Polska Czekają na magazyny na Dolnym Śląsku

Dolny Śląsk jest czwartym rynkiem magazynowym w Polsce, z łącznymi zasobami prawie 3,15 mln mkw., czyli ponad 12 proc. całkowitej nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej w kraju. O atrakcyjności regionu świadczą zarówno wysoka aktywność deweloperów działających na tym rynku, jak i duże zainteresowanie zgłaszane przez najemców.

W ubiegłym roku Dolny Śląsk, podobnie jak i cała Polska, odnotował bardzo wysoką aktywność najemców. Rekordowym wynikiem było wynajęcie w regionie ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej, co oznacza prawie stuprocentowy wzrost w porównaniu ze średniorocznym popytem odnotowywanym w latach 2016-2020. Jak podaje Newmark Polska, w I kwartale 2022 roku najemcy podpisali umowy na kolejne 75 tys. mkw.

Umiarkowany popyt odnotowany na Dolnym Śląsku w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku można tłumaczyć m.in. ograniczoną liczbą dużych (powyżej 10 tys. mkw.) wolnych modułów w istniejących halach. Dodatkowo wojna w Ukrainie oraz pogłębiające się zakłócenia łańcuchów dostaw przyczyniły się do wzrostu kosztów budowy oraz pośrednio również do podwyżki czynszów, co z kolei przekłada się na wydłużenie zarówno procesu inwestycyjnego, jak i negocjacji – tłumaczy Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Najbardziej aktywne w regionie w ostatnim okresie były firmy z sektorów e-commerce oraz 3PL, które w 2021 roku odpowiadały za 65 proc. całkowitego wolumenu popytu.

W związku z podwyżkami czynszów za wynajem magazynów, część najemców nie zdecydowała się na relokację. Wolą wstrzymać się z podejmowaniem decyzji, zostając jeszcze przez jakiś czas w dotychczasowych lokalizacjach. W efekcie liczba renegocjacji rośnie, w pierwszym kwartale stanowiły aż 40 proc. wszystkich umów najmu zawartych w regionie, w porównaniu do 10 proc. w I kwartale 2021 roku. Renegocjacje to trend, którego spodziewamy się w całej Polsce, nie tylko ze względu na koszty, ale również mniejszą liczbę rozpoczynanych inwestycji. Co nie zmienia faktu, że w niektórych przypadkach pozostanie w obecnym budynku może okazać się również korzystniejsze kosztowo – wyjaśnia Anna Domańska, doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Na koniec I kwartału 2022 roku na Dolnym Śląsku do dyspozycji najemców pozostawało niecałe 100 tys. mkw. wolnej powierzchni magazynowej, co przekłada się na współczynnik pustostanów na dość niskim, 3,2-procentowym poziomie. Jak wynika z analizy Newmark Polska, jest to nieznaczny wzrost w porównaniu z IV kwartałem (0,5 pp.), ale znaczący spadek w porównaniu z I kwartałem 2021 roku (o 4 pp.).

Warto zauważyć, że powierzchnie dostępne w regionie są rozdrobnione, tylko trzy kompleksy magazynowe oferują 10 tys. mkw. albo więcej dostępnej powierzchni. Na więcej opcji najemcy na Dolnym Śląsku będą musieli poczekać. Pod koniec I kwartału 2022 roku w budowie znajdowało się prawie 632 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej, z czego 61 proc. było dostępne w ofertach najmu. Deweloperzy deklarują, że większość realizowanych obecnie projektów zostanie ukończona w II połowie tego roku, a niektóre inwestycje nawet na początku roku 2023 – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.

Prawie dwie trzecie powierzchni magazynowej będącej w budowie w województwie skoncentrowane jest we Wrocławiu i najbliższej okolicy. Deweloperzy budują magazyny również w Wałbrzychu, Jeleniej Górze, Legnicy, Bolesławcu czy Zgorzelcu.

Jak wyjaśnia Tomasz Kowalski, dyrektor w Hays Poland, lokalizacja zakładu produkcyjnego albo magazynu ma duży wpływ na możliwości pozyskania pracowników.

Im bliżej większych skupisk ludzkich położona jest inwestycja, tym większy dostęp do puli kandydatów. Utrudnieniem w kompletowaniu zespołów może natomiast być ulokowanie fabryki w pasie przygranicznym - duża część osób mieszkających 20-30 km od granicy chętniej wybierze bardziej opłacalną pracę w Niemczech czy nawet w Czechach – mówi ekspert.

Rynek przemysłowo-magazynowy na Dolnym Śląsku wyróżnia obecność wielu lokalnych i międzynarodowych deweloperów. Najwięcej metrów magazynowych w regionie budują Panattoni, Hillwood oraz GLP. Jedną z ciekawszych inwestycji ogłoszonych w województwie jest wspólny projekt Hillwood Polska i Develii w Malinie. Inwestycja będzie realizowana w co najmniej czterech etapach i w sumie dostarczy na rynek minimum 400 tys. mkw. Według zapowiedzi będzie to największy park logistyczny w regionie. Inną świeżo ogłoszoną inwestycją jest projekt P3, który ma powstać w Kątach Wrocławskich – deweloper planuje budowę magazynów o łącznej powierzchni prawie 175 tys. mkw.

W czerwcu ogłoszone zostało zakończenie budowy pierwszego budynku w ramach GLP Wrocław V Logistics Centre. W trakcie budowy jest już kolejna hala o powierzchni 41 tys. mkw., a docelowo, w ramach tej inwestycji GLP planuje dostarczyć na rynek 230 tys. mkw. Jednocześnie w regionie trwają rozbudowy istniejących parków Panattoni Wrocław Campus 39 (kolejne 44,5 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Wrocław West Gate (30 tys. mkw.). Dodatkowo Panattoni ogłosił nowy projekt na Dolnym Śląsku w Magnicach – Wrocław Logistics South Hub o łącznej powierzchni 247 tys. mkw. W I etapie deweloper wybuduje 120 tys. mkw. powierzchni – mówi Anna Domańska.

Pod nowe inwestycje oraz rozbudowy tereny w województwie zabezpieczyli również deweloperzy 7R, DL Invest, LCube, Propco, czy MLP Group.