Polska Zmiany w biurowym krajobrazie

Piąta odsłona raportu Deloitte poświęconego warszawskiemu rynkowi nieruchomości biurowych “Warsaw Crane Survey 2024” wskazuje, że w minionym roku deweloperzy skupili się na dotychczas rozpoczętych projektach. Świadczy o tym łączna liczba 300 tys. mkw. powierzchni biurowej w budowie. Chociaż jest ona wyższa niż w poprzednio analizowanym okresie, to nadal jest to wolumen znacznie niższy niż w 2021 roku.

Autorzy publikacji wskazują jednocześnie na nadciągające spowolnienie w zakresie nowych inwestycji. W 2023 roku do użytku oddano 61 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi najniższy wynik od 2010 roku. Przyczyny tego zjawiska są zróżnicowane, a są nimi m.in. rosnąca ostrożność deweloperów w zakresie rozpoczynania nowych inwestycji, upowszechnienie hybrydowego modelu pracy, kurczący się bank ziemi czy spadająca od 2015 roku liczba pozwoleń na budowę. W ubiegłym roku takich zgód wydano jedynie trzy, o cztery mniej niż w roku poprzednim. Co więcej, nie odnotowano ani jednej decyzji o warunkach zabudowy (WZ), aczkolwiek złożono cztery wnioski w tej sprawie.

Warszawski rynek biurowy z pewnością znalazł się w punkcie zwrotnym swojego rozwoju. Z jednej strony jest to naturalne spowolnienie aktywności po dwóch dekadach bardzo dynamicznego wzrostu. Z drugiej strony wpływ na jego kondycję mają trendy w gospodarce światowej, takie jak upowszechnienie pracy zdalnej i hybrydowej czy wzrastające oczekiwania najemców odnośnie do kwestii ESG. W efekcie, poprzez wolniejszy przyrost nowej powierzchni i wycofanie z rynku starszych biurowców, mamy do czynienia ze zmniejszeniem podaży. Część dotychczas istniejących budynków powróci na rynek po gruntownej modernizacji. Reszta albo zostanie wyburzona, albo zmieni się ich przeznaczenie czy funkcja, co na trwałe zmniejszy zasoby biurowe w stolicy – zauważa Dominik Stojek, partner, lider sektora nieruchomości w Polsce, Deloitte.

Podobnie jak w minionych latach liderem warszawskich powierzchni biurowych okazała się Wola. Dzielnica, w której w ostatnich pięciu latach zrealizowano projekty o łącznej powierzchni 760 tys. mkw., posiada łącznie 1,9 mln mkw. dostępnych przestrzeni biurowych. Według przytoczonych w raporcie szacunków do końca 2026 roku zasób ten przekroczy 2 mln mkw. Na drugim miejscu uplasował się Mokotów z 1,6 mln mkw. dostępnej powierzchni, a podium zamyka Śródmieście (1,34 mln mkw.).

Podczas gdy w większości dzielnic Warszawy projekty budowlane znajdują się na różnym etapie realizacji, nowe pozwolenia na budowę zostały wydane dla jedynie trzech obszarów stolicy. Poza Wolą (II etap kompleksu Skyliner), są to: Żoliborz (Żoliborz Business Concept) oraz Włochy (etap XI i XII kompleksu The Park Warsaw).

Jednym z kluczowych czynników wpływających na tempo rozwoju warszawskiego rynku biurowców są decyzje administracyjne. Zdaniem cytowanej w raporcie Marleny Happach, głównej architektki miasta Warszawy, w ubiegłym roku należało wziąć pod uwagę nowe przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w pracach nad studium przestrzennym Warszawy. Ekspertka wskazuje, że szereg wprowadzanych instrumentów prawnych zostało docenionych przez władze miasta. Z drugiej strony wskazuje, że wynikający z zapisów ustawy koniec 2025 roku może okazać się zbyt bliskim terminem na przygotowanie planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego, uwzględniających oczekiwania i potrzeby różnych stron.

Jedną z ważniejszych z punktu widzenia deweloperów powierzchni biurowych aspektów jest wysokość budynku, która bezpośrednio przekłada się na maksymalizację powierzchni oferowanej przez daną nieruchomość. Główna architektka Warszawy podkreśliła, że kwestia ta była jednym z najdłużej analizowanych elementów nowego studium. Jej zdaniem zapisy projektu uwzględniają konieczność ochrony panoram historycznych miasta, a jednocześnie dążą do wykreowania symbolicznej kopuły nad centralną częścią stolicy. Wyznaczona w projekcie wysokość 180 metrów dla wieżowców, potocznie nazywana „wysokością warszawską”, umożliwia uwzględnienie aspektów wizualnych i historycznych, a jednocześnie odpowiada na potrzeby inwestorów ze względu na swoją ekonomiczność w realizacji.

W raporcie podkreślono, że przybierającym na sile zjawiskiem jest rosnąca efektywność zabudowy działek oraz zastępowanie dotychczas istniejących nieruchomości nowymi budynkami. Przyczynami tego zjawiska są nie tylko zmiany modelu pracy, ale także regulacje prawne, zarówno krajowe, jak i europejskie. Według ekspertów nieefektywne wykorzystanie danej przestrzeni w połączeniu z rosnącymi kosztami procesu dostosowania obiektów do nowych wymogów (w tym ESG) skłania wielu inwestorów do wyburzania już istniejących budowli. Przykładem mogą być prace rozbiórkowe przy ul. Rozbrat 44A, gdzie ma powstać nowy biurowiec. Rozpoczęto także budowę 130-metrowej wieży na miejscu dawnego Atrium International. Złożony został także wniosek o rozbiórkę obiektu przy ul. Redutowej 9/23.

Spadek podaży gruntów w połączeniu z rosnącymi kosztami modernizacji energetycznej i koniecznością uwzględnienia wymogów ESG wymusza zmianę polityki inwestycyjnej deweloperów. W efekcie coraz więcej budynków powstałych na początku XXI wieku ustępuje miejsca nowym projektom powstającym w ich miejscu. Nowy trend stanowi szansę na upowszechnienie budownictwa bardziej efektywnego pod kątem wykorzystania przestrzeni, co jednak wymaga wdrożenia przepisów w przejrzysty sposób regulujących przyrost nowych wieżowców – zaznacza Dominik Stojek.