Mieszkanie inwestycyjne w roku 2020 - kupować czy nie?

W 2020 roku Mzuri przewiduje spadek tzw. indeksu Mzuri z poziomu około 4,2-4,4 w 2019 (co oznaczało szybki wzrost cen nieruchomości) do poziomu około 3,6 (co oznacza spowolniony wzrost cen). Choć nadal jest on powyżej poziomu stagnacji, to zbliża się już niebezpiecznie do granicy 3,0, oznaczającej zatrzymanie wzrostu cen. Ze względu na niepewność co do wielu wskaźników makroekonomicznych i rynku nieruchomości – w szczególności poziomu stóp procentowych NBP w obliczu rosnącej inflacji – Mzuri zaleca inwestorom wzmożoną ostrożność. Spowolnienie gospodarcze – przy jednoczesnym wzroście płac, niskim bezrobociu i niskich stopach procentowych – ustabilizuje sytuację na rynku nieruchomości na tyle, że nadal będzie się opłacać na nim inwestować. Nie oznacza to jednak braku nadchodzących w tym roku zmian trendów cenowych i innych fluktuacji oraz nie zwalnia z konieczności zachowania ostrożności inwestycyjnej, a nawet sugeruje głębszą weryfikację celów inwestycyjnych w obliczu wzrostu liczby ryzyk – czytamy w analizie Mzuri.

Polski rynek nieruchomości w 2020 roku nadal będzie miał solidne fundamenty pomimo spowolnienia wzrostu gospodarczego – do ciągle silnych i wiodących w gospodarce UE trzech proc. r-d-r (według prognoz NBP). Polska gospodarka, nadal oparta na silnym popycie wewnętrznym, będzie spowalniała ze względu na niskie bezrobocie wywierające presję na szybki wzrost wynagrodzeń, czemu dodatkowo będzie sprzyjać m.in. wzrost minimalnego wynagrodzenia prowadzące do wzrostu inflacji. "Zakładamy przy tym utrzymanie przez RPP niskich stóp procentowych (mimo rosnącej inflacji, głównie jako czynnik stymulujący niskie bezrobocie), ale jest to największy obszar niepewności na rynku, na który inwestorzy powinni być przygotowani" – piszą analitycy firmy Mzuri. Efektem jest jednak również duża podaż oszczędności Polaków, którzy od drugiej połowy 2019 roku (po raz pierwszy) w większości deklarują, że są w stanie generować nowe oszczędności, a te z kolei szukają sposobów zagospodarowania, co m.in. wpływa na wysoki popyt na nieruchomości i wzrost cen mieszkań.

W 2019 roku w portfelu prawie 6 tys. zarządzanych przez firmę Mzuri mieszkań odnotowywano systematyczny wzrost poziomu czynszów. Kwartalne wzrosty stawek średniego czynszu wynosiły od 30 do nawet 100 zł. W 2020 firma nie prognozuje załamania się trendu wzrostowego, spodziewa się natomiast, że w miastach o największej dynamice (Trójmiasto, Warszawa, Łódź) tempo wzrostu czynszów z poziomu 5-6 proc. rok do roku może spaść do poziomu umiarkowanego – 3-4 proc., a więc takiego, jaki w 2019 notowały np. Wrocław, Poznań i Katowice. Ile zatem zarobi inwestor, który ma już mieszkanie i wynajmie je w 2020 roku? – Prawdopodobnie więcej, niż w minionych latach. Rentowność zrealizowanych wcześniej inwestycji będzie rosła dzięki wzrostowi czynszów – szacuje Artur Bartnicki, prezes Mzuri. – To, że za wynajęcie mieszkania trzeba będzie zapłacić więcej, nie powinno odstraszyć zainteresowanych, a wręcz należy spodziewać się rosnącego popytu na najem za sprawą imigrantów. Dotyczy to zarówno lokali w segmencie ekonomicznym, jak i podwyższonym standardzie – zapowiada Artur Bartnicki.
Dokumenty uprawniające do legalnego pobytu w Polsce otrzymało w 2019 roku prawie 100 tys. obcokrajowców spoza Unii Europejskiej (źródło: migracje.gov.pl). – Obcokrajowcy, w tym głównie spoza Unii Europejskiej, m.in. z Ukrainy, Indii czy Pakistanu, stanowią już jedną czwartą najemców w portfelu zarządzanych przez nas 6 tys. mieszkań – podaje Maria Dąbrowska, wiceprezes Mzuri. – Spodziewamy się, że w tym roku ten odsetek wzrośnie do około 30 proc. – dodaje Maria Dąbrowska. Zauważalny jest też wpływ powrotów Polaków z Wielkiej Brytanii na skutek Brexitu. Tylko 38 proc. Polaków na Wyspach Brytyjskich wystąpiło o prawo do pobytu po Brexicie, większość myśli o powrocie. – Czy zatem opłaca się w tym roku kupić mieszkanie na wynajem? Tak, choć najprawdopodobniej nieco mniej, niż gdyby uczynić to kilka lat wcześniej – podkreśla Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments. – Nieznaczna erozja stóp zwrotu z najmu jest spowodowana wzrostem cen nieruchomości, szybszym od dynamiki wzrostu czynszów w większości miast – dodaje Jan Dziekoński.

