Polska Najlepszy kwartał dla podaży

W I kwartale 2022 roku aktywność zarówno deweloperów, jak i najemców na rynku magazynowo-przemysłowym utrzymywała się na dość wysokim poziomie. Jednocześnie kolejny kwartał z rzędu znacząco zmniejszyła się ilość dostępnej powierzchni, a rosnące koszty pracy i budowy oraz zakłócenia łańcuchów dostaw spowodowały wzrost czynszów. Przewidujemy, że w najbliższej przyszłości deweloperzy będą ostrożniej podejmować decyzje o rozpoczynaniu nowych inwestycji – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

W I kwartale 2022 roku deweloperzy dostarczyli na rynek prawie 1,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej. Rynkami o największej aktywności deweloperskiej w tym okresie były woj. wielkopolskie i dolnośląskie, gdzie oddano do użytku odpowiednio 281,4 tys. mkw. i 216 950 mkw. nowej powierzchni.

Na koniec marca 2022 roku w budowie znajdowało się ponad 4,82 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, tj. o prawie 4 proc. więcej niż w IV kwartale 2021 roku i ponad 105 proc. więcej niż pod koniec I kwartału 2021 roku. Najwięcej nowych obiektów powstawało w Polsce Centralnej (778,2 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (751,7 tys. mkw.) oraz w woj. mazowieckim (645,2 tys. mkw.). Jednak z uwagi na globalne zakłócenia w łańcuchach dostaw i trudności związane z dostępem do materiałów budowlanych oraz ich rosnące ceny, możemy spodziewać się stopniowego ograniczania nowej podaży oraz wydłużenia czasu budowy obiektów magazynowych.

Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w analizowanym okresie wyniósł prawie 1,6 mln mkw., co oznacza spadek o 2 proc. rok do roku i o 36 proc. kwartał do kwartału. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 1,17 mln mkw. i stanowił prawie 74 proc. popytu brutto. Najwyższą aktywność najemców odnotowano w woj. śląskim, mazowieckim i łódzkim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 24,2, 18,6 i 14,8 proc. W I kwartale 2022 roku największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (67 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (26 proc.) oraz ekspansje (7 proc.). Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 91,8 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji zawartych w I kwartale 2022 roku znalazły się między innymi: realizacja przez firmę Exeter obiektu BTS o powierzchni 100 tys. mkw. dla poufnego najemcy z sektora handlowego w Świebodzinie, renegocjacja połączona z ekspansją poufnego najemcy z sektora handlowego w Segro Logistics Park Gliwice (66,3 tys. mkw.) oraz wynajęcie 47,7 tys. mkw. w Hillwood Łowicz Południe przez Dealz.

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach obniżył się na koniec marca bieżącego roku do 3 proc., co oznacza spadek o 0,7 p.p. kwartał do kwartału oraz o 3,3 p.p. rok do roku. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 762,2 tys. mkw.,w porównaniu z 2 278 500 mkw. w obiektach będących w budowie.

Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w woj. lubelskim i opolskim (po 6,1 proc. w każdym) oraz na Górnym Śląsku (5,6 proc.), natomiast brak dostępnej powierzchni odnotowano w lubuskim, podkarpackim, podlaskim i warmińsko-mazurskim – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Ze względu na rosnące koszty związane z budową oraz funkcjonowaniem obiektów magazynowo-przemysłowych obserwujemy stopniowy wzrost czynszów w większości lokalizacji magazynowych. Na koniec I kwartału 2022 roku najdroższe były powierzchnie magazynowe w Warszawie (strefa I).

Wolumen transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w analizowanym okresie wyniósł 1,66 mld euro i był wyższy od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku o około 18 proc. (na sektor magazynowy przypadło 191 mln euro). Tak dobry wynik świadczy o odporności rodzimego rynku nieruchomości na ostatnie zawirowania w naszym regionie, do których można zaliczyć wojnę w Ukrainie, rosnące koszty budowy, kolejne podwyżki stóp procentowych oraz wysoką inflację. Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszą się bezpieczne i obarczone niskim ryzykiem nieruchomości, m.in. parki logistyczno-magazynowe. Natomiast stopy kapitalizacji wahają się w przedziale od 4,75 do 5,25 proc. dla parków magazynowych typu multi-let z długimi umowami najmu.