Polska PRS rośnie powoli

Z raportu “Najem instytucjonalny – przyszłość rynku w świetle nowych perspektyw. Przegląd rynku PRS w Polsce – podsumowanie H2 2023 roku” wynika, że podobnie jak w I połowie 2023 roku, najczęstsze wskazywane przez inwestorów wyzwanie na kolejne 12 miesięcy stanowią utrzymujące się wysokie stopy procentowe. Natomiast w porównaniu do wyników sprzed 6 miesięcy, zmiany legislacyjne spadły z drugiej pozycji na czwartą, na rzecz obaw dotyczących dalszego subsydiowania sektora mieszkań na sprzedaż. Ankietowani przez PwC niemal jednogłośnie zgodzili się, że w 2024 roku rynek czeka dalszy wzrost cen najmu.

Jednym z trendów, który wskazali inwestorzy w naszym badaniu, jest tworzenie dodatkowej wartości dla najemców, poprzez budowanie wspólnoty i organizowanie aktywności. W naszym raporcie, tak jak w poprzednich, koncentrujemy się na siedmiu najbardziej aktywnych miastach. W obecnej edycji przedstawiamy aktualizację zagadnień prawnych istotnych dla sektora PRS, które znalazły się w naszym raporcie z 2022 roku – mówi Kinga Barchoń, partnerka PwC Polska i liderka zespołu ds. usług dla rynku nieruchomości.

Jak wskazują eksperci PwC, obecne ramy prawne umożliwiają realizację inwestycji PRS, pomimo że tego typu przedsięwzięcia nie są uregulowane wprost w przepisach. Realizując przedsięwzięcia PRS należy zaadaptować przepisy odnoszące się do innych rodzajów inwestycji. Rok 2023 obfitował w zmiany w prawie (m.in. reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego, istotne zmiany w warunkach technicznych), które niewątpliwie będę miały wpływ na rynek nieruchomościowy zarówno w krótszej, jak i w dłuższej perspektywie. Zmiany te należy mieć na względzie również w kontekście inwestycji PRS.

Jak wynika z raportu, II połowa 2023 roku nie przyniosła wzrostu w liczbie transakcji w porównania do pierwszych sześciu miesięcy. Eksperci PwC podkreślają, że nie oznacza to jednak, że inwestorzy „spoczęli na laurach”. Negocjacje dotyczące zakupu nowych projektów trwają, natomiast proces nabycia jest wydłużony, a inwestorzy zachowują się bardziej zachowawczo i nie ujawniają szczegółów prowadzonych rozmów. Optymizm widać w odpowiedziach na ankietę, w której ponad 90 proc. badanych zapowiedziało zakup nowych projektów w 2024 roku.

W ocenie ekspertów PwC, po analizie wypowiedzi przedstawicieli rynku nieruchomości oraz wskazaniu zagadnień prawnych, z jakimi zmagają się inwestorzy, należy rozważyć kilka kluczowych zmian legislacyjnych. Po pierwsze, biorąc pod uwagę istotność zmian wprowadzonych reformą planistyczną, która weszła w życie w 2023 roku, należy rozważyć, czy niektóre przepisy – w szczególności dotyczące okresu przejściowego – nie wymagają korekty. Po drugie, inwestowanie na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste wiąże się z pewnymi ograniczeniami oraz dodatkowymi obciążeniami. Dlatego rozszerzenie możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może pozytywnie wpłynąć na rozwój inwestycji PRS. Regulując kwestię odpłatności przekształcenia – należy zwrócić uwagę również na unijne przepisy dotyczące dozwolonej pomocy publicznej (de minimis). Po trzecie, stworzenie ram prawnych dla wehikułów inwestycyjnych w postaci REIT-ów umożliwiłoby polskim inwestorom indywidualnym udział w inwestycjach na rynku nieruchomościowym, w tym realizację inwestycji PRS.

Do tej pory nie uchwalono przepisów “dedykowanych” dla inwestycji PRS. W II połowie ubiegłego roku wprowadzono jednak zmiany, które będą miały wpływ na ten segment rynku. Zmiany te dotyczą m.in.: sposobu uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, rodzajów aktów planowania przestrzennego i możliwości wydawania warunków zabudowy. Dodatkowo 1 kwietnia 2024 roku wejdzie w życie zmiana rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii ws. warunków technicznych, której założeniem jest ograniczenie patodeweloperki – zauważa Marta Hincz, counsel i senior manager PwC Legal Polska, liderka Praktyki Prawa Nieruchomości.

