Polska IT ratuje biurowy popyt

Na koniec IV kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wyniosły około 12,9 mln mkw. Wolumen powierzchni w budowie pozostaje jednocześnie na niskim poziomie, a stawki czynszu notują nieznaczne wzrosty, przede wszystkim w budynkach nowo oddawanych.

Sumaryczna wielkość oddanych w 2023 roku projektów była o 47 proc. mniejsza w porównaniu do 2022 roku. Najwięcej powierzchni powstało w Krakowie i Wrocławiu, Warszawa natomiast zajęła pod tym względem trzecie miejsce. Potwierdza to kontynuację obserwowanego od trzech lat trendu spadkowego, jeśli chodzi o wolumen powierzchni w budowie. Mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie realizacji pojedynczych biurowców, inwestorzy nadal podchodzą ostrożniej do uruchamiania nowych projektów, co dotyczy zarówno w stolicy, jak i miast regionalnych – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of research, Cushman & Wakefield.

Do największych ukończonych projektów biurowych w 2023 roku należała rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie o budynek Ocean Office Park II (28,6 tys. mkw. – Cavatina), biurowiec Craft (26,7 tys. mkw. – Ghelamco) w Katowicach oraz ukończenie kolejnego etapu poznańskiego kompleksu Nowy Rynek E (25,1 tys. mkw. – Skanska).

Aktualnie w Warszawie w budowie znajduje się około 236 tys. mkw., a dla porównania na początku 2020 roku było to blisko 750 tys. mkw. W miastach regionalnych z kolei w realizacji jest około 345 tys. mkw., w porównaniu do 850 tys. mkw. przed wybuchem pandemii. Szacujemy, że w tym roku warszawski rynek biurowy powiększy się jedynie o około 78 tys. mkw., a w regionach łączna nowa podaż wyniesie prawdopodobnie 229 tys. mkw. – dodaje Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców biurowych w Warszawie w 2023 roku wyniosła około 749 tys. mkw. i była niższa o 13 proc. względem analogicznego okresu w ubiegłym roku i nieznacznie wyższa względem średniej aktywności transakcyjnej w ostatnich pięciu latach. W strukturze popytu nieznacznie przeważały nowe umowy, które stanowiły około 53 proc. powierzchni wszystkich zawartych transakcji. Renegocjacje pozostawały na wysokim poziomie 43 proc. wynajętej powierzchni, a ekspansje wyniosły zaledwie 4 proc., przy czym ich udział był wyższy o blisko 4 p.p. względem 2022 roku.

Na rynkach regionalnych nominalna aktywność najemców była wysoka, wynosząc około 741 tys. mkw., co stanowi 20-procentowy wzrost względem 2022 roku oraz 8 proc. wzrostu względem 2019. Na stronę popytową w miastach regionalnych, podobnie jak wcześniej, największy wpływ miały firmy z sektora IT oraz branży usług dla biznesu. Wskaźnik absorpcji dla miast regionalnych, pokazujący realne powiększenie zajmowanej powierzchni przez wszystkich najemców, jest natomiast relatywnie niewielki, stanowiąc około 96 tys. mkw., co jest najniższą wartością od 13 lat. Niski wskaźnik absorpcji oznacza, że pomimo dużego wolumenu transakcji zauważalna jest przede wszystkim rotacja najemców w obecnie zajmowanych biurach oraz renegocjacja starszych umów, rzadziej natomiast obserwowane jest powiększanie zajmowanych powierzchni – dodaje Michał Galimski, partner, head of regional markets, Cushman & Wakefield.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec 2023 roku wyniósł 14,1 proc., co stanowi wzrost o 0,1 p.p. względem III kwartału 2023 roku, oraz wzrost o 0,6 p.p. względem końca 2022. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,2 p.p. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,4 proc., natomiast wzrosty odnotowano w największych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto), Katowice i Łódź z kolei (miasta z wysokim poziomem pustostanów) odnotowały zmniejszenie wskaźnika niezajmowanej powierzchni w okolicach 2 p.p.

Średni wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych wyniósł 17,5 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,82 mln mkw., co oznacza wzrost o 6 proc. względem końca 2022 roku – dodaje Vitalii Arkhypenko.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. za miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie. W IV kwartale 2023 czynsze w stolicy utrzymywały się na poziomie zbliżonym do końca roku poprzedniego. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie, jednocześnie od początku roku odnotowano wzrost stawek czynszu głównie w budynkach nowo oddawanych.