczególnie aktywni na terenie województwa wielkopolskiego (gdzie powstaje 430 tys. mkw. powierzchni magazynowych), łódzkiego (411 tys. mkw.), mazowieckiego (370 tys. mkw.) oraz lubuskiego (295 tys. mkw.).

W ciągu ostatnich pięciu lat zaplecze magazynowe w naszym kraju powiększyło się o przeszło 120 proc. Od 2016 roku średnioroczny wzrost podaży w sektorze wynosi ponad 16 proc. Na koniec I kwartału tego roku zasoby magazynowe w Polsce sięgały blisko 21,5 mln mkw. powierzchni.

Największym rynkiem w kraju pozostaje województwo mazowieckie, które dysponuje ponad 5 mln mkw. powierzchni. Wysoką podażą magazynową charakteryzuje się także województwo śląskie (3,9 mln mkw.), łódzkie (3,2 mln mkw.), dolnośląskie (2,6 mln mkw.) oraz wielkopolskie (2,3 mln mkw.). Potencjał pozostałych województw nie przekracza 1 mln mkw. powierzchni magazynowych. W nadchodzących miesiącach ten poziom przekroczy województwo pomorskie, którego oferta dochodzi do 950 tys. mkw. powierzchni.

W ciągu 2020 roku wskaźnik pustostanów magazynowych w kraju spadł do poziomu 6,6 proc. Czynsze wywoławcze dla większości obiektów magazynowych typu big box utrzymują się w przedziale od 2,75 do 3,75 euro za mkw. W przypadku magazynów miejskich, takich jak last mile i SBU oferowane stawki są zwykle znacznie wyższe, często oscylują w okolicy 4 euro za mkw., a na terenie Warszawy mogą nawet przekraczać 5 euro za mkw.

Prognozy dla sektora magazynowego w kraju są bardzo optymistyczne. Wysoka chłonność rynku oraz aktywność inwestycyjna deweloperów zwiastuje rozwój tego segmentu rynku nieruchomości w nadchodzących latach - tłumaczy Piotr Krawczyk.

Walter Herz świadczy usługi doradcze w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie Polski.