Świetny rok mieszkaniówki

– Jedziemy świetnym samochodem po nowej, równiutkiej autostradzie, a pogoda jest cudowna – takiego porównania użyła Katarzyna Kuniewicz, partner Reas, opisując kondycję rynku mieszkaniowego w Polsce.
Choć nie we wszystkich analizowanych przez firmę miastach wzrost sprzedaży był tak spektakularny, jak we Wrocławiu (28 proc. rok do roku), Warszawie (26) czy Trójmieście (26), możemy mówić o swoistym fenomenie rynkowym. Rosnący popyt był na bieżąco zaspokajany przez deweloperów, którzy w ostatnich 12 miesiącach wprowadzili do sprzedaży ponad 65 tys. nowych mieszkań (blisko 19 tys. w samym czwartym kw.).
– Ponad 20-procentowy wzrost sprzedaży, jaki odnotowali deweloperzy w minionym roku, był możliwy dzięki szczególnej aktywności dwóch istotnych grup klientów: młodych nabywców pierwszych mieszkań otrzymujących dopłatę z MdM oraz inwestorów indywidualnych likwidujących niskooprocentowane lokaty bankowe i kupujących w to miejsce małe mieszkania przeznaczone na wynajem – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu Reas. – Zauważyliśmy również znaczący wzrost grupy nabywców, dla których decyzja o zakupie mieszkania była podyktowana chęcią poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych, co może być zapowiedzią pokoleniowej zmiany na rynku.
Jest to o tyle istotne, że zgodnie z zapowiedziami w nadchodzących latach spadnie realne znaczenie programów wspierających rynek deweloperski. Mimo, że formalnie program Mieszkanie dla Młodych ma obowiązywać do 2018 roku, zgodnie z danymi BGK środki na dopłaty przypadające na 2017 rok właściwie zostały wyczerpane, a z pierwszej części środków na 2018 rok została niewiele ponad połowa. Pamiętać przy tym należy, że w minionych kwartałach udział mieszkań sprzedanych z rządowym dofinansowaniem sięgał w minionych kwartałach nawet 25 proc. Niekwestionowanym liderem tego rynku był Poznań, w którym 27 proc. mieszkań kupiono z rządową dopłatą.
– Chęć uzyskania dopłaty w MdM i obawa przed konkurencją ze strony innych kupujących były niewątpliwie istotnym bodźcem do dokonania zakupu w minionym kwartale. Co najmniej kilka tysięcy mieszkań z tych, które zarezerwowano lub sprzedano pomiędzy październikiem a grudniem 2016 roku, zostało zakupionych z myślą o uzyskaniu dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych z puli uruchomionej na początku stycznia 2017 roku. Nie pierwszy zresztą raz w przypadku MdM-u mieliśmy w jakimś stopniu do czynienia z przesunięciem popytu z przyszłości, czyli przyspieszeniem decyzji o dokonaniu zakupu, który w przeciwnym razie miałby miejsce w nadchodzących miesiącach czy latach – tłumaczy Kazimierz Kirejczyk.
Spodziewany spadek znaczenia MdM-u znalazł już pośrednio odbicie we wzroście przeciętnych cen lokali wprowadzonych do sprzedaży. Deweloperzy uruchomili znacznie mniej nowych inwestycji uwzględniających wymogi cenowe programu i skupili się na uzupełnianiu oferty o lokale spełniające oczekiwania pozostałych dwóch grup nabywców. Zaowocowało to 6-procentowym wzrostem cen ofertowych w porównaniu z sytuacją na koniec grudnia 2015 roku.



Wzrost oczekiwań cenowych deweloperów w warunkach rosnącego popytu wydaje się być naturalny. Nie można zapominać jednak o szeregu czynników, które już w nadchodzących kwartałach mogą przynieść spowolnienie. Prognozowany wzrost stóp procentowych, który w praktyce przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów deweloperów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem, przyniesie stopniowy spadek popytu ze strony dwóch najważniejszych dotąd grup nabywców mieszkań deweloperskich. Z drugiej strony założenia nowego programu Mieszkanie Plus przesuną ciężar pomocy w stronę najmu, co pośrednio może wpłynąć na decyzje zakupowe osób nabywających mieszkania inwestycyjnie, a te, jak szacuje Reas, mogły stanowić w 2016 roku nawet 30 proc. całej sprzedaży.
– Kluczowe dla wyników sprzedaży w 2017 roku będzie zachowanie nabywców dokonujących zakupów w całości za gotówkę, czy to na własne potrzeby, czy w celach inwestycyjnych. Najprawdopodobniej obie te grupy będą nadal bardzo aktywne na rynku, zaś sprzedaż będzie niewiele niższa niż w 2016 roku. Spadek popytu ze strony indywidualnych nabywców powinien być w kolejnych dwóch latach częściowo rekompensowany zakupami dokonywanymi przez inwestorów instytucjonalnych – komentuje Kazimierz Kirejczyk.