Ceny rosną, bo mogą

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w czwartym kwartale 2019 roku 17,6 tys. mieszkań, o 9 proc. więcej niż przed kwartałem. Rezultat ten wydźwignął roczny wynik sprzedaży do 65,4 tys. mieszkań, poziomu o blisko 1 proc. lepszego niż przed rokiem. Był to jednocześnie drugi najlepszy wynik w historii pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce – czytamy w najnowszym raporcie JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce Q4 2019".
Ostatni kwartał był najlepszym kwartałem minionego roku zarówno pod względem liczby odnotowanych transakcji, jak i wielkości nowej podaży. Wyniki sprzedaży były lepsze w porównaniu z tymi na koniec września niemal we wszystkich z sześciu analizowanych przez JLL miastach. Najbardziej, bo aż o 22 proc. kwartał do kwartału (k-d-k) wzrosła sprzedaż w Warszawie, co dało 6,8 tys. lokali sprzedanych w czwartym kwartale i 24,3 tys. w całym roku. W ujęciu rocznym to jednak Poznań jest niekwestionowanym liderem wzrostu. Mimo, że k-d-k sprzedaż spadła tam o 10 proc., to wynik na zamknięcie roku był o 30 proc. lepszy niż w roku 2018. Wolumen transakcji na tym rynku sięgnął 6,4 tys. – poziomu nienotowanego nigdy wcześniej w tym mieście. Na podium znalazły się jeszcze Łódź z wynikiem 4,8 tys. mieszkań sprzedanych, o 13 proc. lepszym niż przed rokiem (również rekordowym dla tego rynku) i Wrocław, gdzie sprzedano 10,7 tys. lokali mieszkalnych (+2 proc. r-d-r). Na drugim biegunie znalazły się Kraków i Trójmiasto. Kraków z roczną sprzedażą na poziomie 10,9 tys. mieszkań wciąż pozostaje drugim co do wielkości rynkiem w Polsce, ale rezultat ten jest zaledwie o 200 lokali lepszy niż we Wrocławiu. Sprzedaż spadła tam wyraźnie już drugi rok z rzędu, tym razem aż o 12 proc. r/r. Nie tak duży, ale również znaczący był spadek w Trójmieście, gdzie sprzedano „zaledwie” 8,2 tys. mieszkań, o 4 proc. mniej r/r i o 2 tys. (20 proc.) mniej niż w rekordowym 2017 r.



– Poziom sprzedaży odnotowany w całym roku – lepszy od wcześniej zakładanego – może się wydawać zaskakujący, ale tylko do momentu, kiedy spojrzymy na liczbę wprowadzeń. Do trzeciego kwartału realizował się scenariusz powolnego spadku liczby mieszkań wprowadzanych, któremu towarzyszyła dość dobra, ale zbliżona do liczby wprowadzeń sprzedaż. Skokowe zwiększenie podaży spotkało się z pozytywną odpowiedzią po stronie popytu pomimo wciąż rosnących cen. Wszystko wskazuje zatem na to, że to nie ceny, tylko zbyt mały jak na oczekiwania nabywców wybór działał hamująco na sprzedaż. Potwierdzają to również rekordy na rynkach Poznania i Łodzi, gdzie wyraźne zwiększenie podaży pozwoliło osiągnąć rekordy sprzedażowe – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Mimo wyraźnego odbicia w ostatnim kwartale, kiedy do sprzedaży na sześciu rynkach wprowadzono 17,6 tys. mieszkań, o 21 proc. więcej k-d-k, nie udało się deweloperom odrobić zaległości w stosunku do sprzedaży. W całym roku nowa podaż wyniosła 64 tys. mieszkań i była o 3 proc. niższa niż ta z 2018 roku i o 2 proc. niższa niż odnotowana w całym roku sprzedaż. Największy postęp w uzupełnianiu oferty zrobili deweloperzy działający we Wrocławiu wprowadzając do sprzedaży w ciągu 12 miesięcy 12 200 mieszkań i o 17 proc. poprawiając wynik sprzed roku. Z wyraźnie lepszym, bo aż 9 proc. wyższym wynikiem zamknęły rok firmy realizujące inwestycje w Krakowie, ale ze względu na duże zaległości podażowe w poprzednich latach oferta dostępnych w sprzedaży mieszkań jest wciąż znacznie niższa niż roczny poziom sprzedaży. Jest to niewątpliwie jedną z przyczyn pogarszających się tam wyników sprzedażowych. Najwyraźniej wyhamowała podaż w Trójmieście. W końcówce roku do sprzedaży wprowadzono o połowę mniej mieszkań niż kwartał wcześniej (-46 proc.), a w całym roku o 19 proc. mniej.
– O ile problemy ze zdobyciem gruntów i pozwoleń w przypadku Krakowa wydają się zrozumiałe, o tyle zagadką jest brak nowych inwestycji w ofercie trójmiejskich deweloperów, w tym zwłaszcza w Gdańsku, gdzie terenów z planami miejscowymi jest bardzo dużo. Być może trójmiejscy deweloperzy liczą na to, że ograniczając ofertę przyspieszą decyzje zakupowe klientów, którzy stopniowo przestają akceptować ceny w najdroższych projektach – dodaje Katarzyna Kuniewicz.
Przeciętne ceny metra kwadratowego, liczone dla lokali pozostających w ofercie na koniec grudnia, wzrosły we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Najwyższe podwyżki miały miejsce w Krakowie – o 6 proc. k-d-k i 16 proc. r-d-r. Dziś średnie ceny metra kwadratowego sięgają tam 9 tys. zł i są o blisko 2 tys. zł wyższe niż przed dwoma laty. W porównaniu z wynikami sprzed roku na czterech rynkach: w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi, odnotowano wzrosty mieszczące się w przedziale 9-12 proc. Na tym tle wyjątkowo dobrze wygląda sytuacja w Poznaniu, gdzie 2-procentowy wzrost r-d-r jest wyraźnie niższy od inflacji i sugeruje zbliżanie się rynku do równowagi. Wielu analityków obawiało się, że rosnące ceny spowodują wyhamowanie popyt, ale najwyraźniej reguła ta nie działa na rynku nowych mieszkań w Polsce. – Być może dlatego, że na wciąż dobrą sytuację gospodarczą w kraju, której towarzyszą wzrost płac i liczne transfery socjalne – skutkujące zwiększaniem oszczędności części Polaków – nakłada się dość mocne przekonanie, że stopy procentowe już zawsze będą niskie, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów. Wciąż duża jest też grupa osób, która wierzy, że inwestycja w nieruchomości może uchronić zgromadzone środki przed inflacyjną utratą wartości i jednocześnie zabezpieczyć dodatkowe źródło dochodów na okres spodziewanie niskich wypłat emerytury. Racjonalnym kalkulacjom towarzyszy zatem czynnik emocjonalny. Niezaspokojony popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, a tymczasem branża nie jest w stanie dostarczyć wystarczającej ilości produktu. Jednym słowem: ceny rosną i będą rosły, bo mogą – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.