Polska Więcej renegocjacji, magazynów miejskich i BTS-ów

Zgodnie z raportem „At a Glance, IV kwartał 2023 roku, sektor powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce”, na koniec grudnia zeszłego roku popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce wyniósł 5,6 mln mkw., co oznacza spadek wartości o 15 proc. rok do roku. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Mniejsza aktywność najemców wynika z wysokiej wartości bazowej, bowiem w latach 2021–2022 rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych cieszył się największym zainteresowaniem w historii. W ostatnim kwartale roku
odpisano z kolei umowy na 1,9 mln mkw.

Jeśli chodzi o podaż, w samym tylko IV kwartale 2023 roku deweloperzy magazynowi dostarczyli na rynek prawie 0,58 mln mkw. powierzchni magazynowej, a w całym 2023 roku ponad 3,7 mln mkw.

W 2023 roku sektor powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce cechowało spowolnienie, jednak wszystko wskazuje na to, że w 2024 roku zanotuje odbicie. Wyniki uzyskane w 2023 roku pod względem popytu, podaży czy rozpoczętych inwestycji możemy uznać za bardzo dobre, biorąc pod uwagę warunki makroekonomiczne , w jakim przyszło nam funkcjonować. Nadzieją napawa również zwiększenie wolumenu powierzchni w budowie, który na koniec roku wyniósł 2,8 mln mkw. W 2024 roku zasoby rynku wyraźnie powinny przekroczyć poziom 34 mln m kw., a pozycję lidera wzmocni rynek warszawski (strefa Warszawa I & II), gdzie całkowita podaż powierzchni przemysłowo-logistycznych zbliży się do granicy 7 mln mkw. – podkreśla Tomasz Arent, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W okresie październik-grudzień 2023 roku najwięcej powierzchni magazynowej w budowie znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (729,4 tys. mkw.), Polska Centralna (402,9 tys. mkw.) oraz Warszawa II (376,8 tys. mkw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni magazynowej w IV
kwartale dostarczono w strefach: Górny Śląsk (127,5 tys. mkw.), Warszawa II (125,9 tys. mkw.) oraz Polska Centralna (86,8 tys. mkw.). Do największych obiektów w budowie w analizowanym okresie należy rozbudowa parku P3 Wrocław o budynek 1 i 3 (ponad 200 tys. mkw. dodatkowej powierzchni) oraz nowa inwestycja Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 tys. mkw.). W raporcie BNP Paribas Real Estate podkreślono, że wskaźnik wynajęcia projektów w budowie sięgnął około 51 proc. oraz notuje trend wzrostowy, porównując dwa ostatnie kwartały 2023 roku.

Miniony rok charakteryzował się wzrostem stopy pustostanów. Wskaźnik ten w IV kwartale 2023 roku osiągnął poziom 7,4 proc., co stanowi spadek o 0,4 p.p., w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość wskaźnika pustostanów w ujęciu rocznym to wzrost o 3,2 p.p, jednakże według analityków BNP Paribas Real Estate Poland, w najbliższych kwartałach spodziewane jest ograniczenie trendu wzrostowego. Z drugiej strony, obecny poziom pustostanów niewątpliwie wpływa na zwiększenie konkurencyjności rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych i pozwala na łatwiejsze znalezienie odpowiedniej powierzchni dla najemców.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przygotowujący raport za IV kwartał 2023 roku, zwracają uwagę na wysoki udział renegocjacji w strukturze umów – stanowiły one 40 proc. wszystkich zawartych transakcji. Zauważalny jest także trend przedłużania się procesów
decyzyjnych dotyczących wynajmowanych powierzchni. Do największych transakcji ostatniego kwartału 2023 roku można zaliczyć dwie transakcje w P3 Wrocław, gdzie operator z sektora e-commerce wynajął łącznie ponad 220 tys. mkw. oraz przedłużenie wynajmu
powierzchni magazynowej w GLP Poznań II Logistics Centre (ponad 80 tys. mkw.) przez Grupę Muszkieterów.

Od początku 2023 roku obserwowany jest także wzrost zarówno stawek bazowych, jak i czynszów za powierzchnie przemysłowo-logistyczne. Wyższe opłaty wynikają m.in. ze wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia się nastrojów funduszy inwestycyjnych. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, relatywnie duża dostępność istniejących powierzchni przemysłowo-logistycznych może spowodować w 2024 roku lekką presję na obowiązujące stawki, co może prowadzić do zatrzymania trendu wzrostowego, a w niektórych przypadkach nawet obniżenia czynszów.

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują w swoim raporcie na coraz większą popularność magazynów miejskich. Jak sama nazwa wskazuje powstają one w granicach aglomeracji miejskich, a nawet w ich ścisłych centrach. Są to niewielkie obiekty, które stanowią
odpowiedź na szybki rozwój i rosnące wymagania branży e-commerce.

Magazyny miejskie są jedną z prób rozwiązania problemu rosnących kosztów obsługi zamówień w handlu internetowym. Przeniesienie logistyki do centrów miast może poprawić organizację procesu i tempo ostatniego etapu dostawy bezpośrednio pod drzwi odbiorcy końcowego. Logistyka ostatniej mili z kolei generuje wysokie koszty i stwarza największe ryzyko opóźnień, pomyłek czy nawet zagubienia przesyłek. Niewielkie magazyny miejskie pozwalają skrócić dystans dzielący magazyn centralny od odbiorcy końcowego – wskazuje Piotr Załęski, zastępca dyrektora, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Takie rozwiązanie przyciąga przedsiębiorców różnych branż – od logistyki, przez e-commerce, produkcję, po serwisy i laboratoria. Koszt wynajmu powierzchni magazynowej w magazynie miejskim jest uzależniony głównie od lokalizacji. W strefie Warszawa I cena za taki magazyn dochodzi nawet do 9,75 euro za mkw. miesięcznie.

Raport zwraca uwagę także, że w sektorze nieruchomości przemysłowych wzrósł popyt na projekty BTS. W miarę postępu technologii tradycyjne budynki przemysłowe mogą nie sprostać zaawansowanym wymaganiom procesów produkcyjnych, stąd zapotrzebowanie na
nowoczesne i efektywne powierzchnie przemysłowe. Projekty BTS oferują możliwość integrowania najnowszych technologii, systemów energooszczędnych i automatyzacji. Dodatkowo projektowane są z myślą o długoterminowym użytkowaniu na 10-25 lat, co gwarantuje najemcy zachowanie ciągłości i bezpieczeństwa produkcji.

Coraz więcej firm skłania się ku przenoszeniu produkcji i operacji logistycznych do miejsc znajdujących się geograficznie blisko rynków zbytu, zgodnie z trendem nearshoringu. Zjawisko to napędza budowę obiektów BTS. Często są to inteligentne budynki, w pełni
zautomatyzowane w zakresie bezpieczeństwa dostępu, energooszczędności, optymalizacji produkcji i minimalizowania śladu węglowego.