Państwo wchodzi do gry
Rynek mieszkaniowyredaktor naczelny
Opracowanie skierowane do inwestorów kapitałowych oraz firm deweloperskich analizuje kondycję polskiego rynku mieszkaniowego, w tym rynek najmu i rynek deweloperski.
– Po stronie podaży największy rynkowy udział ma budownictwo indywidualne oraz firmy deweloperskie, łącznie te dwie grupy odpowiadają za ponad 90 proc. rynku pierwotnego – czytamy w raporcie. – Popyt jest generowany głównie przez osoby kupujące lokale w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz inwestorów kupujących mieszkania na wynajem lub w celach spekulacyjnych.
Udział tej drugiej grupy systematycznie wzrasta – szacuje się, że w 2016 roku odpowiadał za ok. 10-13 proc. popytu na rynku pierwotnym.
– Średnia rentowność najmu na rynku mieszkaniowym oscyluje w granicach 4,7-5,0 proc. w skali roku – piszą dalej eksperci CBRE. – To poziom akceptowalny także przez inwestorów instytucjonalnych patrzących na rynek najmu mieszkań jako alternatywę dla konkurencyjnego rynku biur i obiektów handlowych.
Utrzymujący się od 2014 roku wysoki i rosnący popyt na mieszkania sprawia, że nawet 60 proc. oferty znajduje nabywców we wczesnych fazach sprzedaży.
– Zasadą jest, że dla uruchomienia finansowania bankowego projektu deweloperskiego konieczne jest wykazanie przez inwestora minimalnej przedsprzedaży na poziomie 20-25 proc. mieszkań lub powierzchni (w zależności od struktury oferty i oceny przez bank finansujący poziomu ryzyka). Deweloperzy mieszkaniowi są w stanie uzyskać ten poziom przedsprzedaży w okresie 2 kwartałów od wprowadzenia inwestycji na rynek – podają autorzy opracowania.
Raport zauważa także skutki prowadzonej przez państwo polityki mieszkaniowej. Zdaniem ekspertów, ostatnio przeprowadzone i planowane zmiany wskazują, że przechodzimy od liberalnej polityki mieszkaniowej, w której państwo zajmowało się głównie tworzeniem mechanizmów rozwoju rynku i otoczenia prawnego, do polityki interwencjonistycznej, w której państwo jest aktywnym uczestnikiem rynku.
– Państwo z jednej strony wchodzi w obszary, w których trudno o wygenerowanie zysku na poziomie oczekiwanym przez deweloperów, z drugiej jednak strony dysponuje zupełnie innym dostępem do gruntów, nie ponosi kosztów ich komercyjnego pozyskania oraz rynkowych kosztów finansowania – czytamy w raporcie. – O ile rozpoczęty w 2014 roku projekt Funduszu Mieszkań na Wynajem banku BGK, którego celem było odwrócenie niekorzystnego trendu poprzez popularyzacje najmu instytucjonalnego oraz zwiększenia mobilności obywateli, mógł zostać uznany za ważny impuls do tworzenia nowego rynkowego sektora, o tyle obecne działania mogą istotnie wypływać na postawy uczestników rynku i opłacalność biznesu finansowanego na zasadach rynkowego ryzyka przez deweloperów i inwestorów instytucjonalnych. Dostrzegamy przede wszystkim ryzyko odłożenia decyzji zakupowych i/lub relokacyjnych do momentu, kiedy efekty powyżej opisanej polityki mieszkaniowej zmaterializują się w postaci wykonanych, oddanych i zasiedlanych budynków.
Część prawną raportu, dotyczącą głównie regulacji prawnych i zasad instytucji najmu, opracowała kancelaria Baker McKenzie.
– Chociaż instytucja najmu jest ściśle uregulowana w przepisach obowiązujących w polskim porządku prawnym, to jednak ustawodawca pozostawił pole do negocjacji pomiędzy stronami – piszą eksperci Baker McKenzie. – Przewaga umowy najmu okazjonalnego lokalu nad klasyczną umową najmu jest szczególnie istotna z perspektywy wynajmującego w sytuacji, w której relacje pomiędzy wynajmującym i najemcą nie układają się w oczekiwany sposób.
Cały raport można pobrać tutaj.
Inwestycje wojskowe skorzystają na cyfryzacji w budowlance
Inwestycje wojskowe skorzystają na cyfryzacji w budowlance
Multiconsult Polska
Cyfryzacja w branży budowlanej, zwłaszcza w kontekście rosnących inwestycji wojskowych, stanowi istotny element transformacji tego sektora. Tradycyjnie opierająca się na manualnych ...
Inwestycje mieszkaniowe bez miejsc parkingowych?
Inwestycje mieszkaniowe bez miejsc parkingowych?
Kancelaria Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.
W ostatnich dniach w Internecie wrze dyskusja w związku z zapowiedzią likwidacji minimalnej liczby miejsc parkingowych przy nowych realizacjach deweloperskich. Czy faktycznie mamy ...
Czy kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych uderzy w banki w Polsce?
Czy kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych uderzy w banki w Polsce?
Wolf Theiss
Prezes Deutsche Banku, Christian Sewing spodziewa się w tym roku się kontynuacji kryzysu rynku nieruchomości komercyjnych. W USA Moody's obniżył rating regionalnego New York Commun ...