To skutkowało spadkiem stóp kapitalizacji (tj. zwrotu z zakupu mieszkania pod wynajem) o około 0,5-1 p.p. – z poziomu 6-9 proc. przy inwestycji w kawalerkę w latach 2015-2017 do poziomu 5-8 proc. w 2019 roku (rentowność dla okazyjnie kupionego małego mieszkania w dużym mieście). To nadal zwrot kilkukrotnie przewyższający zysk z lokaty bankowej (według najnowszych danych NBP, oprocentowanie lokat spadło do najniższego w historii poziomu 1,34 proc.) i ta relacja w najbliższym roku powinna się utrzymać. Na 2020 rok oczekiwane jest spowolnienie dynamiki cen mieszkań, choć nieznaczna erozja zwrotów nowych inwestycji może nadal trwać. Prezentuje to wskaźnik zachowania przyszłych stóp zwrotu Mzuri (tj. stopy kapitalizacji dla przyszłych zakupów) będzie się utrzymywał na poziomie 2 – oznacza to przedłużoną (choć wolniejszą) erozję stóp kapitalizacji nowych zakupów.

Choć długoterminowe przewidywania dla inwestorów na rynku nieruchomości jest taka, że nadal brakuje mieszkań, to w krótkich okresach oczywiście rynek ten podlega fluktuacjom. Według danych GUS potrzebnych jest 2,3 mln lokali, aby osiągnąć średni dla Unii Europejskiej wskaźnik liczby mieszkań na tysiąc osób. Dlatego podaż nadal nie dorównuje popytowi na mieszkania na wynajęcia, co odzwierciedla niski poziom pustostanu. Pod koniec 2019 roku tylko 4 proc. mieszkań z portfela zarządzanych przez Mzuri było wolne i czekało na najemców. W tym roku uśredniony wskaźnik ten powinien utrzymać się na zbliżonym poziomie, choć będzie się wahał – będzie niższy (od 0 do 1 proc.) w miesiącach tradycyjnego wysokiego sezonu (czerwiec-wrzesień) i wyższy (do 10 proc.) w miesiącach wyprowadzek (maj-czerwiec). Istotnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej o kupnie mieszkania, zwłaszcza z zamiarem podniesienia jego wartości, będzie dostępność ekip remontowych.

– Pod koniec 2019 roku obserwowaliśmy nadal wysokie trudności w pozyskiwaniu firm remontowych i budowlanych. W 2020 roku spodziewamy się jednak zwiększenia podaży usług ze względu na trwające obecnie spowolnienie produkcji budowlano-montażowej, zwłaszcza w segmencie infrastrukturalnym – mówi Jarosław Kalinowski, członek zarządu Mzuri Investments odpowiedzialny za sferę remontów i projektów budowlanych. W tym roku należy się spodziewać zmiany stylu inwestowania w nieruchomości przez dużych graczy. Niska dostępność gruntów dla deweloperów spowoduje wzrost ich zainteresowania mniejszymi działkami, kamienicami, czy budynkami do generalnego remontu. – Obserwujemy zwiększone zainteresowanie deweloperów alternatywnymi projektami typu brownfield, czyli konwersjami starych budynków, na przykład kamienic – mówi Artur Kaźmierczak, członek zarządu Mzuri Investments, odpowiedzialny za spółki inwestowania grupowego Mzuri CFI. – Ograniczona dostępność gruntów i rosnące koszty budowy powodują wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym, co skutkuje większą podażą mieszkań na rynku wtórnym. Rosnące ceny, zwłaszcza powyżej szczytów z 2008 roku, zachęcają właścicieli mieszkań do sprzedaży i realizacji zysków – dodaje Artur Kaźmierczak.

W segmencie crowdfundingu obserwowana będzie rosnąca podaż projektów deweloperskich (zbuduj/wyremontuj i sprzedaj), co przy rosnącej niepewności rynkowej wymaga od Inwestorów ostrożności w doborze takich partnerów. – Z drugiej strony przewidujemy pojawianie się zupełnie nowych, antycyklicznych modeli crowdfundingowych, np. opartych o długoterminowe wzrosty wartości, zamiast krótkoterminowych zysków z nieruchomości czy projektów deweloperskich. Konkurencję na tym rynku mogą zwiększać wchodzące na rynek podmioty bez doświadczenia, często w egzotycznych i ryzykownych dla inwestorów modelach biznesowych – mówi Jan Dziekoński. W sferze dedykowanych inwestycji pod wynajem pojawiają się sygnały o problemach niektórych inwestycji typu condo/aparthotel i akademików, np. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów skierował do prokuratury zawiadomienie o możliwych nieprawidłowościach w przepływach finansowych Gent Holding. Urząd, wraz z KNF, uruchomił również kampanię edukacyjną „Oczarowani”, skierowaną właśnie do nabywców takich nieruchomości.