Na koniec II półrocza 2023 Warszawa oferowała około 7,5 tys. lokali na wynajem, a kolejne 5,8 tys. było w budowie. W ciągu półrocza w stolicy liczba lokali wzrosła o blisko 1 tys. jednostek. Największe zasoby mieszkań ma Resi4Rent (ponad 2,3 tys.). Aktualnie platforma nie ma nowych projektów w budowie, wszystkie inwestycje zostały oddane do użytku w zeszłym roku. Na kolejnych miejscach znalazły się Heimstaden Bostad (830 istniejących lokali oraz 811 w budowie), PFRN (blisko 600 istniejących lokali i 205 w budowie), LRC Group (543 istniejące lokale), NREP (500 lokali istniejących i 757 w budowie). Właściciele portfeli PRS wybierają centralne lokalizacje w pobliżu centrów biurowych m.in. w Śródmieściu, na Woli czy Mokotowie.

Na wrocławskim rynku w ciągu ostatniego półrocza nie nastąpiło wiele zmian. Stolica dolnego śląska pozostaje niezmiennie zdominowana przez dwa podmioty: Vantage Rent, który wciąż ma około 1,1 tys. mieszkań oraz Resi4Rent z 962 lokalami (przyrost o 391 jednostek). Pozostała część rynku rozproszona jest między mniejszych graczy takich jak PFRN (245 lokali), LifeSpot (244 lokale) czy G City Europe (138 lokali). Projekty w budowie również skupione są na dwóch głównych graczach, Resi4Rent do początku 2025 roku wybuduje dodatkowo 960 lokali, Vantage Rent natomiast 415 jednostek na Starym Mieście.

Na koniec II połowy 2023 roku w Krakowie było ponad 2,1 tys. lokali do wynajęcia, oraz 3 tys. w budowie. Zmiany w obu kategoriach względem I połowy roku dotyczyły przekazania dwóch inwestycji na rynek przez Afi Europe, które wystartowało z najmem 219 lokali na ul. Bunscha, oraz Van der Vorm, który rozpoczął wynajem 50 lokali na ul. Romanowicza. Rynek PRS w Krakowie tworzą Resi4Rent (536 lokali), Lew Invest (411 lokali), Afi Europe (374 lokali), PFRN (249 lokale), Van Der Vorm (240 lokali), Heimstaden (117 lokali), G City Europe (109 lokali) i Aurec Capital (78 lokali). Pomimo niewielkiego spadku liczby lokali w budowie, Kraków ma drugą po Warszawie największą liczbę lokali w budowie, co świadczy o dużym zainteresowaniu inwestorów zwiększaniem portfolio w stolicy małopolski.

W II połowie 2023 roku w Trójmieście zanotowano wzrost liczby budowanych lokali o 821 jednostek, przy czym liczba jednostek gotowych nie uległa zmianie. Liczba dostępnych lokali w Łodzi wzrosła o 336 jednostek, co odzwierciedla oddanie dwóch inwestycji przez Vantage Rent oraz PFRN. Jednocześnie liczba lokali w fazie budowy została zmniejszona o tę samą liczbę. Łączne zasoby dostępne na koniec 2023 roku wyniosły około 1,6 lokali. Nowe inwestycje w budowie powiększą istniejące zasoby o 287 jednostek. Katowice do początku 2025 roku powinny zwiększyć swoje zasoby PRS dwukrotnie. W pierwszej połowie 2023 rozpoczęto pierwszą inwestycję PRS w Lublinie. Projekt, którego właścicielem jest PFRN, zakłada budowę 388 lokali mieszkalnych i 20 lokali usługowych, planowane oddanie powinno nastąpić pod koniec 2025 roku.

W swojej analizie PwC nie uwzględniło lokali, które są subsydiowane (dopłaty do czynszu przez gminy) lub w których obowiązują kryteria selekcji najemców. Takich lokali, będących własnością PFRN, jest na Polskim rynku około 2,9 tys., a dodatkowy 1 tys. jest w budowie.