Inwestorze, zbuduj sobie sam

Lokalne rynki są wprawdzie wciąż niedojrzałe, ale niezwykle atrakcyjne dla podmiotów, które koncentrują się na inwestowaniu w najem instytucjonalny. Wejście na te nowe dla inwestorów rynki jest odważnym krokiem, ale niedogodności kompensuje wyższa stopa kapitalizacji. W krajach Europy Zachodniej nie da się uzyskać powyżej 5 proc. zwrotu z inwestycji, jaki wciąż jeszcze pozwala osiągnąć inwestowanie w Polsce.
– Inwestorzy widzą potencjał, jaki mogą zaoferować profesjonalnie zarządzane mieszkania do wynajęcia i zakwaterowanie dla studentów w całym regionie – mówi Maximilian Mendel, dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska. – Zarówno w przypadku Polski, jak i Czech, ważnym atutem jest wysokie w grupie wykształconych młodych profesjonalistów zainteresowanie życiem w największych aglomeracjach. To otwiera drogę do rozwoju zarówno sektora mieszkań studenckich, jak i instytucjonalnego rynku najmu – które wciąż jeszcze znajdują się w powijakach – twierdzi Maximilian Mendel.
Według eksperta, główne miasta regionu CEE oferują nie tylko stabilny dochód z wynajmu, ale także potencjał wzrostu poziomu czynszów. Przy tym, nic nie zapowiada, aby w najbliższym czasie miała zmienić się lokalna polityka w kierunku większej regulacji rynku najmu, jak ma to miejsce w innych krajach Europy. Inwestorzy to dostrzegają.

Lokalna specjalizacja, globalny kapitał
Zaledwie kilka tygodni temu skandynawska firma nieruchomościowa Heimstaden ogłosiła, że za 1,3 mld euro kupiła od Round Hill Capital i Blackstone największy prywatny portfel mieszkaniowy w Czechach – Residomo. Na inwestycje w polskim sektorze mieszkaniowym zdecydowały się jak do tej pory przede wszystkim firmy z kapitałem niemieckim (Zeitgeist Asset Management, TAG Immobilien, Catella), izraelskim (Aurec Capital) i amerykańskim (PIMCO). Nie brakuje też w Polsce lokalnych inwestorów. Griffin Real Estate, za pośrednictwem swojej spółki zależnej Resi4rent, największej prywatnej platformy mieszkaniowo-czynszowej w Polsce, realizuje obecnie sześć projektów (w Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu), w których do 2023 roku powstanie 7,5 tys. mieszkań. Platformę wspiera globalny menedżer inwestycyjny PIMCO. Zdaniem eksperta JLL, ten model działania będzie coraz powszechniejszy w Polsce. – Międzynarodowi inwestorzy muszą działać w modelu build-to rent, bo brakuje gotowych portfeli, takich jak wspomniane wcześniej czeskie Residomo, czy zasoby w Niemczech lub Holandii pozostające w rękach funduszy emerytalnych. Potrzebują jednak znajomości specyfiki lokalnego rynku, którą może zapewnić rodzimy partner. Jednocześnie lokalna platforma korzysta ze stabilnego zaplecza kapitałowego na drodze do osiągnięcia skali – wyjaśnia Maximilian Mendel.
Demografia motorem zmian Czynnikami, które napędzają rozwój w tym sektorze są przede wszystkim przeobrażenia demograficzne i społeczne. Fundamentalną zmianą, jaką obserwujemy w Europie Środkowo-Wschodniej jest odejście od tradycyjnego modelu własności mieszkania w kierunku najmu. Z jednej strony wymusza ją dążenie do większej mobilności i elastyczności, którą preferują najmłodsze pokolenia, a z drugiej coraz mniejsza dostępność zakupu. Przez wiele lat w Polsce zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe był standardową praktyką. Na przykład w Warszawie mieszkania przeznaczone na wynajem stanowią zaledwie około 10 proc. wszystkich zasobów mieszkaniowych. Jednak – szczególnie dla tych, którzy chcą przeprowadzić się z mniejszych miast do głównych miast regionu – dostępność zakupu stała się problemem.

– Wynika to nie tyle z rosnących cen mieszkań, a przede wszystkim z konieczności uiszczenia wkładu własnego kapitału w wysokości około 20 proc. ceny zakupu jako warunku uzyskania kredytu hipotecznego – komentuje Maximilian Mendel z zespołu mieszkaniowego JLL. – Rośnie też grupa młodych profesjonalistów, którzy znacznie częściej niż ich rodzice czy starsi koledzy zmieniają miejsce zamieszkania ze względu na charakter wykonywanej pracy, co w naturalny sposób przesuwa ich zainteresowanie na rynek najmu – zapewnia ekspert.
Inaczej niż jeszcze 15-20 lat temu, dzisiejsze młodsze pokolenia chcą również własnej, indywidualnej przestrzeni. – Historycznie byliśmy przyzwyczajeni do tego, że w jednym domu czy mieszkaniu mieszka kilka pokoleń tej samej rodziny. Ale to się zmienia. Młodzi są nie tylko bardziej niezależni finansowo, ale również przejmują wzorce płynące z innych krajów i usamodzielniają się znacznie wcześniej niż kiedyś. To trend społeczny bardziej powszechny w Europie Zachodniej, ale zauważalny również coraz mocniej w miastach od Warszawy po Bukareszt – dodaje ekspert JLL.

Studenci chcą więcej Rozwój sektora prywatnych akademików w całym regionie podążaj w tym samym kierunku co instytucjonalny rynek najmu, a standardy ulegają poprawie dzięki temu, że deweloperzy oferują nowe, specjalnie zaprojektowane obiekty. – Era wspólnych łazienek i małych współdzielonych pokoi dobiega końca. Studenci oczekują lepszej jakości i większej prywatności – a deweloperzy i inwestorzy odpowiadają na te potrzeby – mówi Maximilian Mendel.

Przykładem może być Kraków, gdzie w czasie roku akademickiego studenci stanowią około 20 proc. populacji. Obok istniejących już obiektów działających pod markami Livinnx, Unibase i Trio w niedługim czasie pojawi się kolejny duży projekt. Niemiecka firma International Campus ogłosiła rozpoczęcie realizacji inwestycji z 1 tys. mieszkań dedykowanych studentom, które trafią na rynek pod marką Fizz. Projekt realizowany w ramach spółki joint venture z austriackim menedżerem inwestycyjnym Alkyon Partners, będzie drugą inwestycją International Campus w regionie Europy Środkowo-Wschodniej po debiucie w praskiej dzielnicy Holešovice. – Rynek najmu w Europie Środkowej i Wschodniej nadal ma bardzo rozdrobnioną strukturę własności, a poziom instytucjonalizacji jest niski. Uczelniane akademiki z kolei zapewniają niewielką i słabej jakości bazę. Zarówno w przypadku prywatnych domów studenckich, jak i profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem to dopiero początki rozwoju tych segmentów. Ale jest na nie popyt – i rośnie w większości największych miast regionu. Oba sektory mają duży potencjał, rozwijają się doskonale i podążają trendami, które widzimy poza regionem – podsumowuje Maximilian Mendel z JLL.